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구거(논도랑)를 눈여겨 보라
구거는 수로 부지를 말한다. 쉽게 말해 ‘논도랑’이다. 대개 구거는 논에 붙어 있는데 땅 투자 고수들은 이런 구거를 노린다. 구거를 이용하면 땅을 메워 진입로나 도로를 만들 수 있기 때문이다. 논에는 항상 물이 흐르는 도랑이 있기 때문에 구거를 활용하기 위해 일부러 논을 찾는 사람도 있다.
즉 관심 지역의 토지가 있다면 지적도를 떼어보고 땅에 구거라고 표기돼 있으면 눈여겨봐야 한다. 일반 투자자들은 구거의 가치를 잘 몰라 저평가된 경우가 의외로 많다. 고수들은 이런 땅을 구매해 구거점용허가를 받아 구거가 있는 곳에 다리를 놓거나 흙으로 메워 땅을 평평하게 만든다. 이렇게 해서 별볼일 없던 땅을 투자 가치가 있는 땅으로 바꾼다. 다만 구거에 다리를 놓을 때 반드시 인근 토목건축 설계사무소와 상의하는 것이 좋다. 또한 구거점용허가는 먼저 낸 사람에게 사용 우선권이 있기 때문에 미리 파악해야 한다. 구거점용허가는 경지 정리된 토지의 구거일 때는 보통 한국농어촌공사가 담당하고, 천으로 표기된 구거는 시군에서 관리하는 게 일반적이다.
구거점용허가 시 보통 공시지가의 5% 정도를 허가 비용으로 징수하며 임대 기간은 약 10년, 사용 기간 갱신도 가능하다. 통상 하천부지 점용허가를 받기 위해서는 폭이 넓지 않은 5m 이내의 하천이어야 한다. 하천의 폭이 너무 넓으면 점용허가를 받기 힘들다.
논,밭,임야를 사서 지목 변경하면 가치가 오른다
고수들이 즐겨 사용하는 또 하나의 방식 중 하나가 지목 변경이다. 지목은 논이나 밭,임야 등을 말하는데 토지의 주된 용도가 무엇이냐에 따라 28개의 지목(전, 답, 임야, 대지 등)으로 분류하고 지적공부에 등록한다. 지적공부에 등록된 지목이 중요한 이유는 나란히 붙어 있는 토지라도 지목이 무엇이냐에 따라 토지 가격에 차이가 나기 때문이다. 그래서 고수들은 싼 가격에 나온 임야나 농지를 사서 개발행위를 위한 토목허가나 건축허가를 받고 건물을 지어 지목을 변경하는 방식을 사용한다.
예를 들어 농지에 농지 전용 허가를 받아 주택을 지으면 지적공부상 ‘답’이 ‘대지’로 지목이 변경되면서 토지 가치가 올라가게 된다. 논을 밭으로 바꾸는 경우는 농지 개량 행위로 인정되어 농지보전부담금이 부과되지 않는다(다만 농지를 개량하는 경우는 농지 전용 허가를 받아야 한다).
또한 원칙적으로 지목변경이 금지된 (자연생태 보호지역, 자연경관 보호지역 등)보전관리지역의 임야도 적법한 허가를 받아 나무와 흙을 팔아서 수익을 얻거나, 임야에서 잡종지로 지목이 바뀌면서 땅값이 폭등해 땅의 값어치를 올린 사례도 있다.
혹시 전국 방방곡곡에 태양광발전 시설이 많이 생긴 이유를 궁금해한 적이 없는가? 그 이유 중 하나도 태양광발전 시설 설치 시 임야에서 잡종지로 변경이 가능했기 때문이다. 즉 임야에 태양광을 설치하면 지목이 임야에서 주차장이나 건물 등을 지을 수 있는 잡종지로 자동 변경이 가능해 태양광발전 수입 외에 토지 가격 상승을 기대할 수 있는 셈이다. 물론 지금은 대다수 지자체가 임야에 태양광을 설치하려면 최대 20년 동안 태양광발전 시설로 이용한 뒤 나무를 심어 산지로 복구하도록 법률을 개정했다. 사실상 지목변경을 금지했다.
이밖에 토지 임야의 줄임말인 ‘토임’은 서류상, 지목상으로만 임야일뿐 실제로는 밭이나 논으로 사용되면서 임야 시세로 거래되는 저평가된 땅을 말한다. 장기간 현황과 지목이 다를 경우는 토임도 전(밭)으로 쉽게 바뀔 수 있다. 임야에서 전으로 지목이 바뀌면 당연히 토지 가치가 높아진다. 또 지목이 농지일지라도 개발 행위 허가를 받은 농지는 은행에서 감정평가를 할 때 인근 대지를 기준으로 감정하므로 대출 한도를 높게 받을 수 있다. 다만 이 방법은 전문성이 요구되므로 현지 금융기관과 친분이 있는 분들에게 맡기는 게 낫다.
이렇게 고수들은 개발 호재와 상관없이 땅의 용도 변경만으로 땅의 가치를 오르게 하는 것이다. 그러나 모든 토지가 지목변경이 가능한 것은 아니니 투자 전 자세히 살필 필요가 있다. 관련 법에서는 함부로 지목변경을 못하게 하기 위해 절차를 매우 까다롭게 규정한다. 기본적으로 자연생태계 보호, 자연경관 보전 등 공익 기능을 위해 산림청장이 지정 〮 고시한 산지인 보전산지는 원칙적으로 지목변경이 불가능하다.
지목변경 요건과 관련 세금도 강화했다. 논이나 밭 등 농지의 지목변경은 농지전용부담금, 임야는 산지전용부담금을 내야 개발이 가능하며 논은 집을 짓기 전 흙을 쌓는 성토 작업, 임야는 땅을 깎는 절토나 축대를 쌓는 등 형질변경(토지의 절토, 성토, 정지, 포장 등의 방법으로 형태를 변경한 경우)을 한 뒤 관련 기관에서 승인을 받아야 지목변경이 가능하다.
현재 지목 변경이 가능한 경우는 다음과 같다. ① ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’과 같은 관계 법령에 의해서 토지의 형질 변경 같은 공사가 준공된 경우, ② 토지 또는 건축물의 용도가 변경된 경우, ③ 도시개발사업 같은 원활한 사업 추진을 위해 사업 시행자가 공사 준공 전에 토지 합병을 신청하는 경우다.
한편 지목 변경은 전문적인 영역이기 때문에 반드시 해당 분야 전문가와 상담 후 토지를 매입하는 것이 바람직하다.
Tip. 농지 투자시 농취증 발급을 확인하라
지목이 농지가 아니더라도 현황상 농지이면 농지 취득 시 ‘농업경영계획서’를 작성해서 농취증(농지취득자격증명)을 발급받아야 한다. 특히 경매를 통해 농지를 낙찰받는 경우에는 사전에 반드시 농취증 발급에 문제가 없는지 확인해야 한다.
단, 주말 체험 영농을 하려면 총 1000㎡ 미만의 농지를 소유할 수 있으므로 1000㎡가 안 되는 농지를 경매로 낙찰받았다면 주말 체험 영농으로 신청해 농업경영계획서 없이 농취증을 발급받을 수 있다. 이 경우 면적 계산은 세대원 전부가 소유하는 총 면적으로 하며 주거지역, 상업지역, 공업지역에 소유하고 있는 농지 면적까지 합산해 1000㎡가 되는지 판단한다.
농취증 발급 기간은 지자체별로 차이가 있지만 대부분 3~4일 이내이고, 실무에서는 하루 만에 발급되기도 한다. 농지에 무허가 건축물이 있으면 농취증이 발급되지 않으므로 무허가 건축물을 없애고 농취증을 발급받아야 한다.
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