지난 2월 서울 구로구 구로동 신도림테크노마트 1층 매장(면적 10.4㎡)이 1088만1000원에 낙찰됐다. 최초 감정가 2억2200만원에 경매로 나왔지만 무려 95%나 저렴한 금액으로 팔린 것. 아주 특수한 케이스라고 보긴 힘들다. 서울 동대문구 제기동 불로장생타워 7층 상가, 영등포구 문래동3가 영등포에스케이리더스뷰 1층 상가, 도봉구 도봉동 한밭법조타워 지하 1층 상가, 관악구 신림동 르네상스복합쇼핑몰 2층 상가 등도 올해 초 최초감정가의 10~20%에 낙찰됐다.

최근 법원경매시장에서 상가물건이 투자자들의 외면을 받으면서 낙찰가율(낙찰가격 대비 최초감정가격 비율)이 최저치로 추락 중이다. 감정가의 10%도 안 되는 헐값에 낙찰되는 사례가 속속 나오고 있다. 법원경매 민간전문업체인 지지옥션에 따르면 올해 2월 전국 상업시설(상가, 점포, 아파트 상가, 주상복합상가, 근린상가)의 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 61.9%를 기록했다. 전월(68.2%) 대비 0.3%포인트 하락했고, 11개월래 가장 낮다. 낙찰률 역시 21.6%로 전월보다 0.7%포인트 떨어졌다. 경기불황과 코로나19까지 겹쳐 경매로 넘어가는 상가 물건은 더욱 늘어나고 낙찰가격도 다시 최저치를 경신할 것으로 보인다.

이뿐 아니라 한 민간상가정보업체가 한국감정원 통계를 분석한 결과 2019년 4분기 테헤란로 상권 중대형 상가 공실률은 14.1%로 조사됐다. 서울 평균 중대형 상가 공실률 8% 대비 6.1%포인트 높은 수치로 코로나19 확산이 본격화된 지난 2월 이후 상가공실률은 더 증가일로다. 강남 유명상권마저 수개월째 빈 곳이 많다. 특히 최근 조성된 신도시일수록 더 흔한 풍경이다. 실제로 위례, 광교, 동탄2 신도시 등 ‘2기 신도시’ 세종시 등 상가 분양시장이 뜨거웠지만 막상 준공이 되자 임차인을 못 구해 투자자들은 좌불안석이다. 그만큼 신도시 상가시장이 어렵다는 반증이다.

상가 트렌드가 바뀌는 중

'시간이 지나면 괜찮아지겠지' 하는 막연한 기대는 금물이다. 오히려 코로나19 이후 투자의 관점이 달라져야 한다. 재택근무 확산, 배달 수요 급증 등 코로나19가 우리 일상을 바꿔놓은 점에 주목해야 한다는 것이다.
많은 사람들이 온라인몰을 통해 상품을 주문하고 있으며 대형할인점에 가는 횟수가 과거보다 대폭 줄어들었다. 이런 비대면 접촉 소비 증가로 온라인 몰들의 접속이 폭증했지만, 대표적인 오프라인 유통회사인 이마트와 롯데마트 매출은 적자로 돌아섰다. 전통적인 상가 투자공식이 들어맞지 않은 시대가 빠르게 다가왔다는 의미이다.
상가를 분양받아 노후에 안정적인 임대수익을 얻고자 하는 사람들은 여전히 많다. 그러나 그 바람을 실현하려면 좀 더 세밀한 접근이 필요하다. 보통 상가투자를 고려하는 사람들의 패턴을 보면 1차적으로 신문이나 인터넷을 통해 쏟아지는 상가 분양광고를 접한다. 이후 상가를 면밀히 분석한 뒤 투자하는 방식이다. 또 하나의 패턴은 미래가치를 보고 신도시에 집중적으로 투자하는 경우다. 일산과 분당 등을 예로 들며 신도시상권이 상권 안정화까지 10년 이상 걸렸기 때문에 무조건 기다리면 해결된다고 생각한다.

후미진 골목상가, 배달업에 적합

그러나 그때는 맞고 지금은 틀리다. 쿠팡이나 마켓컬리같은 신유통 온라인 마켓과 배달의 민족, 요기요 등 배달앱의 성장으로 상권 안정화까지 10년 이상 더 걸릴 수도 있다. 최악의 경우 영원히 상권이 형성 안 돼 분양받은 상가도 영원히 공실로 남아 애물단지로 전락할 가능성이 농후하다. 따라서 코로나가 종식된 후 상황이 좋아질 때까지 기약 없이 기다리기보다 매수자가 나타나면 매입가 이하로 내던지고 다른 대체 투자처를 찾는 게 그마나 손실을 줄이는 방법일 수도 있다.

그럼 앞으로 상가투자에서 눈여겨 봐야할 부분은 뭘까? 바로 후미진 골목의 상가이다. 소비자가 오프라인 유통 매장에서 온라인 유통몰로 이동하면서 상권 입지에도 변화가 생기고 있다는 점에 주목한 것이다. 실제로 창업을 준비 중인 사람들이 예전처럼 매장사업보다 드라이브 스루 · 테이크아웃 매장, 배달업이 가능한 사업으로 관심 분야를 돌리고 있기 때문. 즉 비싼 임대료를 내야 하는 입지가 좋은 곳보다 대로변에 위치해 드라이브 스루 · 테이크아웃이 가능한 간단한 식음료 위주 상가와 후미진 골목에 위치한 배달에 최적화된 소규모상가들이 코로나19 이후에 빛을 볼 가능성이 크다.  
 
 
 

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