코로나19로 인한 경제 침체를 극복하기 위한 막대한 유동성 공급으로 엄청난 뭉칫돈이 갈 곳을 잃고 부동산시장으로 몰려들고 있다. 부동산시장을 안정시키기 위해 정부는 관련 세금을 올리고, 서울 시내에 아파트 공급을 늘리는 내용을 골자로 하는 8·4 부동산 대책을 추가로 발표했다.

과연 이번에는 시장이 안정될 수 있을까. 국회 내 대표적인 경제통으로 꼽히는 김병욱 더불어민주당 의원과 추경호 통합미래당 의원에게 ‘대한민국 부동산’에 대해 물었다.

 

 

Q1 정부의 8·4 부동산 대책은 과거 어느 조치보다 강력합니다. 과연 집값 안정을 가져올까요? 

 

 

김병욱 단기적으로 일부 미비한 부분이 있고 보완할 점도 있다고 생각하지만 큰 틀에서는 효과가 있을 것으로 생각합니다. 이 대책으로 월세 비율이 높아질 수 있고, 임대 사업자들이 소급하는 것에 대해 불만도 있고, 세율이 올라감으로써 다주택자들도 불만이 있는 등 여러 가지 혼란스러운 부분이 있죠.

 

그러나 미진한 부분에 대해 정부가 후속 보완조치를 강구하고 나면 초기 혼란은 가라앉을 것이고, 특히 보유세 부담을 가진 다주택자들이 본격적으로 주택을 내놓을 거예요. 아쉬운 점은 선의의 1가구 1주택자가 많은 게 사실이잖아요? 그분들은 전체적인 집값도 올라가고 공시지가 반영 비율도 올라가다 보니 재산세, 종부세 부담이 증가한 게 사실이죠. 그래서 1가구 1주택자, 실수요자들에 대해서는 세부담을 경감시키는 방안이 나와줬으면 좋겠다는 생각이 듭니다. 

 

추경호 그동안 정부에서 20회가 넘는 대책들을 내놓았는데, 한결같이 시장을 제대로 읽지 못하고 되레 시장을 이기려는 잘못된 정책이었습니다. 그렇기 때문에 궁극적인 공급 확대 대책이라는 이번 8·4대책으로 시장을 안정시키기에는 역부족이고 안정될 수 없다고 봅니다.

 

8·4대책을 꼼꼼히 뜯어보면 일부 공급 대책을 담고 있는 듯 보이지만 필요한 곳에 물량 공급이 충분히 이루어지지 않고 과도하게 정부가 개입하는 재건축 정책이기 때문에 결국은 시장과 함께 가지 못합니다. 그래서 정부가 의도한 만큼 빠른 시간 안에 공급이 확대될 것 같지 않습니다. 영리한 시장 수요자들은 그 점을 잘 읽고 있어요. 그렇기 때문에 집값 안정은 낙망합니다.

 

 

 

 

Q2 발표 직후 서울시가 일부 아파트의 50층 재건축에 반대하고, 해당 지역 주민들도 정부 정책대로의 재건축은 안 하겠다고 합니다. 경실련이나 참여연대 같은 시민단체들도 반대하고 있고요.

 

 

김병욱 공급 대책이 실효를 거두려면 서울시가 보유하고 있는 나대지나 자투리 땅을 활용하는 것도 방법이지만, 기존 재건축 단지가 공공형 재건축에 호응하는 게 중요합니다. 지적한 대로 재건축 아파트 거주자들이 이번 대책에 부정적일 수밖에 없는 이유가 이런 걸 겁니다. 임대아파트라고 하면 대체로 살기 불편한 아파트, 저소득층 주민이 사는 아파트 그리고 평수가 작고 편의시설이 거의 없는 아파트를 생각하셔서 그럴 것으로 짐작합니다.

 

그러나 역세권 재건축 단지에 지어지는 공공형 재건축 임대아파트는 상당히 럭셔리하게 건축할 필요가 있다고 생각해요. 피트니스센터나 커뮤니티센터도 갖추고, 평수도 소형만 고집하지 말고, 고급 자재를 사용해 럭셔리한 임대아파트를 공급한다면 재건축 단지들과의 협상과 대화를 통해 상당 부분 호응이 있을 거라고 봅니다.

 

도심형 레지던스 같은 개념을 도입한 임대아파트라면 충분히 경쟁력이 있을 겁니다. 그리고 재건축 단지들도 재건축을 투자나 가격 중심으로 생각하지 말고 도시 재생 차원에서 접근했으면 합니다. 재건축의 핵심은 생활여건의 개선이잖아요. 지금 오래된 아파트에서 엄청 불편하게 살고 있잖아요.

 

빨리 주민들이 편안히 살 수 있는 여건으로 변화시키는 게 우선인데, 투자와 재테크 중심으로만 생각하다 보니 정부가 용적률을 대폭 올려주고 그에 상응하는 이익을 반환하게 하고 임대아파트를 짓게 하는 부분에 대해 부정적이라고 봅니다. 재테크 차원에서 접근하면 원하는 대로 되기까지 시간이 너무 오래 걸리는데, 그런 불편함을 계속 감수하는 것이 과연 옳은 일인가 싶어요.

 

추경호 수요 억제 대책으로 일관하다가 궁여지책으로 공급 대책을 내놓기는 했는데, 그 대책이라는 게 민간의 인센티브를 다 죽이고, 지자체와 충분한 상의 없이 해서 공급지 확보도 제대로 못하고 있잖아요. 그러니 공급이 제대로 되겠습니까.

 

사람들은 지금 필요한 곳에 제대로 된 물량을 찾고 있고, 그게 제대로 안 돼서 시장과 가격이 요동치고 있는데, 정부가 이런 대책을 내놓으니 시장의 기대를 제대로 읽지 못하는 거죠. 더구나 지자체 등 시장 관계자들의 협조도 이끌어내지 못할 정도니 정책에 대한 불신이 얼마나 큽니까. 이런 대책으로 시장을 안정시키기는 역부족입니다.

 

 

Q3 전·월세제도에 대해 의견들이 많은데 월세 확산에 대해 어떻게 생각하나요?

 

 

김병욱 큰 흐름으로 보면 전세는 전 세계에서 우리나라에만 있는 아주 독특한 제도이고, 내 집 마련을 위한 자금을 사전에 모을 수 있다는 장점이 있죠. 저는 기본적으로 전세라는 좋은 제도를 유지, 발전시키는 게 좋지 않을까 생각해요.

 

하지만 저금리 시대가 되면서 집주인들이 점점 월세를 원하고 있잖아요. 특히 전세를 월세로 전환했을 때 전환율이 현재 4%인데, 이 정도면 괜찮다고 생각하겠지요. 전환율이 높다 보니 집주인들이 월세 전환을 더욱 선호하는 거죠.

 

그러나 정부에서 전환율을 좀 더 낮춘다는 계획을 갖고 있는 걸로 아는데, 이를 조정하면 전세를 월세로 바꾸려는 집주인은 그렇게 많지 않을 겁니다. 또 집을 샀지만 목돈이 없어서 전세를 주는 집주인도 많거든요. 그런 사람들이 금방 전세를 월세로 바꾸지는 않을 거예요. 그래서 저는 이런저런 이유로 지금 언론에서 예측하는 것만큼 급속도로 월세 전환이 이루어지지 않을 거라고 봐요.

 

추경호 기본적으로 저금리 시대인 데다 코로나19 이후 이런 분위기가 확산되면서 임대인은 월세를, 임차인은 전세를 선호하는 경향이 강해지고 있습니다. 그런데 정부의 부동산 정책이 연이어 실패하면서 이런 경향이 더 빨라지고 있죠. 이렇게 되면 결과적으로 전세 물량은 줄고 월세 전환이 굉장히 빨라지면서 임차인은 소득 흐름상 상당히 부담스러울 수 있어요.

 

전세는 중장기적으로 임차인에게 내 집 마련의 기회가 되기 때문에 월세가 확산되면 임차인의 내 집 마련 계획은 수포로 돌아갈 가능성이 높아집니다. 결국 전세냐 월세냐의 문제는 시장 흐름과 주변 경제환경의 변화에 따라 임대인과 인차인의 상호계약으로 서서히 조정되어야 합니다.

 

 

 

 

Q4 최근에 주택연금 가입 상한을 ‘시가’ 9억원이 아닌 ‘공시지가’ 9억원으로 바꾸는 주택금융공사법 개정안을 대표 발의했습니다.

 

 

김병욱 우리나라 국민의 재산은 선진 외국과 달리 부동산에 70% 정도 몰려 있어요. 그러다 보니 소비가 안 돼요. 전 재산이 부동산에 몰려 있으니 소비가 되겠습니까? 그래서 부동산에 몰린 돈을 소비로 이어지게 하는 수단 중 하나가 주택연금이라고 생각합니다.

 

주택연금이란 게 가입한 사람이 그 집을 담보로 매월 일정 금액의 연금을 받다가 본인이 사망하면 정산해서 나머지 돈을 상속인에게 물려주는 제도잖아요. 그런데 가입 상한이 시가 9억원으로 되어 있는데 집값이 크게 올라서 현실 반영이 안 되는 거죠. 그것을 현실화시키는 측면에서 기준을 시가 9억원에서 공시지가 9억원으로 바꾸는 게 어떨까 싶어요.

 

공시지가 9억원을 시가로 바꾸면 13억원 정도 될 것으로 추정하기 때문이지요. 이렇게 바꾸면 더 많은 분이 주택연금을 신청하게 돼 소비가 늘어나지 않을까 하는 거죠. 그러면 우리 경제가 안고 있는 소비 부진을 탈피하는 데 도움이 되리라 생각합니다. 지금은 주택연금을 한국주택금융공사에서만 다루는데, 은행들이 이 제도를 도입하면 더 좋지 않을까 싶어요.

 

 

Q5 추 의원은 종합부동산세 개정안을 제출했습니다. 어떤 내용인가요?

 

 

추경호 지금은 증세가 아니라 감세가 필요한 시기입니다. 그런데 정부는 주택 보유와 거래 단계 모두에 세금 폭탄을 안기는 증세를 강행하고 있습니다. 민주당도 지난 총선에서 1주택자에 대한 종부세를 낮추겠다고 약속했습니다. 그런데 집값 상승이 멈추지 않는다고 수도권 주택 소유자와 다주택 소유자를 부도덕한 투기꾼으로 매도하면서 화풀이하듯 세금 폭탄을 안기는 거예요.

 

지금은 시장 안정 측면에서 취득세와 양도세 등 거래세를 현재보다 크게 내려 시장에 매물이 나오도록 물꼬를 터야 합니다. 보유세 역시 코로나19 사태로 어려워하는 국민들의 세부담을 고려해 내려야 하고요. 특히 1세대 1주택자에 대한 종부세도 내려줘야 합니다.

 

그래서 저는 ▲ 기본공제 금액 상향 조정(9억원 → 12억원) ▲ 고령자 연령별 공제율 상향 조정(10∼30% → 50∼90%) ▲ 보유기간별 공제율 상향 조정(20∼50% → 30∼80%) ▲ 합산공제율 상한 상향 조정(70% → 90%) ▲ 공정시장가액비율(80%) 등을 주요 내용으로 하는 종합부동산세 개정안을 제출했습니다.

 

 

 

 

Q6 시중에 자금은 많이 풀렸는데, 돈이 갈 곳이 없어 부동산으로 쏠리고 있다는 지적이 있습니다.

 

 

김병욱 공감합니다. 그래서 부동산 정책을 제대로 세우려면 부동산만 바라보지 말고 금융, 특히 자본시장과 함께 봐야 한다고 생각합니다. 아까 말씀하신 대로 지금 부동산시장에 현금이 너무 많이 풀려 있다 보니 가격 불안정이 촉발되는데, 이 돈이 기업투자나 자본시장 쪽으로 올 수 있게 정부에서 배려를 했으면 좋겠다는 생각입니다.

 

증권시장에서 장기투자를 하는 분들에게는 정부가 나서서 세제 지원을 해주면 좋지 않을까요. 정부가 한국판 뉴딜을 한다고 하는데, 재정만 투입하지 말고 민간자금도 끌어들이면 좋잖아요. 한국판 뉴딜 정책을 펼칠 때 적극적인 인센티브제를 만들어내면 좋으리라 생각합니다.

 

추경호 기본적으로 경제상황이 좋지 않기 때문에 저금리로 거시정책을 가져가는 게 맞아요. 그러다 보니 시중의 돈이 생산적인 부분으로 흐르기보다는 과도하게 부동산 쪽으로 흘러가고 있어요. 이런 돈이 생산적인 부문, 즉 기업투자나 일자리, 창업 쪽으로 흘러가야 하는데 지금은 그렇지 못합니다. 결국 물꼬를 다른 방향으로 터줘야 하고, 그렇게 하려면 정부 정책이 바뀌어야 합니다.

 

기업 입장에서 ‘제대로 투자를 하면 미래가 있겠다’는 생각이 들 만큼 환경을 만들어줘야 하는데 오히려 정부는 기업을 옥죄고, 투자를 저해하고, 활력을 떨어뜨리는 정책으로 일관하고 있어요. 특히 우리나라의 고질적인 노동경직성 부분, 그중에서도 대기업 강성 노조들이 마치 자신들이 정권 창출 세력인 것처럼 쥐락펴락하는 환경에서 어느 기업이 제대로 투자하려고 하겠습니까?

 

특히 최근 상법이나 공정거래법을 통해 기업의 소유 구조나 경영활동을 과도하게 제약하는 정책이 강행되고 있어요. 이런 여건에서 돈이 기업 쪽으로 가겠습니까? 정부가 이런 문제들을 근본적으로 해결하겠다는 정책 의지를 보여주지 않는 한 돈은 결국 부동화되면서 단기 수익을 찾아 움직일 수밖에 없습니다.

 

 

Q7 그런 의미에서 정부가 시중 유동성을 투자 부문으로 유도하기 위해 ‘뉴딜펀드’를 구상 중인데, 어떻게 평가하나요?

 

 

김병욱 저는 상당히 바람직한 방향이라고 생각해요. 시중 자금도 흡수하고, 이 돈이 좋은 곳으로 흘러가게 만들고, 그것으로 인해 사회 각 분야의 투자를 활성화시키고, 투자가 활성화되면 고용이 창출될 것이고, 그 돈이 노동자들의 임금으로 지급되면서 소비도 진작될 것이고, 소비가 진작되면 그 돈이 투자될 것이고… 이렇게 선순환 고리를 만들어낼 것으로 봅니다.

 

지금의 경제 난국을 돌파하는 데 있어 시중 유동성 측면에서 시의적절한 정책이라고 봅니다. 관건은 이 펀드를 ‘얼마나 정교하게 짤 것인가’입니다. 그리고 아무리 정부가 지급보증을 하더라도 투자한 사업 자체가 손실이 나면 안 되잖습니까. 다시 말해 정부 재정에 추가 부담이 없도록 잘 설계해서 투자한 국민들이 수익을 얻도록 할 필요가 있지 않나 싶어요.

 

추경호 뉴딜펀드는 정부가 “일정 부분 수익을 보장해주겠다”고 약속하는 거잖아요. 기본적으로 정부는 돈이 자본시장으로 흘러갈 수 있도록 여건을 만들어주면 되지, 직접 나서서 수익까지 보장해준다는 것은 시장에 너무 깊이 관여하는 거예요. 투자수익을 어떻게 정부가 보장해줍니까?

 

궁극적으로 미래를 보고 돈을 투자하는 일은 시장이 결정하고 움직여야 해요. 지금 정부 식의 접근으로는 사업을 절대 성공시킬 수 없어요. 정부가 시장의 플레이어로 나서서 성공한 사례는 거의 없습니다. 오히려 시장을 왜곡시키고 결국 나중에 국민의 세금 부담으로 돌아왔죠.

 

 

 

 

Q8 정부는 주식 양도차익 5000만원 이상부터 과세하기로 하고 거래세는 내년부터 인하하기로 했습니다. 개미투자자들 사이에서 양도세 부과에 대한 불만의 목소리도 나오고 있는데요.

 

 

김병욱 현재의 증권거래세는 사실 여러 측면에서 문제가 있어요. 소득이 있는 곳에 과세를 해야 하는데 소득도 없는 또는 손실이 될 수도 있는 부분에 세금을 매기는 제도잖아요. 조세 정의에 맞지 않죠. 그리고 주식양도세를 본격적으로 도입하기 전에 두 가지는 꼭 짚어봐야 한다고 생각합니다.

 

첫째, 양도세 전면 도입 전에 거래세가 폐지되는 게 바람직합니다. 둘째, 모든 금융투자상품의 연간 소득액과 손실액을 합산해 순이익에 세금을 매기는 `손익통산` 문제입니다. 최종적으로 확정된 정부 안에 따르면 손익통산 문제도 새로 도입했고, 손실 금액을 나중에 이익에서 빼주는 제도인 `이월공제` 기간을 5년까지 허용했죠. 다행스러운 부분입니다. 거래세 폐지, 손익통산 문제, 이월공제구간 문제 등 세 가지를 잘 정비하고 나서 양도세를 진행하는 게 맞다고 봅니다.

 

물론 주식양도세를 아예 걷지 말자는 의견도 꽤 있는 걸로 압니다. 아직 우리나라 증권시장은 양도세를 걷을 만큼 발달하지 않았다, 조금 더 기다려 달라는 주장입니다. 이 주장도 나름대로 일리가 있어요. 향후 양도세의 전면 확대를 계획할 때는 개미투자자들의 의견을 들어볼 필요가 있다고 생각합니다.

 

추경호 다른 나라들은 거래세를 운영하거나 양도세를 운영하는 것으로 크게 양분되어 있어요. 우리나라는 양도세는 부과하지 않고 거래세만 부과해왔고요. 이제 양도세를 도입하기로 했으니 거래세는 빠른 시간 안에 폐지하는 게 맞다고 봅니다. 양도세를 도입하는 나라들을 보면 거래세를 과감하게 낮추고, 양도세 도입은 시장 상황을 봐가면서 서서히 시차를 두고 했어요.

 

예를 들어 일본이 거래세를 양도세로 전환하는 데 약 10년 이상이 걸렸습니다. 우리도 거래세를 과감히 낮추면서 투자자들이 시장에 계속 머무를 수 있도록 양도세 도입은 서두르지 말고 서서히 낮은 단계부터 시간을 두고 단계적으로 도입해야 합니다.

 

 

Q9 사모펀드 사기 피해가 너무 큽니다. 특히 피해자가 60세 이상 중장년층에 집중되는 경향을 보이는데 대책은 없을까요?

 

 

김병욱 사모펀드는 1998년에 도입돼 2015년 박근혜 정부 때 규제 완화가 되면서 활성화됐어요. 진보든 보수든 어떤 정부든 상관없이 사모펀드 활성화는 공통적으로 취해온 제도죠. 그래서 저는 사모펀드가 앞으로도 활성화될 수 있게 정부와 정치권에서 노력해야 한다고 생각합니다. 그런데 급속한 성장 과정에서 자꾸 투자자 보호 같은 문제가 생기지 않습니까?

 

그래서 지금은 한 템포 늦춰서 그동안 사모펀드에 무엇이 문제였는지 되돌아볼 시간이 필요하다고 봐요. 사모펀드를 활성화시키는 방향으로 가되, 그동안 너무 급속히 성장을 해왔기 때문에 한 템포 쉬면서 미비점이나 보완점을 확인하는 과정을 거치고 있다고 보면 됩니다. 그게 잘 마무리되면 사모펀드 시장이 더 크지 않을까 생각합니다.

 

추경호 사모펀드는 공모펀드와 달리 투자하는 사람들의 책임이 더 강합니다. 최근에 사고가 난 사모펀드를 보면 이것을 만든 자산운용사나 판매한 판매사 그리고 관리 책임이 있는 수탁사, 이를 총괄적으로 감독해야 하는 금융 당국이 모두 총체적 부실을 보여준다는 사실이 더 중요합니다. 이런 부분에 관해서는 철저히 진상 규명을 해서 책임을 물어야 한다고 봅니다.

 

 

기획 이인철 글 장문식(정치 전문 기자) 사진 지다영(스튜디오 텐)

 

 

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