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5년째 강남권에 있는 주거용 건물 몇 채를 임대해주고 월세를 받고 있는 김필성 씨(중소기업 근무, 54세)는 세입자와 한 번도 통화한 적이 없다. 심지어 그는 세입자의 성별도 모른다. 매월 꼬박꼬박 같은 날짜에 월세가 들어오기 때문에 세입자와 통화할 이유가 없다. 주택임대관리업체에 관리를 맡긴 뒤 생긴 변화다.
그도 처음에는 세입자를 직접 관리했다. 그는 역세권에 있어 높은 임대료를 받을 수 있고 향후 매매차익을 얻을 수 있다는 기대감에 도시형 생활주택을 노후 대비로 몇 채 분양 받았다. 그러나 기대와는 달리 협소한 주차장과 부족한 편의시설, 공급과잉, 시설관리의 허술함 등 많은 문제점이 드러났고 공실도 늘어나면서 마음고생을 심하게 했다.
고민 끝에 컨설팅업체를 통해 주택임대관리업체와 공실이 나면 업체에서 부담하는 조건으로 계약했다. 덕분에 공실과 세입자 민원 문제로 더 이상 스트레스 받을 일이 없게 되었다. 임대관리업체에 맡긴 후 자산가치도 상승해 분양가 대비 수천만원 상당의 매매차익을 기대할 수 있게 되었다.
우리나라에서는 김 씨처럼 불안한 금융자산보다 부동산으로 안정적인 월세 수입을 바라는 사람들이 많다. 특히 1억~2억원의 자금으로 오피스텔이나 원룸에 투자해 다달이 월세를 받으면서 노후를 즐기고 싶다는 소액투자자들이 대부분이다. 그러나 현실은 녹록지 않다. 월세를 받는 소액투자자들과 상담하면 세입자와 잦은 갈등으로 인해 심하게 스트레스를 받은 탓에 임대사업의 ‘임’ 자도 꺼내지 말라는 경우가 의외로 많다. 이런 이유로 눈앞의 수익률보다 세입자 관리를 대행하는 회사와 임대 관리 계약을 맺는 사례가 늘고 있다. 특히 고액 자산가일수록 이 방식을 선호한다.
STEP1: 임대관리업체가 하는 일은?
세입자 관리부터 시설관리, 민원까지 임대관리 총괄
임대관리업체는 건물주가 해야 하는 세입자 관리, 공실 관리, 월세 연체 관리, 건물 등 시설관리까지 전반적인 업무를 도맡아 처리한다. 일부 노후된 건물은 임대관리업체와 협의해 적은 비용으로 리모델링을 하면 임대가 잘 나갈 수 있고 건물가치도 투입된 비용 이상 상승한다. 내부 구조 변경, 가구 배치, 전체적인 도배, 장판 등 임대인이 직접 했을 때와 수십, 수백채의 수익형 부동산을 관리하는 임대관리업체가 했을 때는 차이가 날 수밖에 없다.
또한 주기적으로 저수조 청소, 소독, 계단 청소 등 위생 관리를 해주어 세입자들의 만족도도 높다. 세입자가 바뀌면 내야 하는 중개수수료도 일반 중개업소와 달리 임대관리업체에서 부담해주고 전등 갈이 등 세입자의 각종 소모품 민원도 체계적으로 처리해준다. 임대인이 임대관리업체에 내는 비용 중 상당 부분은 이런 비용으로 사용된다. 보안 문제도 해결해준다. 정기적으로 임대관리업체 차량이 순찰을 돌고 CCTV가 설치되어 있어 여성들의 선호도가 높다.
최근에는 세입자를 위한 택배나 세탁까지 서비스하고 있어 세입자들도 장기간 거주하는 사례가 많다. 이사하는 기간 발생하는 자연 공실 외에는 공실률이 극히 낮다.
STEP2: 임대관리업체의 비용은?
관리 수수료는 월세의 10~15%
임대관리업체는 보통 인건비와 유지비 그리고 공실에 대한 리스크를 감수하는 대가로 매달 임대인이 받는 월세의 10~15%를 받는다. 즉 매월 세입자에게 받는 월세 중 이 금액을 제외하고 임대인에게 입금한다. 또한 임대관리업체에서 공실을 책임지는 조건으로 계약을 하는 것이 좋다. 수수료가 조금 비싸더라도 공실 걱정을 덜 수 있고 세입자 관리를 할 필요가 없기 때문이다. 임대관리업체는 공실이 생기면 손실을 보기 때문에 계약 관리에 신중을 기할 수밖에 없다.
STEP3: 내게 맞는 임대관리업체 찾기
규모가 큰 곳, 주변 부동산업체에서 검증된 곳
비교적 규모 있게 운영하는 임대관리업체와 계약해 임대사업을 하면 관리도 편하다. 강남권이 아니더라도 지방 대도시 어느 지역이라도 임대관리업체를 인터넷에서 쉽게 찾을 수 있다. 다만 수많은 임대관리업체 중 믿을 만한 곳을 찾으려면 해당 물건 주변의 부동산중개업소나 컨설팅업체를 통하는 것이 좋다. 검증된 업체를 소개받을 수 있기 때문이다.
우리나라의 대형 중개법인들은 추가 소득을 위해 직접 주택임대관리를 하는 곳도 많다. 보통 임대를 맡길 경우 공실에 대한 부담은 주택임대관리업체가 책임진다. 즉 주택임대관리업체가 맡을 정도의 수익형 부동산은 투자성이 있다는 애기다. 다만 도심과 멀어 전세만 통용되는 지역이라든지 신혼부부들이 대개 비품을 직접 가져오는 투룸, 스리룸의 경우에는 임대관리업체가 들어가기 애매한 곳이므로 매입 전 유념해야 한다.
STEP4: 피해야 할 임대관리업체
분양을 위해 급조된 곳은 주의할 것
일부 건설사가 분양 당시 미분양을 우려해 시행사에서 직접 임대관리업체를 급조해 수익형 부동산을 분양하고 임대관리업체에서 임대수익률을 확정 보증한다는 식으로 분양을 하는 현장도 있다. 하지만 그들이 내세우는 임대관리업체는 분양 이후 약속된 수익률을 받지 못할 가능성이 크다. 이런 업체는 차후 소송으로 이어질 수도 있기 때문에 투자에 주의해야 한다.
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