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오래 살고 싶지 않은 사람이 있을까. 전문가들은 그러나 우스갯소리로 아무나 오래 살 수 있는 건 아니라고 한다. 함께 즐길 수 있는 반려자나 친구가 있어야 하고, 적더라도 어딘가에서 꾸준히 나오는 돈이 있어야 하고, 무엇보다 건강해야 한다. 2018년 국민연금연구원 조사보고서에 따르면 서울 사는 부부를 기준으로 최소 노후생활비는 199만원, 적정 노후생활비는 약 285만원이라고 한다.
그래서 전문가들은 국민연금, 개인형 퇴직연금(IRP, 연금저축포함), 개인연금같이 꾸준히 매달 나오는 연금을 미리 가입해 두는 것은 선택이 아닌 필수라고 한다. 그것으로 부족하면, 꼭 생각해봐야 하는 게 주택연금이다. 주택연금은 만 55세 주택소유자 또는 배우자가 자신이 사는 주택을 담보로 매달 고정적인 생활자금을 연금식으로 받는 국가 보증의 금융상품이다.
시가 9억원 넘어도 공시지가 9억원 미만이면 가능
이번에 정기국회에서 주택연금과 관련해 중요한 변화가 있었다. 지금까지는 주택연금은 시가 9억원 이하인 주택만 가입대상이었으나 앞으로는 9억원을 넘더라도 공시가격이 9억원 이하이면 가입할 수 있게 됐다. 2020년 9월 25일 주택의 가격 상한을 높인 주택금융공사법 개정안이 국회 정무위원회를 통과했다.
조만간 법사위와 본회의를 통과하면 본격 시행될 예정이다. '시가 9억원 이하'인 현재 기준을 '공시가 9억원 이하'로 바꾸면 약 12만 호가 새로 주택연금 가입 대상에 포함될 것으로 추산된다. 주택 가격이 상승함에 따라 취해진 조치로 시가 12억∼13억원 수준의 집도 대상이 될 수 있다는 의미다.
다만 시가 9억원 초과 주택을 담보로 주택연금에 가입하더라도 지급액은 시가 9억원 주택을 담보로 맡겼을 때만큼만 연금을 받을 수 있다. (예: 60세 가입 기준 월 187만원). 아울러 주거용 오피스텔 주택연금에 가입할 수 있게 됐다. 그동안 주거용 오피스텔은 관련 법상 '주택'이 아니라는 이유로 가입이 불가능했었다.
이 제도 변경으로 고령층 약 4만 6천 가구가 혜택을 볼 수 있게 됐다. 또 주택연금에 가입할 때 기존의 1순위 저당권 설정 방식 외에 신탁방식도 선택할 수 있게 된다. 그렇게 되면 부부 중 한 명이 사망하는 경우, 상속자들이 동의하지 않아도 자동으로 배우자에게 연금수급권이 승계돼 배우자가 안정적인 노후 소득을 확보할 수 있다.
주택 일부를 전세로 준 단독 가구나 다가구 주택 소유자도 신탁 방식을 통해 주택연금에 가입할 수 있고, 연금 가입 후 담보주택에 대한 부분 임대도 가능하다. 개정안은 주택연금 지급액 중 일부(민사집행법상 생계에 필요한 금액인 월 185만원)는 압류가 금지되는 '압류방지통장'으로 받을 수 있는 길도 만들었다. 개인 사정으로 재산을 모두 잃게 되더라도 최소한의 노후자금은 보호할 수 있게 되는 것이다.
가입 늦을수록 수령액 많고, 집값 올라도 수령액 변화 없어
주택연금은 국가가 연금 지급을 보증한다. 부부 중 1명이 만 55세 이상이면 가입할 수 있고, 두 사람이 모두 사망할 때까지 연금을 받을 수 있다. 담보로 설정한 주택은 부부가 사망한 뒤 상속인이 팔아 대출금과 이자를 갚고 남는 돈이 있으면 상속자가 갖게 된다. 그 차액이 없을 때는 주택금융공사가 손해를 부담한다.
매달 일정 금액을 받는 정액형 혹은 초기 10년간은 정액형보다 많이 받다가 11년째부터는 받던 금액의 70% 수준으로 받는 전후후박형 중 선택이 가능하다. 대출이 있으면 대출 한도의 70% 내에서 연금을 한꺼번에 받아 대출을 갚고 나머지 금액으로 연금을 수령할 수 있다. 인출한도설정 제도도 있다. 사고나 질병 등 여러 이유로 큰돈이 필요할 때를 대비해 대출한도의 50%까지 설정할 수 있다.
주택연금을 받는 상태에서 집을 팔 때는 이사한 다른 집을 담보주택으로 변경해 계속 이용할 수 있다. 매월 받는 연금은 가입 당시 나이와 주택 가격에 따라 달라진다. 연금을 받기 시작하는 나이가 늦을수록 더 많이 받는 구조다.
똑같이 5억짜리 집을 가진 55세, 60세, 각각 연금은 얼마?
시가 5억원짜리 주택을 소유한 만 55세의 경우 월 77만원, 9억원짜리 집을 갖고 있다면 매달 138만원을 평생 받는다. 만 60세는 5억원짜리 주택 기준으로 매달 104만원, 9억원짜리는 187만원을 각각 받는다. 만 55세보다 만60세에 가입하면 월 연금 수령액은 각각 27만원, 49만원 더 많은 것이다. 기존 가입자의 연금액은 달라지지 않아 가입자가 오래 살수록 유리한 상품이다. 주택연금 중 일부를 일시불로 받아 기존 집에 들어 있는 대출금을 갚고 남은 금액만 연금으로 받을 수도 있다.
만 55세가 소유한 5억원 주택의 경우, 최대 1억3500만원(연금 지급 한도의 90%)까지 일시불로 받을 수 있다. 주택연금을 받는 도중에 소유 주택에 대한 재건축이나 재개발, 리모델링 사업이 진행되더라도 연금은 계속 받을 수 있다. 많은 이들이 궁금해하는 게 집값이 변동했을 때 수령액이다. 결론은 집값 상승이나 하락에도 불구하고 연금 지급액은 변함이 없다.
가입 초기 월 수령액을 상정할 때 물가 상승에 따른 자산 가치 변화를 이미 반영했기 때문이다. 다만 집값 외에 물가 상승률이 반영되지 않는 것은 문제점으로 지적된다. 상당수 연금 가입자는 기대수명 증가로 연금을 오래 받을 수 있다는 점에 매력을 느낀다. 하지만 물가가 매년 오르는데 수령하는 연금액은 똑같은 현행 제도에 불만을 느끼는 가입자도 적지 않은 것으로 알려졌다.
집값 오른다고 중도해지 하는 건 주의해야
부동산 가격이 들썩이면서 주택연금의 중도해지가 큰 폭으로 늘고 있다. 금융권에 따르면 주택연금 중도해지 건수는 올 상반기에만 1100여 건으로 추산된다. 매달 주택연금 가입자 180여 명이 중도해지를 결정했다. 지난해 전체 중도해지 건수는 1527건(월 평균 127건)과 비교하면 44% 이상 급증한 셈이다.
주택연금을 중도에 해지하면 받은 연금액을 일시 상환해야 할 뿐 아니라 주택가격의 1~1.5% 정도의 보증료를 포기해야 한다. 또 3년간 주택연금 가입이 불가능해진다. 이런 불이익에도 불구하고 주택연금 중도해지가 급증한 건 최근 가파른 집값 상승 때문이다.
주택연금은 가입할 당시의 주택가격을 기준으로 연금액을 산정한다. 가입 시점의 집값이 향후 수십 년간의 연금을 결정하는 구조다. 그런데 최근 서울과 수도권을 중심으로 집값이 뛰자 집값 대비 낮은 연금수령액에 불만을 품은 가입자들이 중도해지에 나서는 셈이다.
글 장광익(MBN 부장) 사진 셔터스톡
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