기사 내용
달라지는 내용은?
이번 대책의 명칭은 ‘주택시장 안정을 위한 관리 방안(이하 6·17대책)’이다. 주요 내용을 보면 경기도 대부분이 규제 지역으로 묶이고 최근 집값 급등 조짐을 보이는 지역은 투기과열지구로 격상됐다. 또 투기과열지구와 조정대상지역에서 3억원을 초과하는 아파트를 구매하면 전세자금대출을 받을 수 없게 됐다. 주택담보대출을 받을 경우에는 6개월 이내에 기존 주택을 처분하고 새로 구매한 주택에 전입해야 한다. 대출문턱을 높여 ‘갭투자’를 막겠다는 것이다.
특히 임대사업자와 재건축 투자를 준비 중이라면 반드시 확인해야 할 사항이 있다. 정부는 법인의 매수가 증가하자 법인 대출을 강화하고 세금 부담을 높이는 규제안도 포함시켰다. 7월 1일부터 주택 매매·임대사업자에 대한 주택담보대출을 금지하고 내년 6월부터 법인 소유 주택에 대한 종합부동산세율도 인상된다. 특히 법인 보유 주택에 대한 종부세 6억원 공제도 폐지되며 조정대상지역 내 주택을 구입해 8년 장기임대 등록을 하고 임대사업을 하더라도 종부세가 부과된다.
또한 재건축의 경우 안전진단과 거주요건을 강화하고 재건축 부담금을 본격적으로 징수한다. 헌법재판소의 합헌 결정에 따라 올해 하반기부터는 본격적으로 재건축초과이익환수제도 시행한다. 이 제도는 재건축으로 조합원이 얻은 이익을 최고 50%까지 부담금으로 환수하는 것이다. 사업을 추진하고 있는 서울 지역 초기재건축 시장이 꽁꽁 묶일 것으로 예상된다.
정부는 이번에도 다시 집값이 불안정한 상황을 보이면 추가 규제를 내놓겠다는 방침이다. 부동산 대책 여파로 한동안 시장은 숨 고르기에 들어가면서 매도 문의가 많을 것으로 예상된다. 그럼, 집을 어떻게 팔아야 할까?
세입자를 구하고 매도하라
6·17대책 이후 규제 사정권에 들어온 지역일수록 당분간 매수자를 찾기 쉽지 않아 보인다. 즉 이번 부동산대책 규제지역에서 비켜난 지역에서 투자 목적으로 집을 사는 매수자에게는 전세를 끼고 사는 것이 유리한 만큼 빈집일 경우 집 주인이 나서서 전세 세입자를 미리 구해 놓아야 한다.
주인이 주변 시세보다 높게 전세로 사는 것을 조건으로 매물을 내놓거나 기존세입자와 재계약시 전세금액을 더 올려 받을 수 있으면 이점을 적극적으로 강조해 하는 게 좋다. 임차인을 미리 확보하거나 전세금이 더 높아지면 투자금액까지 적게 들기 때문에 상대적으로 매수자를 찾는 게 쉬울 수 있다.
단, 초기 재건축단지의 경우 조합원 분양자격조건으로 거주요건까지 이번 대책에서 강화되었기 때문에 전세 만기 날짜가 많이 남은 상태에서 집을 내놓게 되면 매도하기가 더욱더 어렵다. 따라서 이왕 집을 팔려고 마음을 먹었으면 세입자가 없는 상태로 집 안을 깨끗이 정돈한 뒤 매도하는 게 좋다. 몇 백만의 비용만 들여 장판이나 도배를 새로 하거나 집이 넓게 보이도록 거실이나 방안의 불필요한 물건을 치우는 것만으로도 매도 확률을 높일 수 있다.
특히 부동산 규제의 직격탄을 맞은 지역일수록 단기간에 경쟁 매물이 쌓일 경우 본인 물건의 차별점이 발견되지 않으면 매도하기가 쉽지 않다. 급하게 팔기를 마음먹었다면 이미 정한 매도 가격을 한 번 더 낮추기를 권한다. 고가주택이나 다주택의 경우 매도가격을 낮출수록 양도차익도 줄어들어 양도세도 그만큼 아낄 수 있기 때문에 100% 손해는 아니기 때문이다.
단독주택 매도 시에는 미래가치 강조하라
개발 가치가 없는 단독주택의 경우는 아파트보다 환금성이 더욱더 떨어진다. 건물을 지을 수 없는 땅을 건축물을 지을 수 있는 지목과 용도를 바꾼 후 매도하면 부동산의 가치가 높아져 매도자가 쉽게 나타날 수 있다. 주택을 지을 수 있는 대지로 바꾸거나 일반주거용지를 알짜상가건물로 지을 수 있는 개발정보를 제공하는 것도 좋은 방법이다.
매수 희망자에게 해당 단독주택을 매입 후 건축하면 미래수익이 탁월하다는 설명도 해야 한다. 즉 주변의 미래 개발계획을 밝게 알려주며 매물의 장점과 가치를 브리핑하는 것도 매수자의 마음을 바꿔놓는 좋은 방법이다. 지하철 환승역세권으로 바뀌거나 지역 여건상 고밀도개발이 이루어지는 용도지역으로 바뀌는 내용을 지자체 도시 또는 교통계획 서류를 프린트해 자료로 만들어 제공하면 매수자에게 믿음을 심어줘 투자 강점으로 작용하게 된다.
미래 가치가 탁월하지만 개인 사정으로 어쩔 수 없이 팔기 때문에 “밤새 한숨 못 잤다”고 넌지시 얘기해보는 것도 저평가된 부동산이라는 것을 ‘어필’할 수 있어 좋다.
감성과 인간됨됨이를 보여줘라
이 집에 살면서 좋았던 추억, 가령 “아빠가 승진이 빨리 되었다는 것”, “사업이 잘 풀리고 아이도 명문대에 가게 되었다”라고 은근히 자랑하면 매수자 입장에서는 “집터가 좋구나!”라고 생각하게 되어 계약 확률이 높아진다. 또 등기 일자를 조정해 재산세를 부담해 주거나 기본적인 인테리어 비용이나 보일러 수리비를 부담해주겠다는 등의 인센티브도 효과가 있다.
매수자들 간의 경쟁심 유발도 유효한 방법의 하나다. 매물을 보러 오는 사람들은 되도록 같은 날 비슷한 시간차 간격으로 물건을 보여주면 인기가 높은 우량물건으로 보이게 하는 효과가 있어 좋다.
가족 간 증여도 고려하라
부동산 규제에도 불구하고 미래가치가 탁월하다면 급매로 매도하기보다 부부간이나 자녀에게 증여하는 것도 좋은 방안이다. 부부 간 증여는 다주택자들이 양도세 부담을 덜기 위한 방법이다. 가령 1억 원에 매입한 주택을 6억 원에 팔면 5억 원의 차익에 대한 양도세를 내야 한다.
하지만 시가가 6억 원일 때 배우자에게 증여하면 증여세 없이 취득금액을 6억 원으로 높일 수 있다. 부부 간 증여는 6억 원까지 증여재산공제가 되기 때문이다. 증여한 지 5년이 지난 뒤 9억 원에 팔면 8억 원의 차익이 아니라 증여 당시 시가와의 차액인 3억 원에 대해서만 양도세를 내면 된다.
향후 독립 가구를 구성할 수 있는 자녀에게 부동산을 사전 증여하는 방법도 있다. 자녀의 경우 세대 분리가 가능한 자녀에게 증여해서 세대를 분리한다면 다주택자 규제에서 벗어난다. 세대분리가 가능한 자녀는 30세 이상 이거나 30세 미만이라고 하더라도 결혼을 했거나 소득세법상 일정한 소득이 있는 경우가 해당한다.
기획 이인철
[이런 기사는 어때요?]
>>'공감능력'이 곧 스펙, 월 300만원 버는 퇴사 컨설턴트
