가족에게 집 명의를 넘겨줄 때, 증여 vs 매매 vs 상속?

기사 요약글

부동산 명의이전, 가족끼리 이름만 바꾼다고 생각하면 큰 오산이다. 꼼꼼하게 따지지 않으면, 예상치도 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있다.

기사 내용

 

 

 

 

Q 3형제입니다. 형님 앞으로 돼 있는 6억원대 집을 막내 동생한테 증여하려고 합니다. 이때 세금은 얼마나 나오나요? 세금이 많이 나오면 증여보다 매매가 낫지 않을까요?

 

 

우선 형제간 증여 시 1천만원까지는 증여세가 나오지 않습니다. 1천만원을 넘는 재산을 증여할 경우 1억원까지 10%, 1억원 초과 5억원까지 20%, 5억원 초과 10억원까지 30%, 10억원 초과 30억원까지 40%, 30억 원 초과분에 대해서는 50%의 세율이 적용됩니다.

 

형님의 집이 6억원대이니 5억원 초과~10억원 미만 구간으로 세율은 30%를 적용받게 됩니다. 6억원이면 1억 8000만원의 증여세를 내게 됩니다.  

 

증여는 동생이 대금을 지급하지 않아도 되지만, 동생이 증여세를 내야 하고, 매매는 동생이 형님에게 대금을 지급해야 하고 형님이 양도소득세를 내야 한다는 차이가 있습니다. 따라서 이 부분을 확인한 다음 정리하는 것이 좋겠습니다. 

 

양도소득세는 양도 차익에 대해 부과하는 세금으로 양도차익 계산법은 양도가액(매도가)- 취득가액(구입가)-필요경비(취득세, 중개수수료 등) = 양도차익입니다.

 

 

 

 

 

 

Q 제 명의로 20년 거주한 아파트가 있는데, 경기도 한 곳에 아파트를 분양받아 입주를 기다리고 있습니다. 2주택자에 해당되므로 분양받은 아파트를 직장에 다니는 딸 명의로 하려고 합니다. 딸이 부담해야 할 비용은 얼마나 될까요? 참고로 대학생 아들이 있어 상속이나 증여까지 생각하는 것은 아닙니다.

 

상속이나 증여를 고민하는 것은 아니라고 하셨지만, 입주할 아파트를 딸 명의로 하면 딸이 증여받은 것이 되기 때문에 증여세를 납부해야 합니다. 자녀가 부모로부터 증여를 받을 경우 매 10년 단위로 5천만 원(미성년자는 2천만 원)까지는 증여세가 나오지 않지만, 그 초과금액을 증여받을 경우 증여세를 내야 합니다.

 

증여세는 과세표준 1억 원까지는 10%, 1억 원 초과 5억 원까지는 20%, 5억 원 초과 10억 원까지는 30%, 10억 원 초과 30억 원까지는 40%, 30억 원 초과분에 대해서는 50%가 적용됩니다.

 

한편 딸에게 명의를 이전하면 이미 주택보유를 한 것으로 기록되기 때문에 향후 아파트 청약 시 제약이 있게 된다는 점도 참고하시길 바랍니다.

 

 

 

 

Q 집의 명의가 남편 앞으로 되어있는 것을 아내와 공동명의로 바꾸려면 어떤 절차가 있나요? 또 한 사람이 먼저 가게 되면, 상속세를 내야 하나요?

 

 

남편 명의로 되어 있는 집을 공동명의로 바꾸면 증여에 해당합니다. 집의 가치의 50%에 해당하는 금액만큼 증여로 신고하시면 됩니다. 배우자 간에서는 10년 동안 6억 원까지는 증여세가 과세하지 않습니다. 다만, 남편으로부터 증여받은 후 10년 이내에 남편이 사망할 경우 해당 금액은 상속재산에 포함되어 상속세가 과세할 수 있습니다.

 

그러나 이 경우 배우자와 자녀가 상속인이 되면 10억 원까지는 상속세가 나오지 않습니다. 본인이 먼저 사망할 경우 남편으로부터 증여받은 부분이 상속재산이 되어 남편이 상속세를 내야 하지만, 마찬가지로 10억 원까지는 상속세가 나오지 않을 수 있습니다. 상속받은 재산을 매각할 경우 상속 시점에 평가한 가액을 초과한 가액으로 양도할 경우 양도소득세를 부담해야 할 수 있습니다.

 

 

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