유용성, 상대적 희소성, 유효수요

2018년 8월들어 부동산 시장은 몹시 혼란스럽다. 지난 4월이후 7월중순까지 진정세를 보이던 주택시장이 또 한번 요동치고 있다. 반전에 반전을 거듭하는 혼돈스런 주택시장을 바라보는 정부, 전문가, 투자자 모두 혼란스럽기는 마찬가지다. 특히 박원순 시장의 용산, 여의도 통째 개발 발표 이후 서울 집값상승은 예사롭지 않다. 강남 재건축과 전세값의 재반등은 수급관련 이상신호로 보인다. 반면에 평택, 화성, 용인, 남양주, 김포 일부 지역의 집값 약세와 지방의 하락세는 두드러진다. 지역별로 단지별로 초양극화 현상이 현실이 되었다. 이 때문에 올 하반기 이후 부동산 시장의 흐름에 대한 국내 연구기관들의 경기 전망론은 강세에서부터 보합, 약세까지 다소 엇갈리고 있는 것도 사실이다. 부동산시장의 흐름을 어떻게 진단하며 어떤 요인을 중요하게 판단하는지 혹은 어떤 변수의 영향력을 높게 평가하느냐에 따라 시각과 전망치가 달라진다.

결론부터 말하면 국내 집값은 올 하반기 정점 내지는 변곡점을 지나고 있는 것으로 관측된다. 이유를 설명하면 이렇다. 부동산 경기는 실물경기, 정책, 금리, 수급, 심리 등 시장에 직간접적인 영향을 미치는 5대핵심요인과 선행지표의 움직임, 경기순환변동주기에 따라 그 방향성이 결정된다. 현재 국내경기의 실물경기는 호조보다는 하강, 정책은 규제기조의 강화, 금리는 인상, 수급은 일부 지역 공급증가, 투자심리는 악화되고 있는 점으로 보아 부동산 가격의 상승요인보다는 하락요인이 약간 우세한 상황이다. 주택경기의 대표적인 선행지표인 주택거래량은 지난 4월1일 양도세중과조치시행 이후 반토막이 날 정도로 급감했다.

다만 공시지가 등 도시지역의 토지가격이 2009년 이후 10년째 꾸준히 상승세를 기록 중이며 보유세인상, 금리인상이 예고될 뿐 현실적으론 시행되고 있지 않다. 시중부동자금이 주식, 채권보다는 여전히 부동산으로 유입되고 있는 점, 글로벌PIR 지표상으로 서울집값이 뉴욕, 런던, 파리, 도쿄, 홍콩, 상하이등 글로벌 메가씨티(GLOVAL MEGA CITY)와 비교할 때 여전히 낮은 수준에 머물고 있는 점등은 집값하락을 저지하는 역할을 하고 있는 점은 또 다른 변수이다.

국내 부동산경기의 순환변동주기인 10년주기설(과거 30년간 주택관련 통계를 분석해본 결과, 집값은 5~6년간 상승하면 4~5년 하향안정세가 주기적으로 반복된다는 가설)과 집값은 7~12년 단위로 상승과 하락국면을 주기적으로 오고 간다는 이론인 벌집순환모형(HONEYCOMB-CYCLE MODEL)상으로 볼 때 지난 2013년 바닥을 찍고 상승으로 전환된 수도권 주택시장은 현재 정점내지 변곡점을 맞고 있는 것으로 추정된다.

지역적으로 세분화해서 살펴보면 공급대비 수요가 초과하면서 시중부동자금이 집중되는 서울지역은 올해까지 강보합, 수도권은 보합, 그 반대 상황이 전개되는 지방은 약세가 예상된다.
그렇다면 향후 집값이 보합 혹은 조정기를 맞을 개연성이 높은 만큼, 부동산 가격 혹은 집값이 오를 곳은 어디일까? 어떤 부동산, 어떤 주택, 어떤 아파트를 구입해야 손실을 보지 않고 투자수익을 얻을 수 있을까? 를 알아보는 일은 매우 중요하다. 부동산학의 전통이론에 따르면 집값 혹은 부동산가격을 형성하는 요인으로는 유용성, 상대적 희소성, 유효수효 등 3가지를 꼽는다. 즉, 수요자의 입장에서 판단할 때 주거만족도가 얼마만큼 높은지(유용성), 공급이 수요에 비해 얼마나 제한적이거나 부족한지(상대적 희소성), 구매할 수 있는 능력을 갖춘 실질구매자가 충분히 받쳐주는지 그리고 해당물건의 양도나 거래이전이 자유로운지 등의 조건을 충족하느냐가 가격결정 요인이라는 얘기다.

이러한 3가지 가격결정요인을 감안하여 한국자산관리 연구원이 개발한 부동산 알파고 '살집팔집'에 기반하여 올 하반기 투자할 만한 성장지역과 아파트 단지를 소개하면 다음과 같다. 단기 시세차익보다는 5년이상 장기투자자, 실수요자에게 도움이 될 것 이다.

첫째, 도심권으로는 용산, 마포, 영등포, 동대문, 서대문, 노원, 성북, 성동, 동작, 관악구를 주목하자. 이들 지역은 도심권에 속하면서도 강남, 광화문. 한양도성지역에 비해서는 가격이 저평가된데다 도시계획상 균형개발, 도시재생 등 각종 개발호재가 줄줄이 대기하고 있기 때문이다.

둘째, 도심권이면서 한강변을 끼고 있는 아파트 단지라면 유용성, 상대적 희소성, 유효수요 측면에서 3가지 조건을 겸비한데다 금상첨화의 투자가치를 보유하고 있다. 이를테면 용산, 마포, 성동지역도 한강변에 위치하거나 한강이 조망되는 개별아파트는 집값이 오를 미래가치가 높다는 뜻이다.

셋째, 올 하반기 이후 구체적인 투자 유망한 주거상품, 투자자산으로는 강남 재건축 보다는 강북 도시재생지역의 저렴한 아파트, 낡은 단독주택을 권하고 싶다. 그리고 은퇴 후 주거와 투자가치를 겸비하는 일석이조의 주택투자를 희망한다면 서울역과 용산역 지하화계획의 수혜가 예상되는 갈월, 중림, 청파, 서계, 부림동 지역과 종합운동장역과 방이사거리역. 석촌역주변의 단독, 다가구 주택이 적합하다.

용산구‘슈퍼아파트’ Best 5 비교

※ 가격변동률은 10년기준

(한국자산관리연구원‘살집팔집’ 제공)

마포구‘슈퍼아파트’ TOP 5

(한국자산관리연구원‘살집팔집’ 제공)

고종완 한국자산관리연구원장
부동산의 가치를 믿는 가치투자신념을 가진 가치부동산 전문가로서 교수, 방송인, 저자, 연구인, 사업가 등 다양한 직업과 활동을 펼치고 있다. 부동산학계의 투자명의, 과학적인 자산진단가로 불리는 그는 사람들의 부동산판단을 돕는 참된 조력자가 꿈이다. 대표적인 연구성과는 부동산의 핵심을 관통하는 근본가치와 객관적 지표를 활용하여 부동산자산의 기본원리와 과학적 투자법칙, 실천적 투자전략을 도출하였다.