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최근 자료가 제공되지 않아 지난해 6월말 기준을 인용해보면, 국내 부동산펀드의 5년 평균수익률이 무려 95%에 달했다. 국내에서 판매되는 모든 유형의 펀드를 통틀어 가장 높은 수익률이다. 연평균 4~7%의 수익율을 꼬박꼬박 안겨주는데다, 만기에 보유했던 부동산을 팔아 남는 차익까지 돌려주면서 장기 수익률이 높아졌다.
부동산펀드는, 금융회사가 투자자로부터 모은 돈으로 부동산을 사서, 5~7년간 보유하면서 만기전까지는 임대료 수입을 나눠주고, 만기에 해당 부동산을 처분해 매각이익을 돌려주는, 대표적인 대체투자상품이다. 펀드를 운용하는 운용사가 잘해서 그 이익을 투자자에게 나누어주는, 말그대로 펀드다. 반면, 부동산에 투자한다는 면에서 비슷한 개념의 리츠는 부동산을 매입한 부동산투자회사의 주식에 투자한다는 면에서 가장 큰 차이가 난다. (리츠는 다음편에서 설명예정)
부동산 가격 상승세에 편승해 부동산펀드가 높은 수익률을 내자, 이곳으로 엄청난 자금이 몰려들었다. 금융투자협회에 따르면 지난해(2019년) 국내외 부동산에 투자하는 펀드 설정액은 100조에 달한 것으로 나타났다(지난 1월 21일 현재 99조3870억원). 1년여 전인 2018년 말(75조5464억원)보다 23조8316억원(31.5%) 늘었났고, 지난 2014년 말(29조6098억원)과 비교하면 5년 새 약 3.3배로 불어난 셈이다.
여기서 주목한 점은 해외 부동산에 투자하는 펀드 설정액이 국내 부동산 펀드 설정액을 웃돈다는 점이다. 투자 지역별 부동산 펀드 설정액은 지난 1월 21일 기준 해외 54조5812억원, 국내 44조8058억원이다. 해외 부동산 펀드 설정액은 지난 2017년 처음으로 국내 부동산 펀드 설정액을 앞지른 후 점점 격차를 벌리고 있다.
지금부터 부동산펀드를 꼼꼼히 해부해 보자
먼저 부동산펀드에서 가장 중요한 점은 모든 펀드가 폐쇄형이라는 점이다. 내가 투자한 돈으로 해당 부동산을 샀기 때문에 중간에 빠져 나오기가 쉽지 않다는 말이다. 나 때문에 중도에 부동산을 팔 수도 없으니 말이다. 물론 빠져나올 수는 있지만, 그럴 경우 해약에 따른 수수료가 매우 비싸다는 점을 꼭 기억해야 한다. 그러므로 한번 들어가면 5~7년은 꼼짝 하지 않겠다고 생각하고 투자해야 한다는 점을 명심해야 한다.
부동산펀드 수익률의 핵심은 ‘우량 임차인이 장기간 임차하고 있는 안정성’과 ‘부동산 가치의 상승 여력’이다. 금융회사에서 상품을 소개할 때 ‘예상수익률’이라는 표현을 쓴다. 이때 소개되는 5~7%의 연간수익률은 ‘좋은 임차인이 계약 기간중에 방을 빼지 않고, 또 임대료가 밀리지 않는’ 상황을 전제로 줄 수 있는 수익률이라는 의미다. 그러나 다른 말로 바꿔보면 수익률이 변경될 수 있다는 말도 된다. 입주한 임차인이 갑자기 일이 생겨 중간에 계약을 위반하고 나가버린다던지 하는 경우다.
뿐만 아니라 만기에 매입한 부동산 가격이 상승하면 그 상승분을 상품을 개발한 금융회사와 투자자가 약속한 비율로 나누겠지만, 그 반대의 경우라면 이야기가 달라진다. 다시 말해 투자원금이 손해가 날 수도 있다는 말이다. 지난 5년간 부동산펀드 수익률이 대박을 낸 경우는 거의 대부분 만기에 매입한 부동산을 파는 과정에서 엄청난 이익을 냈기 때문이지만, 그 반대의 경우를 생각하면 아찔해 진다.
참고로 지난해 국정감사에서 나온 자료에 따르면 부동산펀드 규모 기준 상위 15개 투자운용사의 해외부동산펀드 400여개의 48%에 달하는 191개가 현재 마이너스 수익률을 기록 중이라고 한다. 해외부동산이 고객에게 상품을 팔 때 설명했던 대로 잘 움직이지 않는다는 말이다.
우리나라 뿐 아니라 전세계 부동산시장이 지금이 꼭지라고 판단되는 투자자들이 오늘 시점에서 부동산펀드 가입을 멈칫거리는 이유도 바로 여기에 있다.
국내펀드에는 적용이 되지 않지만, 해외부동산은 또 환율문제가 있다. 만기에 부동산이 거래될때는 대부분 미국돈인 달러로 거래를 하게 되는데, 그 시점에서 달러가 약세인지, 강세인지에 따라 수익률이 달라지는 리스크가 존재한다. 그래서 현재 시점에서 환율을 고정하는 환헷지를 절반 이상 해 놓는 상품을 고르는 것도 방법이다.
해외부동산이 정점으로 치닫고 있다는 점, 만기 때 환율 방향을 지금으로서 예측하기 어렵다는 점 때문에 해외부동산이 늘어나는 현상을 마냥 좋게만 볼 수 없다는게 전문가들의 지적이다.
다만, 올해부터 제도가 바뀌는 부분도 있다
정부가 공모형 리츠•부동산펀드에 투자하는 개인과 기업 투자자에 대해 세제혜택을 부여한다. 개인이 5000만원 한도로 3년 이상 공모형 리츠나 부동산펀드에 투자해 얻은 배당소득에 대해 분리과세 혜택을 주고 세율도 현행 14%에서 9%로 낮춰 적용한다. 현재 금융소득이 연 2000만원을 넘으면 다른 소득과 합산해 종합소득세율 6~42%로 누진과세되는데 여기에 합산하지 않겠다는 것이다. 정부는 연내 관련법 개정을 목표로 하고 있어 이르면 내년 초부터 적용이 될 것으로 전망된다.
기관투자자나 고액 자산가들이 주로 투자하는 사모형 리츠•부동산펀드에 대해선 혜택을 줄이는 식으로 공모형 투자를 유도한다. 현재 공모형과 사모형 모두 재산세 분리과세 혜택을 받고 있는데, 사모형에 한해 합산과세대상에 포함하도록 해 세 부담을 늘린다. 물론 새로 출시되는 상품에 한해서 이다. 참고로 지금까지 만들어진 부동산펀드는 49인 이하로 투자자를 국한했던 사모펀드가 96조1859억원으로 대부분을 차지했고, 공모는 3조2010억원이었다.
몇 년동안 거침없는 인기몰이를 했던 부동산펀드. 앞서 언급했듯, 수익률만 봤을 때 부동산펀드의 판단기준은 ‘우량 임차인이 장기간 임차하고 있는 안정성’과 ‘부동산 가치의 상승 여력’에 있다. 이미 가입한 분들은 어찔할 수 없는 노릇. 그러나 지금 가입하려고 하시는 분들은 이것저것을 잘 따져보고 가입을 결정할 것을 권한다.
기획 이인철 글 장광익(MBN 부장) 사진 셔터스톡
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