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답은 “은퇴 후 주거지를 잘만 고르면 집 한 채로 주거문제와 경제고민을 한방에 해결할 수 있다는 것”이다.
그러기 위해서는 “수도권과 대도시의 도심권에 직주의문(職住醫文,직장·주거·의료·문화)에 근접하라”는 부동산 법칙을 지키는 길이 최선이다. 은퇴준비에 있어서 가장 중요한 선택은 ‘주거지를 어느 곳에 정하느냐’,‘어떤 주택에 거주하느냐’이다.
은퇴 전후 주거이동의 변화와 선호도조사, 최적화된 주거지에 대한 최근 연구결과를 종합하면 은퇴 후 주거지 선택은 3가지 원칙으로 귀결된다.
첫째, 인구와 가구의 이동 흐름을 보면 서울을 포함한 수도권과 대도시로의 집중화는 지속된다. 청년, 중장년은 물론이고 여유로운 삶을 추구하는 노년층도 산업과 경제, 일자리가 풍부하고 대중교통, 교육, 문화, 의료, 복지체계가 완비된 수도권, 대도시로 쏠리고 있다. 요즘 귀농, 귀어, 귀산, 귀촌, 귀향과 전원주택 구매는 다소 늘긴 했지만 아직은 대세가 아니다.
대도시 중에서도 역(逆)성장하는 쇠퇴지역, 축소 지역은 절대 피해야 한다. 인구 증가, 소득 증가, 인프라 확충, 행정계획이 존재하는 지역은 성장 지역이다. 서울, 부산, 대구, 광주, 대전등 인구 1백만이 넘는 대도시는 향후 10년간 완만한 인구, 경제성장이 예견된다. (우리보다 20년가량 앞선 일본의 경우 신도시 몰락과 함께 인구, 소득, 산업이 동시에 감퇴하는 ‘지방 소멸’을 맞고 있다).
둘째, 미국, 영국, 프랑스, 일본 등 선진국은 수도와 대도시의 중심부로 인구와 가구가 집중 이동하는 도심회귀 현상 즉, U-TURN, RETURN이 가속화되고 있다. 국내도 마찬가지이다. 서울은 3핵인 광화문, 강남, 여의도·영등포를 비롯해 광역 중심에 속하는 용산, 성수, 마포, 목동, 청량리, 왕십리, 상암, 마곡, 가산. 대림, 사당. 이수가 대표적이다.
셋째, 부동산 이론에서 강조하는 직주 근접을 넘어서 은퇴 후 주거지는‘직주의문 근접화 혹은 일체화’를 지향한다. ‘직주근접’이란 오피스와 상업시설, 주거 단지가 가까운 곳에 위치함으로써 접근성이 뛰어나고 통근시간과 교통비용을 줄이는 장점이 있다.
직주근접=도심권+오피스+상업시설이 초(超)밀집화 된 곳을 말한다. 교통여건이 중요한 선택요소가 되며 도심 역세권은 직장인, 젊은 층에겐 딱 맞는 그림이다.
하지만 은퇴 후에 요구되는 주거환경은 사뭇 다르다. 라이프스타일과 주거 트렌드 등 여러 측면에서 고려해야 할 요소가 다양하다.
1차 베이비부머(1955~1963년생) 세대는 문화적 소비욕구와 건강, 사회적 참여 활동이 강하며 고령화가 진행될수록 의료, 공공복지, 문화 예술에 의존하는 시간과 비용도 증가한다.
따라서, 은퇴 주거지로는 수도권, 대도시의 도심권 입지환경에다 문화 예술 혜택과 첨단 의료 서비스 체계를 충분히 갖춘 ‘직주의문근접’ 지역이 가장 선호도가 높다. 소위, 5대 병원으로 불리는 삼성서울병원, 서울아산병원, 카톨릭성모병원, 연세세브란스병원, 서울대병원의 인근 생활권과 교통, 상업, 문화 예술 관광시설이 모두 공존하는 곳(주거 단지)이 바로 최적의 은퇴 주거지로 꼽힌다.
이를테면, 삼성서울병원은 일원 수서·양재·내곡·세곡동, 서울아산병원은 잠실·신천·풍납동이 카톨릭성모병원은 반포·서초·방배동이 연세세브란스는 신촌·연희동이, 서울대병원은 혜화동 일대가 각각 이에 해당한다. 흑석중앙대병원, 이대목동병원, 한남순천향병원, 구로고대병원, 공릉원자력병원, 상계백병원 등도 지역에 미치는 파급효과는 비슷하다.
아무튼 축적한 재산과 자금이 넉넉지 않은 중산층이라면 국민연금과 더불어 주택연금, 농지연금으로 노후를 준비하는 전략이 가장 경제적이며 효과적이다. 각종 보험, 개인연금, 퇴직연금도 부동산 못지않게 은퇴 후 안전판 역할을 한다.
참고로 국민연금공단에서 조사한 자료에 의하면 노후에 필요한 자금은 매월 250만 원가량으로 은퇴한 노년의 절반 이상이 준비가 안된 것으로 드러났다. 주택연금, 농지연금, 수익형 부동산으로 은퇴 후 수익을 창출하는 은퇴 후 자산 모델을 새롭게 혁신할 필요가 있다.
특히나 주택연금을 받을 계획이라면, 주거가치(HOUSING VALUE)와 투자가치(INVESTING VALUE)에 대한 동시적 고려는 필수적이다. 이왕이면 살기(LIVE) 좋고, 사기(BUY) 좋은 집을 고르면 일석 3조가 된다.
예컨대 3억짜리 주택을 70세에 종신형으로 가입할 경우 매월 92만 원을 챙길 수 있다. 주택연금은 100세 시대를 맞아 60세 이후엔 평생 거주도 하고 평생 연금도 받을 수 있는 매력적인 주거상품이 틀림없다. 미래 집값이 오르면 주택연금도 따라 오르는 경제적 기적을 맛볼 수도 있다.
‘직주의문 근접’지역에 9억 원 이하짜리 대지지분이 넓은 중소형 아파트나 단독주택, 상가주택, 다가구주택 마련은 현명한 주거 대안이 아닐까.
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