기사 내용
2월 26일, 정부의 부동산대책 발표로 임대 사업을 하는 사람들에게 한차례 큰 폭풍이 휘몰아치긴
했으나, 대한민국은 여전히 월세 공화국이다. 서울 곳곳에 다가구주택들이 줄지어 들어서 있고,
베이비붐 세대의 은퇴와 맞물려 생활비를 안정적으로 확보하기 위해 50대 이상 인구에서 다가구주택 구매에 대한 관심이 여전하다. 그럼 월세 받는 사람들은 모두 큰 건물을 소유하거나 건물을 몇 채씩
가진 부자들일까? 그렇지 않다. 고가의 건물을 가지고 세를 받는 월세 고소득자도 있지만, 흔히 우리 주변에서 볼 수 있는 사람들도 많다. 그럼 그 사람들은 어떻게 임대업에 뛰어들게 되었을까?
부동산 임대업도 일종의 사업이다. 다가구주택마다
얻을 수 있는 기대 수익도, 실제 매매가격도 개인의 사정이란 말씀.
즉, 이 기사에 나온 부동산 매매가와 월세 수입으로 해당 동네 시세를 멋대로 판단해 부동산 임대업에 무작정 뛰어드는 것은 삼가주길 바란다. 그저 참고만 하자.
부동산 임대업자 5인의 Tip
- 추천 지역 :관악구, 서대문구, 성북구 등 (강남보다 저렴하지만, 강남이나 도심에 인접해
임대 수요가 많고 기대 수익이 좋은 곳 선호) - 추천 거래 금액 :9억원 (1주택 다가구주택 시가가 9억원 이하면 임대 소득 과세 대상에서 제외)
- 추천 평수 :40~60평 (사람들이 가장 선호하는 면적)
내가 사는 이 집은 서울시 다가구주택의 평균?
임대정보업체 렌트라이프가 분석한 결과, 서울시에서 다가구주택을 구입하려면 7억원 이상이 필요한 것으로 나타났다. 서울시 다가구주택 평균은 7억 2367만원으로 서초구의 몸값이 가장 비쌌다.
서초구는 평균 20억 875만원. 20억원이면 빌 게이츠가 2시간 44분 만에 버는 금액이니 크게 무리한 가격은 아닌가 보다.
다세대주택도 비과세 가능하다?
다가구주택을 구입해 다세대주택으로 변경하는 일명 ‘지분 쪼개기’ 때문에 다가구주택에서 다세대주택으로 용도 변경은 힘들어졌지만, 반대로 다세대주택을 다가구주택으로 용도 변경하는 건 간단하다. 그리고 당연하게도, 용도 변경 후 2년이 지나서 건물 전체를 매각하면 1세대 1주택 비과세 혜택을
받는다. 용도 변경은 시·군·구청장에게 관련 서류(건축물대장 전환 신청서, 건축물 현황도, 변경 사실 통지 확인서) 확인 후 제출하면 된다. 어때요? 참 쉽죠?
임대업 해라! 두 번 해라! 봉천동 A 씨
- 실제 투자액 : 4억9000만원 (매매가 12억3000만원 - 보증금 4억9000만원 - 융자 2억5000만원)
- 월세 소득 : 220만원(총 9가구)
- 다가구주택 구매 동기 : 퇴직 전에 주식으로 큰 손해를 본 뒤, 퇴직금을 낭비하지 않고 안정적인 수익을 얻기 위해.
아직 봉천동은 서울대라는 든든한 버팀목이 있어서 그런지 수익이 나쁘지 않다. 물론 불경기 탓으로 월세를 받기가 쉬운 일은 아니다. 집은 사람 집인지 개집인지 구분이 안 되게 사용하고 월세는 2~3개월씩 밀리기가 일쑤다. 그래서 얼마 전부터 주택임대관리업체에 위탁 관리를 맡길까도 생각했는데,
수수료가 부담스러워 아직까지는 직접 월세를 받고 있다. 이런 어려움이 있지만 아직 우리나라에선 월세를 꾸준히 받는 것만큼 안정적인 노후 대책도 없는 것 같다.
+ 주택임대관리업체란?다가구주택의 시설물 관리, 월세 징수, 세입자 관리 등의 업무를 집주인
대신 처리한다. 매월 일정한 임대료를 주인에게고정적으로 주고, 빈 방이나 월세 미납 같은
위험 부담을 주택관리업자가 부담하는 ‘자기관리형’과 월세를 대신 받아주고 일정한 수수료를 받는
‘위탁관리형’으로 나뉜다.
임대업, 웬만한 각오 없이 절대 하지 마라! 방배동 B 씨
- 실제 투자액 : 6억5000만원(매매가 11억5000만원 - 보증금 4억원 - 융자 2억원)
- 월세 소득 : 480만원(총 13가구)
- 다가구주택 구매 동기 : 주위 사람들이 원룸 임대를 하면 고소득을 올릴 수 있다고 해서.
평범한 여성인 줄 알았던 세입자가 알고 보니 무당이었다. 월세도 잘 내지 않고 영업을 해서 다툼이
잦았다. 다툼은 그녀가 조폭 같은 남자친구를 소환하는 것으로 발전했고, 조폭 남친의 협박은
소송으로 이어졌다. 이 아침 드라마 같은 현실은 다행히 아침 드라마답게 그녀의 퇴실이라는 권선징악으로 마무리되었다. 그리고 집에 도둑이 들었다고 피해액을 보상하라는 사람도 있었다. 다행히 돈을 물어주지는 않았지만 이런 진상 세입자들을 만나면 임대업에 대한 미련이 싹 사라진다.
+ 세입자의 집에 도둑이 들면 집주인이 물어줘야 할까?대법원의 판례에 따르면, CCTV와 방범 창 모두 설치해주지 않은 주인이라도 도둑에 대한 책임은 없다. 그럼 세입자는 호구인가? 아니다.
집주인에게 동의를 구하고 방범 창을 설치하면 민법에 따라 계약이 끝난 뒤 집주인이 그 방범 창을
사주어야 한다. 방범 창을 설치하고도 도둑을 맞은 세입자는 자신의 불운을 저주해야겠지.
난 괜찮던데! 신림동 C 씨
- 실제 투자액 : 4억원(매매가 5억7000만원 - 보증금 3000만원 - 융자 1억4000만원)
- 월세 소득 : 250만원(총 7가구)
- 다가구주택 구매 동기 : 불경기에 조금이라도 월 수익을 올려볼 생각으로 살고 있던 아파트를 팔고 그 돈으로.
월 소득이 꽤 쏠쏠하다. 월세를 받아서 손주 선물은 물론이고, 가끔 아들과 며느리에게 용돈을 주기도 한다. 또 여럿이 함께 살다보니 사는 게 덜 심심하다. 가끔 집 앞에서 담배를 피우고 꽁초를 함부로
버리는 사람들 때문에 청소하기 힘들지만, 담배를 피우러 나온 세입자와 만나서 세상 사는 이야기를 나누다 보면 시간이 잘 간다.
난 안 괜찮아! 수유동 D 씨
- 실제 투자액 : 3억3400만원(매매가 7억5000만원 - 보증금 2억4800만원 - 융자 1억6800만원)
- 월세 소득 :220만원(총 14가구 중 10가구)
- 다가구주택 구매 동기 : 주위 사람들이 원룸 임대를 하면 고소득을 올릴 수 있다고 해서.
임대업을 하기만 하면 매달 월세가 저절로 들어오는 줄 알았다. 하지만 인근에도 비슷한 원룸이
여러 곳 생기면서 경쟁이 심해지고, 점점 빈방도 생기고 있다. 지난번에는 큰마음을 먹고 보증금과
임대료도 낮췄지만 큰 효과를 보지 못했다. 이젠 임대업이 최고의 노후 대책이란 말도 못 믿겠다.
물론, 자기 능력이 있으면 어떻게든 하겠지만 이 짓도 쉬운 일은 아니다.
임대업은 모른다! 경매만이 나의 운명! 상수동 E 씨
- 실제 투자액 : 1억600만원(매매가 4억3000만원 [매매가 6억5000만원의 다가구주택을 4억2000만원에 낙찰 받은 후 취득경비 1000만원을 포함] + 리모델링 3000만원 - 보증금 6000만원 - 융자 2억9400만원[낙찰 금액의 70%를 연 6% 이자로 대출])
- 월세 소득 : 300만원(총 6가구)
- 다가구주택 구매 동기 : 경매로 다가구주택을 사면 일반 매매보다 싸게 살 수 있어 수익성이 좋다.
다가구주택은 재테크 수단일 뿐이다. 경매로 다가구주택을 사면 세입자들을 일일이 내보내거나
재계약을 해야 하므로 무척 번거롭다. 그러나 시세보다 저렴하게 산 다가구주택을 원룸으로 리모델링하거나, 빌라 같은 다세대주택으로 새로 지을 수 있다. 그렇게 리모델링을 하고, 몇 년 뒤에 재판매를 한다. 그리고 더 좋은 다가구주택 경매에 참여한다. 이 과정을 거쳐 조금씩 더 좋은 다가구주택을
구입, 판매하여 내 통장 잔고도 점점 더 빵빵해진다.
+ 그럼 누구나 경매로 다가구주택을 사면 쉽게 돈을 벌 수 있을까?
경매로 다가구주택을 사려면 적어도 다음 3가지를 기억해야 한다.
1. 자산 가치보다 ‘임대 수익’에 주목한다. 양도 차익을 노린다면 아파트에 투자하자. 그러니 당연히
‘입지 조건’도 중요하다. 주변이 재개발 예정이라면 완전 고맙지만, 적어도 역세권, 사무실 밀집 지역, 학교 부근 등 임대 수요가 풍부한 곳인지 기본적으로 살펴본다.
2. 리모델링이나 재건축을 원한다면 입찰 전 관할 관공서에 재건축, 리모델링이 가능한지 확인하자.
지역에 따라 불가능한 곳도 있다. 물론, 리모델링이 가능하다 해도 공사 차량이 원활하게 들어올 수
있는지 확인하는 건 기본 중의 기본.
3. 주택의 현 상태와 건축 연도를 꼼꼼하게 체크한다.다가구주택은 5년 정도 지나면 누수 현상이
발생한다. 경매로 싸게 사도 수리비 때문에 오히려 손해를볼 수도 있고, 세입자도 낡은 건물은
좋아하지 않는다. 그러니 실컷 고생만 하고 생돈만 날리는 수가 있다.
