Q. 지난해 주택 매매가와 전세가는 모두 상승했습니다. 올해까지 계속 오르지 않을까 싶어서 보유 중인 집을 팔지 않고 있는데, 올해 주택 시장의 전망은 어떤가요?

지방 광역시와 수도권 지역의 새 아파트들이 연일 최고가를 경신하고 있습니다. 서울 등 수도권 대부분의 지역에서 분양권 전매가 금지된 가운데 전세난과 공급 절벽, 청약 광풍까지 겹치면서 억 단위 웃돈을 부담하더라도 신축을 매수하고 있죠. 전용 84㎡(약 25평) 기준으로 용인은 14억원, 성남 구도심 재개발 단지는 12억원을 넘어섰습니다.

여기에는 접경 지역을 제외한 수도권 대부분을 규제지역으로 지정한 6·17 대책이 한몫을 했다고 볼 수 있습니다. 이로 인해 부동산 투자 수요가 서울로 회귀한 것이죠. 아울러 정부가 다주택자와 법인의 세 부담을 강화한 7·10 대책까지 내놓으면서 서울의 ‘똘똘한 한 채’로 갈아타려는 수요까지 겹쳐 매매가 상승폭을 키우고 있습니다.

실제 지난해 6월 말 토지거래허가제가 시행된 뒤 한동안 거래가 끊기고 가격 상승세가 주춤했던 송파구 잠실동, 강남구 대치동 아파트값이 다시 오름세입니다. 지난해 11월 이후 주요 단지 거래량이 회복되고 신고가 거래도 잇따르면서, 올해도 집값이 오를 거란 전망이 확산하면서 현금 여윳돈이 있는 실수요자들이 움직인 결과입니다. 최근 정부가 규제지역을 사실상 전국 단위로 넓히자 다시 서울 강남권 '똘똘한 한채'가 주목받은 결과라고 할 수 있지요.

전세시장도 폭등세

전세가에서도 비슷한 패턴이 나타났습니다. 전세가는 지난해 7월 30일 개정 임대차법 시행 이후부터 상승 폭이 급증했습니다. 서울 아파트의 ㎡당 평균 전세가는 1~7월 443만원에서 465만원으로 22만원 상승했지만, 8~12월 5개월 새 474만원에서 546만원으로 72만원 상승, 상승 폭을 3.3배 키웠습니다.

정부는 ‘투기수요를 차단하고 불로소득은 환수한다’는 부동산 정책기조로 현정권 들어 20차례가 훨씬 넘는 부동산 대책을 내놨지만 집값급등·전세대란이라는 실패를 낳았습니다. 이에 시장에서는 ‘규제’보다는 ‘공급’신호를 원하는 상황이지요.

이에 화답하듯 변창흠 국토교통부 장관도 혁신적이며 다양한 주택 공급 방안을 신속하게 마련하는 데 역점을 두고 있습니다. 즉 정부가 집값 안정을 위해 주택공급 확대를 최우선 과제로 삼은 것이죠.

하지만 대규모 공급발표로 개발지 주변 집값 상승세에 불을 지필 가능성이 큽니다. 또한 정부의 신규주택공급발표와 입주의 시차로 인해 올해 상반기 내내 특별한 변수가 없는 한 주택가격이 내려가기 쉽지 않을 것으로 보입니다.

시장 보궐선거가 주택시장의 변곡점

부동산 문제가 정치권의 가장 중요한 현안으로 떠오르면서, 오는 4월 서울·부산시장 보궐선거에서 ‘재건축·재개발 규제 완화’가 핵심 전략으로 떠오를 전망입니다. 그동안 시장에서는 공급을 늘리기 위한 가장 확실한 방법은 정비사업 활성화뿐이라고 주장해왔습니다. 집값 급등 등 현 부동산시장 혼란의 근본 원인은 실제 수요자들이 거주하고 싶은 주요지역 아파트 공급 부족에 있기 때문입니다.

실제 여야 후보군들은 너도나도 정비사업 규제완화를 언급하고 있습니다. 핵심은 ‘민간’ 재건축·재개발입니다. 서울·부산시장 보궐선거를 계기로 민간시장 정비사업 분위기가 크게 변할 것으로 보여지는데요. 특히 서울지역의 경우 아파트 공급절벽이 현실화하는 상황에서 확실한 공급대안은 민간 재건축·재개발 사업뿐이기 때문이죠. 실제 상담을 하다보면 서울시장선거로 이전보다는 재건축 규정도 좀 완화되고, 여러모로 부동산 시장이 대폭 상승하지 않을까 하는 문의가 이어지면서 매수에 나서고 있는 분들이 많습니다.

다만 올해 6월부터 종부세 최고 세율이 3.2%에서 6%로 두 배 가까이 인상되고 양도세율도 최고 72%까지 오르기 때문에 다주택자들의 매물이 일부 나올 것으로 예상됩니다. 실제 상담을 받아보면 상당수의 다주택자가 올해 상반기를 기점으로 집을 처분할 마음을 굳히고 있습니다. 임대사업까지 막혀 1주택자가 되는 것 외에는 ‘세금폭탄’을 피할 길이 없다는 판단에서 값이 덜 오르거나 덜 나가는 주택을 버리고 이른바 ‘똘똘한 한 채’만 남기는 것이죠. 

결국 주택시장 안정화 및 투자수요를 억제하기 위해 종부세와 양도세가 강화되고, 3기 신도시 사전 청약이 부활하는 등 다양한 추가 공급 대책이 나올 예정입니다. 따라서 하반기 부동산시장은 급매물이 소진되고 숨 고르기에 들어갈 것으로 전망됩니다. 

기획 우성민 글 박상언 일러스트 조성흠

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