2018년 9월 들어 집값상승이 가파르다. 서울을 중심으로 재급등하면서 이상과열현상을 보이고 있다. 강남은 물론이고 마.용.성.광을 비롯한 노.도.강에서 과천, 광명까지 거침없는 상승세가 무섭기까지 하다. 거래감소 속 집값폭등은 매우 이례적으로 언제까지 상승세가 이어질지 관심이 쏠리고 있다. 정책당국도 대책을 서두르는 모양새다. 9.13대책이 나오면서 시장은 추석을 앞두고 부동산 시장은 일단 숨고르기에 들어선 분위기다. 종부세와 양도세가 9.13대책의 핵심내용으로 당초의 예상을 뛰어넘는다는 전문가 평가가 나온다. 세금폭탄으로 불릴 만큼 초고강도 조세대책인데다 고강도 대출규제까지 겹쳐서 후폭풍이 적지 않을 전망이다. 갭투자, 다주택자는 물론이고 1주택자와 실수요마저 영향권에 들었기 때문이다. 예컨대, 1주택자도 공시가격기준으로 3~6억원을 초과하면 종부세를 부담하고 1주택자의 경우 양도세비과세 감면조건이 거주 2년에서 3년으로, 일시적 2주택자는 종전주택을 3년이내 처분에서 2년이내 처분으로 각각 강화됐다. 1주택자, 실수요자도 규제지역에서 대출받기가 더 까다로워졌다. 2주택자의 경우는 사실상 추가 대출이 막혔으며 주택임대사업자도 마찬가지로 대출규제가 강화돼 은행돈으로 집을 구매하기는 사실상 불가능해졌다. 여기에다 정부는 추석 전에 공급확대 계획까지 발표할 예정으로 세금, 대출, 공급이라는 3박자 고강도 종합대책이 쏟아지는 셈이다. 부동산시장에 미치는 영향력은 종전 대책과는 달리 파급효과, 충격파가 상당할 것으로 관측된다.

구체적으로 살펴보면, 일단 대출을 받아 시세차익을 노린 투기수요는 차단될 것이 틀림없다. 살인적인 종부세, 양도세를 부담하고 추가로 주택구매에 나설 사람은 사라질 것이다. 전세를 끼거나 대출을 받아 갭투자한 사람들도 일부 매물을 내놓을 가능성은 커졌다. 주택 전체를 매도하기는 어렵겠지만 실망매물, 절세차원에서 보유물량 줄이기에 나설 개연성은 충분하다. 문제는 여유자금으로 주택을 여러 채 구매한 다주택자들이 과연 어떤 매매전략을 택할 것인가 하느냐 이다. 현재로선 연말까진 관망하면서 시장흐름과 추가정책의 추이를 지켜본 뒤 판단하고 결정할 것으로 보인다. 이를테면 2020년 양도세 장기보유특별공제가 축소됨으로 그 이전에 매물을 처분하거나 줄일 가능성은 크다. 다만, 1주택으로 강남권 등 고가주택보유자와 실수요자의 경우는 집값하락 기대감이 크지 않아 5년이상 장기보유를 선택할 가능성이 높다는 판단이다. 이렇게 추정하는 근거는 종부세와 양도세가 동시에 강화된 탓에 소위, 퇴로가 막히는 진퇴양난의 형국에서 정부가 바라는 것처럼 일방적인 매도에 나서기도 어려운 상황 때문이다. 한편으로는 대한민국이 성장성, 즉 집값상승세는 10년정도는 이어질 것이라는 기대감이 살아 있다는 분석이다.

추석 이후 주택시장은 한마디로 투기수요를 포함해서 수요감소- 거래감소- 가격상승폭둔화- 집값 강보합세가 예상된다. 과거 정책과 시장과의 관계를 분석해보면 세금과 금융, 거래제한 등 규제일변도정책은 단기적 진정효과는 크지만 장기적으로는 수요감소- 매물감소- 공급물량감소로 4~5년 뒤에는 수급불균형으로 오히려 집값과 전세값이 급등한 적이 많았다. 그리고 추석 이전에 발표될 공급확대 정책의 내용과 그린벨트 해제여부, 수도권 신규택지개발예정지, 구체적 물량공급수치 등을 눈여겨 볼 필요가 있다. 주택거래량 변화도 주요변수로 작용한다. 만일 확실한 공급확대 정책이 추가로 발표되고 연말까지 주택거래량이 30% 이상 급감할 경우 내년 이후 주택시장은 거래감소- 가격보합 혹은 거래급감- 가격하락국면으로 전환될 가능성은 매우 높다는 진단이다. 이때 주의 할 점은 전월세 시장으로 전월세 수요가 그대로 머문 채, 매매수요가 전세수요로 이동할 경우 전월세 시장 불안정성은 그만큼 커지기 때문이다. 무주택자의 대비가 필요한 시점이다. 아울러 고가 주택을 보유한 1주택자의 세부담이 굉장히 커진 만큼, 소득이 적거나 한정된 은퇴, 노년층의 자산관리 전락도 새롭게 짜야 하지 않을까.

고종완 한국자산관리연구원장
부동산의 가치를 믿는 가치투자신념을 가진 가치부동산 전문가로서 교수, 방송인, 저자, 연구인, 사업가 등 다양한 직업과 활동을 펼치고 있다. 부동산학계의 투자명의, 과학적인 자산진단가로 불리는 그는 사람들의 부동산판단을 돕는 참된 조력자가 꿈이다. 대표적인 연구성과는 부동산의 핵심을 관통하는 근본가치와 객관적 지표를 활용하여 부동산자산의 기본원리와 과학적 투자법칙, 실천적 투자전략을 도출하였다.