Q. 주택임대차 시 보증금이나 전세금을 돌려받기 위해 반드시 해야 하는 절차는?

A. <주택임대차보호법>에 의하면, 주택임대차는 등기를 하지 않아도 주택의 인도와 주민등록(전입신고)만 하면 제3자에 대한 대항력이 인정되고, 임대차계약서에 확정일자까지 받으면 후순위 권리자에 대하여 우선변제권을 인정받습니다. 대항력과 우선변제권, 이 두 가지가 <주택임대차보호법>에서 임차인의 보증금과 전세금을 보호하는 중요 장치인 거죠. 대항력은 임대차계약기간 동안 거주할 수 있고 기간이 종료될 경우 주택 소유자로부터 임차보증금을 반환받을 수 있는 권리로 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 성립됩니다. 우선변제권이란 임차주택이 경매나 공매에 부쳐졌을 때, 그 경락 대금에서 다른 후순위 권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말합니다. 따라서 임대차계약이 체결되면 신속히 확정일자를 받고, 입주 직전에 미리 전입신고를 해두는 것이 좋습니다. 확정일자는 주민센터, 등기소, 공증사무소에서 받을 수 있습니다.

Q. 전입신고를 잘못하거나 주소를 옮기면 대항력이 상실된다고 하던데요?

A. 전입신고를 할 때 주민등록상 주소를 임대차 목적물의 등기부상 주소와 일치하게 신고해야만 대항력이 인정됩니다. 실수로 다른 지번으로 신고하거나 다세대주택의 동· 호수를 빠뜨리는 경우, 공동주택이나 다세대주택의 동· 호수를 등기부 표시와 다르게 잘못 기재한 경우는 대항력이 인정되지 않습니다. 반면, 다가구용 단독주택에 관해서는 호수를 기재하지 않아도 지번만 정확하게 기재하면 됩니다. 임대차계약 시 공인중개사 실수로 지번을 잘못 표기하는 경우도 있으므로 반드시 부동산등기부를 확인하고 부동산등기부에 기재된 번지, 동· 호수 그대로 주민등록 주소지로 신고해야 합니다. 전입신고는 임대차기간 동안 계속 유지해야 합니다. 만약 임차인이 주민등록을 중간에 다른 곳으로 옮기면 원칙적으로 대항력을 상실하게 됩니다. 다만 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 제3자에 대한 대항력이 상실되지 않습니다.

소액 보증금 범위 및 최우선 변제 대상 범위

1. 1. 서울특별시 1억원 이하 중 3천4백만원까지
2. 2.<수도권정비계획법>에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) 8천만원 이하 중 2천7백만원까지
3. 3. 광역시(<수도권정비 계획법>에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군 지역 제외), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 6천만원 이하 중 2천만원까지
4. 4. 그 밖의 지역 5천만원 이하 중 1천7백만원까지

배금자 변호사

오세훈 전 서울시장과 함께 <오변호사, 배변호사>를 진행했던 배금자 변호사는 1988년부터 1989년까지 부산지법과 부산동부지원 판사로 재직한 바 있으며 현재 이혼 및 재산 분할, 저작권, 문화사업 분쟁 등을 전문으로 다루는 해인법률사무소 대표 변호사로 활동하고 있다.

Q. 주택임대차는 계약하기 전부터 먼저 확인할 사항이 있다고 하던데요?

A. 계약 전에 반드시 확인해야 할 사항이 부동산등기부에 선순위 근저당권과 가압류, 가처분, 가등기 등이 있는지 확인하는 것입니다. 가압류는 금액이 등기부상 표시되어 있으나 근저당권의 경우 최고액만 표기되어 실제 부채를 알 수 없기 때문에 임대인의 말만 의존하지 말고 근저당권자의 부채확인서를 제공해 달라고 요청해서 실제 채무액을 확인하는 게 좋습니다. 채무액이 과다할 경우 임차보증금 회수가 곤란할 수 있고, 선순위 가처분과 가등기 등은 본등기가 이루어지면 임차권으로 대항하지 못하게 되므로 계약을 피하는 것이 좋습니다. 그리고 미납 국세가 있는 경우 공매가 들어올 수 있고 국세가 우선되기 때문에(임차보증금이 최우선변제 대상 보증금이 아닌 경우) 임대인으로부터 국세완납증명서 등을 받을 필요가 있습니다.

Q. 주택임대차 보호기간은 어떻게 되나요?

A. 주택임대차계약은 2년간 보장됩니다. 그러므로 1년 계약으로 하면서 임차인이 이의하지 않는다고 특약을 해도 무효입니다. 최초 2년이 지난 후 계약 갱신을 한 경우에도 2년간씩 보장됩니다. 단, 묵시의 갱신의 경우에는 달라집니다. 임대인의 경우 만기 1개월 전까지 계약의 갱신 거절 또는 재계약을 하겠다는 뜻의 통지를 아니한 경우에 자동적으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신은 집주인이 임대차 기간 만료 6개월부터 1개월 전까지 “집을 비워 달라”거나“보증금을 올려 달라” 같은 의사를 밝히지 않는다면 기존과 같은 조건으로 계약이 갱신된 것으로 간주하는 걸 뜻합니다. 계약이 묵시적 갱신이 된 경우 임대인에게는 동일 조건으로 자동 연장이 되어 2년간 계약의 조건을 변동할 수 없지만, 임차인의 경우 언제든지 계약의 해지를 할 수 있습니다. 단, 통보한 날로부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다. 따라서 보증금이나 차임 인상을 원하는 임대인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 계약을 해지할 것인지, 임차인과 새로운 조건으로 계약을 체결할 것인지를 통보하지 않으면 종전 임대차와 동일 조건으로 2년간 자동 연장되므로 유의하여야 합니다.

Q. 계약 갱신 시 주의 사항은?

A. 보증금 증액이 이루어지는 계약 갱신을 할 때는 반드시 등기부등본을 다시 발급받아서 최초의 임대차계약 이후 가등기나 추가 근저당권이 설정되지 않았는지 확인해야 합니다. 가등기가 있으면 보증금 증액분은 가등기권자에게 대항할 수 없으며, 추가 근저당권 금액이 클 경우에도 보증금 회수의 위험이 따르게 되므로 갱신을 하지 않는 게 좋습니다. 그리고 임대차 최초 계약 당시 선순위 근저당권이 그대로 있는 경우에도 채무액의 변동이 없는지 확인할 필요가 있습니다. 최고액 범위 내에서 추가 대출이 일어날 수 있기 때문입니다. 일단 문제가 없다고 보아 보증금 증액이 이루어지는 계약 갱신을 할 경우에도 반드시 임대차계약(갱신)계약서를 다시 작성해서 보증금 증액분에 대해 확정일자를 다시 받아두어야만 증액분에 대한 대항력과 우선변제권이 발생합니다.

Q. 주택임대차계약에도 보증금 및 차임 증액에 제한이 있나요?

A. 주택임대차 계약기간 중 경제 사정의 변동 등의 사정으로 보증금이나 차임 증액을 할 경우에는 연 5%의 금액을 초과하지 못하고, 보증금을 월차임으로 전환할 때에도 한국은행 기준금리 연 8%를 넘지 못한다는 규정이 있습니다. 그러나 계약이 종료되고 새로운 계약을 체결할 경우나 계약기간 중간이라 해도 당사자 사이의 합의에 의해 차임을 변경한 경우에는 이 규정이 적용되지 않습니다. 그러므로 2년 단위로 이루어지는 기존 임차인과의 계약 갱신이나 새로운 임차인과의 계약에서 임대인이 마음대로 보증금과 월세를 올릴 수 있습니다.

Q. 임대차기간이 만료되어 이사를 해야 하는데 임대인이 보증금을 반환하지 못했을 경우엔 어떻게 해야 하나요?

A. 보증금을 반환받지 못할 경우에 주민등록을 옮기면 대항력과 우선변제권을 상실하므로, 법원에 임차권등기명령을 신청해서 임차권등기를 해두고 이사를 가면 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 반대로 기존 임차인이 보증금을 회수하지 못해 임차권등기를 해두고 이사를 나간 집에 새로운 임차인이 임대차계약을 하고 들어가는 것은 위험합니다. 기존 임차인의 임차권등기가 소멸되기까지는 후에 임차한 임차인의 전입신고에 대항력 등이 인정되지 않기 때문입니다.