ITEM 부동산에서 기회 찾기

우리나라 사람들은 유독‘부동산’에 애착이 강하다. 그도 그럴 것이 중산층 대부분은 저축이 아니라 집값 상승 등을 통해서 자산을 불렸기 때문이다. 이 때문에 인생 2막에서도 부동산을 상속이나 보유 개념으로 생각하는 사람이 많다. 하지만 이제는 좀 더 현명해질 필요가 있다. 자산의 이용 가치를 극대화하는 것이다. 이를 위해 먼저 내가 가진 전체 자산을 검토해야 한다. 부동산, 현금, 주식 등의 포트폴리오 구성과 전망을 들여다보면서 투자 전망이 어둡고 수익성이 불투명한 곳에 돈이 묶여 있다면 그런 자산을 창업과 연계해서 적극적으로 활용하는 방안을 고민해야 하는 시점이다.

WHY 부동산 기반 창업이 매력적인 이유

부동산을 활용해 임대소득에 사업소득까지 노리는 창업 전략은 인생 2막의 질을 바꿀 수 있다. 달랑 집 한 채가 전 재산인 사람들도 보유 부동산을 잘 활용하면 안전한 노후 대책과 창업이라는 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있기 때문이다. 예를 들어 지금 살고 있는 아파트를 처분하고 3층 상가 주택을 매입해 3층에 거주하면서 2층을 임대하고 1층에 내 점포를 갖는 식이다. 부동산 기반 창업은 무엇보다 실패 위험을 크게 줄일 수 있고 오래도록 일할 수 있는 터전을 만들 수 있어 매력적이다.

소유한 점포를 활용해 창업하면 실패의 위험을 줄이고 평생 일터를 만들 수 있다.

CASE 어디서 성공 사례를 찾을까

서울 강남에서 임대 사업을 하던 이 씨는 우연한 계기에 자영업자가 됐다. 친한 지인이 그가 소유한 점포에서 음식점을 운영했는데 부모님의 갑작스런 병환으로 매장을 더 이상 운영할 수 없는 처지가 된 것. 딱한 사정이 생긴 지인을 돕기 위해 그는 음식점을 인수해 직접 경영했다. 그는 사업 전략부터 다시 짰다. 학원가 상권의 특성을 분석한 뒤 기존 음식점에서 판매하던 서양식 메뉴보다 분식인 떡볶이가 어울린다고 판단했다. 인터넷과 책을 뒤져가며 차별화된 그만의 떡볶이 레시피를 개발해 손님들에게 내놓았다. 결과는 대성공. 매출이 이전 음식점보다 세 배나 뛰었다. 여기서 자신감을 얻은 이 씨는 소유하던 또 다른 점포에 일본 가정식 덮밥집을 냈다. 그의 전략은 돈보다 맛. 자신이 선호하는 최고의 재료를 사용해서 맛을 냈다. 1년 후 이 식당 역시 엄청난 매출을 올렸다.

역시 임대 사업자였던 김 씨는 자신이 투자한 신축 건물에서 창업을 한 경우다. 그는 몇 년 전 임대 사업을 목적으로 속초에 3층짜리 건물을 신축했다. 그러나 관광 음식점이 많은 지역이어서 사무실 임대 수요가 거의 없었으며 임차인을 찾더라도 월 5백만원 이상의 임대소득을 올리기 어려웠다. 그럴 바에야 차라리 내 건물에서 직접 창업하자는 게 그의 선택이었다. 상권을 분석하니 임대 수요는 없지만, 주변에 맛집 골목이 즐비해 관광객이 많이 찾고 있었다. 그는 식사 후 커피를 마시는 장소가 부족한 점에 주목해 3층 전체를 커피 전문점으로 만들었다. 업종 선택은 탁월했다. 현재 월 매출은 6천만원대로 주변 건물의 임대 수익보다 4배 이상 높다. 대기업에서 퇴직한 박 씨는 서울과 지방의 시세 차익을 이용해 창업에 성공한 경우다.

10억원대의 서울 아파트를 처분하고 고향인 지방 중소도시로 내려가 작은 상가 건물을 매입했다. 2층에 살면서 1층에 죽 전문점을 차리고 아내와 함께 일한다. 월 매출액은 1천5백만원 정도지만 임대료와 인건비가 거의 들지 않아 연봉은 1억원이 넘는다. 임대를 주지 않고 직접 창업해 주변 건물주들이 버는 임대소득보다 10배에 가까운 사업소득을 올리고 있다. 자신의 부동산 자산을 재조정해 성공을 거둔 것이다.

중소기업 이사로 정년퇴직한 정 씨는 분양받은 상가를 활용해 가족 창업에 성공했다. 그는 대단지 아파트 주변에 있는 60평대 상가 덕에 매월 3백만원대의 임대소득을 올렸다. 그러나 지난해 임대계약이 만료되자, 생각을 달리했다. 직접 창업에 나선 것이다. 주거 밀집 지역이라 낮 시간에 운동하는 주부들이 많은 지역 특성을 살려 요가원을 차렸다. 가족 창업을 모델로 삼고, 젊고 트렌디한 감각을 지닌 딸이 경영을 맡고 아내는 운영 보조, 그는 홍보를 맡았다. 요가원에서 얻는 순수익은 월 1천3백만원 정도. 수익 배분도 정확히 했다. 정 씨 부부는 딸에게 임대료와 투자 회수금, 노동의 대가로 매월 급여를 받는다. 수익형 부동산을 활용한 창업으로 임대소득 외에 온 가족의 일자리가 생긴 것이다.

HOW TO어떻게 해야 성공할까

비용 구조 분석은 아무리 강조해도 지나치지 않다. 특히 점포형 사업에서는 고정비용인 임대료가 가장 큰 부담이다. 매출액 대비 적게는 5~10%에서 많게는 30~40%까지 차지한다. 임대료의 인상 가능성, 계약 기간 만료, 임대인의‘갑질’까지 창업에서 부동산은 가장 큰 리스크 요인 중 하나이다. 이런 점 때문에 자가 점포를 보유하고 있다면 무조건 창업에 유리한 조건이다. 하지만 창업에 성공하려면 경제적인 수익성과 기회비용을 꼼꼼히 따져야 한다.

가장 먼저 검토할 사항은 보유한 부동산의 가치이다. 현재 가치가 계속 유지될지, 임대 수익성은 어느 정도인지, 앞으로 더 오를 가능성이 있는지, 임대 수요자는 풍부한지, 상권 입지 등급은 어느 정도인지 꼼꼼하게 고려해야 한다. 두 번째는 사업으로 얻게 되는 투자 손익과 임대소득의 차이다. 창업은 임대와 달리 사업 개설에 따른 투자비가 추가로 든다. 따라서 이 추가 비용을 어떻게 회수할지 계획을 세워야 한다. 예를 들어 빠듯한 자금으로 신축 건물을 짓는다면 창업보다 임대가 더 유리하다. 보증금을 높여 받아 대출금을 갚는 게 낫기 때문이다. 세 번째는 사업의 목적을 명확히 하는 것이다. 투자형 재테크가 목적인지, 건물 활성화가 목적인지, 평생 일터를 마련하는 것이 목적인지에 따라 전략과 방향이 달라진다. 수익형 소형 건물을 매입해 직접 점포를 운영하면서 건물 가치를 높인 뒤 나중에 점포를 양도해 권리금을 받으려는 사람들이 의외로 많다. 이런 경우 이제 막 유행하기 시작한 업종을 선택하는 것이 유리하다. 그러나 평생 일터를 마련하는 것이 목적이라면 유행에 영향을 받지 않는 업종을 선택해야 한다. 건물의 활성화가 목적이라면 브랜드 파워가 있는 업종을 유치하자. 상권 창출력이 생겨 건물의 가치를 높이는 데 도움이 된다.

마지막으로 가장 중요한 것이 손익분기점 분석이다. 일단 손익분기점만 넘기면 큰 손해 없이 사업소득 증대를 위해 열정을 불사를 수 있지만, 장사가 안돼 손익분기점을 넘기지 못하면 보유한 자산의 손실을 감수해야 한다. 따라서 창업에 대한 이해가 부족하다면 비용이 들더라도 전문가의 자문을 받거나 다양한 프랜차이즈 브랜드의 점포 개발팀에 연락해서 브랜드별 입점 타당성 분석을 의뢰해 비교하는 것이 현명하다.

수익성과 기회비용을 꼼꼼히 점검하라.

관광지 부근 전원주택을 매입해 펜션으로 운영하거나, 공동투자로 사무실을 매입한 뒤 공유 오피스 사업을 하는 것도 좋은 창업 모델이다.

TRY 현실에 적용해볼까

부동산을 활용해 창업하는 방법은 다양하다. 먼저 현재 보유하고 있는 상가를 활용해 창업하는 방법이 있다. 이 경우는 상권 입지 분석이 중요하다. 점포가 정해졌을 때는 상권 입지의 특성에 맞는 업종을 선정해야 한다. 오피스·주택가·대학가 등 상권 성격, 상주 인구와 유동 인구의 특성, 소득 수준과 상권 내 고객층의 성별·연령별·직업적 특징, 경쟁 점포의 현황, 해당 지역에서 장사가 잘되는 업종과 그렇지 않은 업종 등을 분석해서 최적의 업종을 찾아내야 한다.
보유하고 있던 자산을 재조정해 창업한다면 보유한 부동산의 가치에 따라서 방향이 달라진다. 비싼 아파트를 매도하고 값이 저렴한 주거지를 마련하는 한편, 차익으로 수익성 부동산을 장만해 창업할 수 있다. 또 아파트를 처분하고 상가 주택을 매입해 주거와 창업 두 마리 토끼를 잡는 전략을 세울 수 있고, 대도시의 아파트를 처분하고 중소 도시로 이전한 후 그 차익으로 창업에 도전하는 방법도 있다.

공유 경제 시대를 맞아 부동산 공유 개념은 리스크를 줄이는 좋은 창업 전략이다. 주택의 방 한두 칸을 공유 공간으로 활용하면 주거와 사업이 하나가 된다. 핫한 지역의 단독주택을 매입해서 주거와 공유 공간을 병행할 수도 있다. 도심 속 게스트하우스가 그 예다. 관광지 부근의 전원주택을 매입해 미니 펜션으로 활용하는 것도 방법이다. 이 경우 지역 내에서 농업을 통한 소득, 작은 숙박업, 주거가 동시에 해결돼 2막 인생을 슬로 라이프로 즐길 수 있다.

최근 수익형 부동산에 공동투자를 한 후 창업도 함께하는 사례가 늘고 있다. 두세 명이 퇴직금으로 상가를 공동 매입하고 사업도 동업으로 하는 경우다. 공동투자는 실패 위험을 줄일 수 있고, 자금 동원에 유리해 상대적으로 수익성이 좋은 부동산을 매입할 수 있다는 게 장점이다. 일부에선 상대적으로 저렴한 매물을 찾기 위해 경매 펀드를 조성하는 경우도 있다.

공간 대여업도 좋은 창업 모델이다. 은퇴자들 중에 하루 종일 집에만 머물 수가 없어서 친구들끼리 오피스텔을 임차해 월세를 분담하면서 사무실로 사용하는 사례가 많다. 그런데 이를 조금만 활용하면 창업의 기회로 전환할 수 있다. 공동투자로 사무실을 매입한 후 공유 오피스 사업을 하는 것이다. 투자자들은 자신들을 위한 업무 공간을 마련할 수 있고, 공간 대여를 통한 별도 수입도 얻을 수 있어 일거양득이다.
인생 2막에 부동산을 활용한 창업에 관심이 있다면 큰 욕심을 버리고 규모를 작게 시작하는 것이 바람직하다.‘사업적 수익’보다 스스로 일자리를 만들고 노후 연금을 보완하는 추가적인 소득 수단으로 창업에 접근하면 심리적 부담을 크게 줄일 수 있다.

일자리 창출과 연금을 보완하는 수단으로 삼아라.

이경희
한국 창업 컨설팅업계의 대모. 한국의 소상공인, 중소기업 창업 경영에 정통한 전문가로서 그동안 만난 창업자와 기업가가 10만여 명이 넘는다. 저서로는<이경희 소장의 2020 창업 트렌드> 등이 있다.

※ 이 컨텐츠는‘시니어 문화 활성화’를 위해 라이나전성기재단이 발행한<헤이데이> 기사 중 일부를 발췌한 것입니다. 라이나생명은 라이나전성기재단의 다양한 사회공헌 사업을 지원합니다.