리츠는 부동산 펀드? 배당 주식?

리츠(REITs·부동산투자신탁)는 요즘 인기인 부동산펀드와 비슷한 점도 있지만 분명 다르다.  비슷한 점부터 살펴보자. 먼저 내가 부동산에 직접 투자하는 방식이 아닌 간접 투자하는 방식이라는 점에서 기본 개념은 동일하다. 즉 여러 사람들의 돈을 모아 부동산 투자회사에게 주고, 투자회사가 투자하게 하는 간접투자 상품이다. 또한 부동산을 직접 사면 취득세와 보유세 등을 내야 하는데, 투자회사에 투자하면 그런 세금이 없다는 점에서 동일하다.

또한 리츠는 한국말로 번역하면 부동산투자신탁이다. 엄밀히 이야기하면 펀드의 개념이 아니다. 주식회사인 부동산투자회사의 주식을 사는 것이다. 이 주식회사는 총자산의 70% 이상을 부동산에 투자해야 하고 이익의 90% 이상을 투자자에게 의무적으로 배당해야 한다. 그런 면에서 리츠는 배당주라고 봐도 무방하다.

 
결국 리츠는 어느 부동산투자회사의 주식을 사는 개념이고 이 회사가 투자를 잘해서 수익을 많이 내고 가치가 올라가면 주가가 올라가니 투자자는 수익을 얻을 수 있고, 또 정기적으로 배당도 받을 수 있다는 이점이 있다. 반면 부동산펀드는 말 그대로 펀드의 한 종류다. 펀드를 운용하는 운용사가 잘 운영을 해서 이익을 내면 그 이익을 투자자들에게 나누어주는 방식이다. 

부동산 펀드와의 차이점은?

그렇다면 이 두 상품의 차이점은 뭘까?
첫째, 현금 유동성에 차이가 난다. 리츠는 주식에 투자를 하는 방식이기 때문에 언제든지 내가 팔아서 현금화할 수 있다. 그러나 부동산펀드는 보통 만기의 기간이 3년에서 길게는 5년 정도까지 되므로, 이 기간까지는 지속적으로 유지를 해야 하고 중도에 환매가 어려운 폐쇄형 상품들이 대부분이다.

만약 환매를 허용하게 되면 이미 구입한 부동산이 있는데 투자자들이 투자금을 회수하려고 할 경우 부동산을 운용하는데 차질이 빚어지기 때문이다. 물론 환매가 아예 불가능하지는 않지만 환매수수료가 높은 편이라 환매하는 사람들이 거의 없다.

둘째 자산배분에 있어서 차이점이 있다. 부동산펀드는 하나의 부동산 실물에 투자를 하지만, 리츠는 여러 다양한 자산에 투자를 할 수가 있다. 예를 들어서 이리츠코크렙은 총 5개의 부동산 즉 뉴코아아울렛 일산, 평촌점 nc백화점 야탑점, 2001아울렛 중계, 분당점 이렇게 5곳에 투자를 하고 있다. 아무래도 자산의 다양한 부동산에 투자를 할 수 있으니 위험을 관리 측면에서 이점이 있다. 

<국내에서 출시된 리츠의 투자처 & 수익률>

국내에서 판매 중인 리츠 상품은?

먼저 국내 리츠는 대부분 사모 · 비상장 형태다. 237개 리츠 가운데 증시에 상장된 공모리츠는 7개에 불과하다. 리츠 상장은 지난해 이리츠코크렙과 신한알파리츠를 시작으로 재개됐다. 지난해 10월에는 롯데리츠가 상장했고, 12월에는 엔에이치(NH)프라임리츠가 상장했다. 

롯데리츠는 상장 첫날에 한때 상한가까기 치솟으며 시가총액 1조원이상을 기록하기도 했다. 이보다 앞서 실시한 일반투자자 대상 공모주 청약에서는 배정 물량 3009만4554주에 청약 신청 19억440만8730주가 몰려 공모 리츠 사상 최고인 63.28대 1의 경쟁률도 기록했다.

롯데리츠는 롯데쇼핑의 백화점 4곳, 마트 4곳, 아울렛 2곳 등 연면적 총 63만8천779㎡(19만평)의 상업용 부동산에 투자해 이들 자산에서 나오는 임대 소득을 투자자들에게 배당하는 구조로 운영된다.  

NH프라임리츠 역시 상장 첫날 상한가를 기록했고, 일반공모에서 무려 7조7000억원의 자금이 몰렸다. 이 리츠는 직접 부동산에 투자하는게 아니라 사모리츠와 부동산펀드의 지분을 담은 재간접리츠형태다. 실물 여러 곳에 직접 투자하는 기존의 리츠와는 이 점에서 차이가 난다. 

NH프라임리츠는 서울스퀘어(46%), 강남N타워(22%), 삼성SDS타워(17%), 삼성물산 서초사옥(15%)등 4개 빌딩에 투자한 각각의 상품들을 편입했다. 따라서 일반리츠처럼 직접 임대료나 관리수입이 발생하지 않고, 투자한 수익증권에서 배당을 받는 구조다. 실물을 보유한 게 아니어서 해당 펀드가 매각되면 재투자대상을 빠르게 찾아야 한다는 약점이 있다.

다른 리츠의 기초자산을 살펴보면 여전히 관심을 받고 있는 신한알파리츠는 인기상업용인 판교 크래프톤타워와 용산 더 프라임을 보유하고 있고, 이리츠코크렙은 이랜드리테일이 수도권에서 운용하는 매출 상위권의 뉴코아아울렛 등을 기초자산으로 하고 있다.

해외 부동산에 투자하는 상품도 많이 나왔다. 특히 올림픽 특수를 앞두고 있는 일본에 투자한 리츠의 수익률이 상대적으로 높게 나오는 특징을 보이고 있다.
이들 리츠가 이처럼 인기를 끄는 것은 저금리시대에 5~7%대라는 높은 배당수익률에다 향후 주가도 오를 것이라는 기대감 때문이다. 공모리츠에 5000만원 한도로 3년 이상 투자하면 배당소득에 9%의 분리과세를 하다는 정부 계획도 리츠 활성화에 도움이 되고 있다.

저금리일 때 유리

그러나 주의할 점도 많다. 지난해 폭발적인 공모 열기를 보였던 리츠시장이 최근 들어 급속도로 침체되고 있는 점을 주목해 볼 필요가 있다. 주가가 너무 올라 시가배당수익률이 낮아질 것이라는 우려가 팽배해진 상태에서 테일(유통) 업종 불황이 불거지면서 리테일 자산을 주로 편입한 리츠들의 리스크가 부각됐기 때문이다.
 

한국거래소 등에 따르면, 국내 유가증권 시장에 상장된 7개 리츠가 모두 2020년 1월 한달 동안  주가가 크게 떨어진 것으로 나타났다. 롯데리츠(-10.3%), NH프라임리츠(-4.9%) 등 지난해 크게 주목받으며 상장한 리츠 뿐만 아니라 이리츠코크렙(-12.2%), 신한알파리츠(-5.5%) 등도 떨어졌다. 상장 리츠 시장이 전반적으로 얼어붙은 상태다. 롯데리츠는 지난해 11월 상장 초기 당시 6600원 대를 질주하던 데서 최근 5500원대까지 주저앉았다. NH프라임리츠 역시 지난해 12월 상장 첫날 상한가(6500원)를 찍고 하락세를 거듭하고 있다.

상장 리츠의 주가가 떨어지는 주된 원인은 배당수익률이다. 배당수익률은 주가가 올라갈수록 수익률은 낮아질 수 밖에 없는 구조다. 최근 상장 리츠의 주가 폭등으로 일부 리츠 수익률은 은행 이자율에 근접해버려 투자 이점이 급속히 저하됐다는 평가다. 전문가들은 예상배당수익률이 최소한 4% 정도는 되야 새로운 자금이 유입될 것이라는 전망을 내놓기도 했다.
 

리츠가 편입한 부동산들의 자산 가치 하락에 대한 우려도 가세했다. 롯데쇼핑이 보유한 백화점, 마트, 아웃렛 등 10개 점포를 편입하는 롯데리츠가 대표적이다. 롯데쇼핑이 지난해 대규모 적자를 기록하면서 최근 200여 개 점포를 정리한다고 밝히자 롯데리츠 주가는 동반 급락했다.

다만 롯데쇼핑이 정리하는 점포는 임차 점포 위주로, 롯데리츠는 롯데쇼핑이 자가 소유한 점포를 편입하는 만큼 롯데리츠의 자산이 정리될 위험은 적을 것으로 예상된다. 롯데리츠 측은 “롯데리츠가 편입한 점포들은 롯데쇼핑 내에서도 매출 상위 점포 위주”라며 “상장(IPO) 당시 기업설명회(IR)에서 밝힌 추가자산 편입 계획을 차질없이 진행할 예정”이라고 밝히고 있다. 

또 정부의 부동산 규제 정책으로 기준금리 추가 인하 가능성이 낮아진 것도 영향을 끼쳤다고 분석했다. 저금리 기조가 지속되면 부동산 가치가 상승하는 것은 기본, 더러 리츠 운용사들도 자금 조달에 투입해야 할 비용이 낮아져 리츠의 인기가 올라가지만, 그 반대의 경우는 인기가 시들해 진다는 의미다.  

투자에 앞서 최근 리츠의 주가하락이 거품의 붕괴인지, 가격의 정상화인지, 따져볼 필요가 있다.

글 장광익(MBN 부장)

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