50대 투자 - 창고 만들어 월세 받기 편

기사 요약글

땅과 돈만 있으면 누구나 쉽게 만들 수 있는 게 창고(공장)이다.

기사 내용

지자체로부터 받는 인허가 조건도 까다롭지 않고 다른 건물에 비해 건축비도 상대적으로 저렴하다. 논(밭)이든 임야든 상관없다.

도로만 연결되어 있으면 얼마든지 가능하다. 도로망이 없어도 주변 토지의 주인으로부터 사용 승낙을 얻어 도로를 개설, 허가를 받으면 된다.

그래서 경기 침체 이후 다른 건축물을 올리기에는 부담스럽고, 그렇다고 그냥 땅을 놀릴 수 없는 사람들의 시선이 자연스럽게 창고로 가게 된 것이다.

노는 땅에 세금만 내고 있다면‘창고 임대’를 해보는 어떤가?

애물단지 같던 내 땅이 황금 알을 낳는 거위가 될지도 모를 일. 그 거위가 똥만 싸는지, 아니면 황금 알을 낳고 있는지 창고 임대를 하는 당사자들의 이야기를 들어보자.

 

창고 임대를 시작하는 사람들을 위한 기초 상식

1 아무 땅이나 다 될까?

 

사실 땅 주인은‘창고’만 지어서 임대를 주는 것이고 세입자가 여기에 공장 설비를 하든 창고로 쓰든 용도와 인테리어를 결정하는 게 기본이다. 내 땅에 창고를 지어 임대 수익을 올릴 생각이라면, 도로의 접근성과 입지 조건 체크는 기본이다. 즉, 차로 쉽게 접근할 수 있는 땅이 좋다는 말. 땅값이 상대적으로 저렴하고 고속도로와 국도가 거미줄처럼 연결되어 있는 경기도 내 도농복합시들이 최적지로 꼽힌다. 용인과 평택, 이천, 광주, 안성 등이 대표적이다. 31개 시·군의 전체 등록 창고(2013년 기준) 482개 중 65%인 315개가 이 다섯 곳에 몰려 있다. 그 외에도 업계에서는 화성이나 김포를 괜찮은 창고 임대 장소로 보고 있다.

 

2 비용은 얼마나 들까?

 

보통 창고 하면‘벽돌’을 떠올리기 쉽지만, 바닥면적이 907.5평(3,000㎡) 미만이면 저렴한 샌드위치 패널을 사용해도 현행법상 아무 문제가 없고, 현재 시세로 보면 건축 비용은 평당 150~170만원 선. 그러나 창고 임대를 준비하는 초짜가 흔히 겪는 실수가 바로 건축비와 부대 비용만 계산하고 그에 따른 세금은 신경 쓰지 않는다는 것이다. 그러다 보니‘농지보전부담금(공시지가의 30%)’이나‘대체농지조성비(평당 약 1~2만원)’ 등의 추가 비용을 전혀 고려하지 않았다가 나중에 공사 대금을 못 내는 사례도 적지 않다. 그러니 내 땅의 크기를 고려해 여유 자금을 확보하는 게 중요하다.

 

3 창고 건물을 지으려면 어떻게 해야 하나?

 

통상적으로 지으려고 하는 창고 건물 바닥면적이 605평(2,000㎡) 이상이면 시에서, 미만이면 구청에서 인허가를 받게 된다. 관할 지자체 구청에서 토지 형질 변경과 건축 등 2가지 허가 서류만 받으면 된다. 건축 허가는 4~6m 도로만 인접하면 무난히 받을 수 있다. 인허가를 받고 나서 건축 사무소에 설계를 의뢰하면 된다.

 

4 창고 임대는 주로 누가 하는가?

 

주로 임대를 목적으로 창고 임대업을 하는 사람들은 10여 년 전, 땅값이 싸던 시절부터 이미 땅을 보유한 사람들이 많다. 그래야 괜찮은 수익을 얻을 수 있다. 땅부터 구매한다면 수익률이 3~4% 정도밖에 나오지 않는다. 최근 월세는 보통 중소형 창고 임대의 경우 평당 15,000~20,000원 정도 되지만, 주변의 입지 조건에 따라 차이가 있을 수밖에 없다.

경기도 구리시 A 씨(2년 차)
창고 임대? 훌륭한 노후 자금 공급원이죠

실제 투자액: 약 1억7천만원 (건축비+관련 세금 및 기타 비용–보증금)
월세 소득: 약 110만원 (월세–업체 수수료, 건물 면적 90평)
창고 임대 시작 동기: 부모님이 농사를 짓던 땅을 놀리고 있었는데, 나도 은퇴할 시기가 다가오면서 안정적인 수입원을 찾다가.

창고 임대에 관해 아는 것도 없고, 이에 대해 물어볼 지인도 없었다. 그러다 우연히 글로벌PMC, 교보리얼코 같은 부동산 자산 관리 회사를 알게 되었다. 이 업체에 위탁을 맡겼더니 시공부터 시설 보수까지 알아서 다 해주더라. 나 같은 경우에는 주로 인테리어 업체의 자체 창고나 행사 장비 렌털업, 공구 장비 렌털업을 하시는 분들의 물류 창고로 임대가 되었다. 개인이 대행 업체를 쓰면 남는 게 있냐고 할 수도 있지만, 임차인의 업종, 교통 접근성, 건물 노후도 등을 고려해 임대료에서 수수료가

경기도 안성시 K 씨(3년 차)
앞마당의 금덩이도 캐야 내 것!

실제 투자액: 약 2억1천만원 (건축비+관련 세금 및 기타 비용–보증금)
월세: 소득 250만원 (건물 면적 150평)
창고 임대 시작 동기: 물려받은 땅이 좀 있어서 뭐라도 해보려고 고민하던 중 지인 추천으로.

막상 일을 시작하려고 하니 어려운 점이 한두 가지가 아니었다. 건폐율, 용적률 때문에 내 마음대로 건물 크기를 결정할 수도 없었고, 내 땅이 창고를 지을 수 있는 땅인지도 확인해야 했고, 그에 따른 인허가 문제까지 창고를 짓기 전부터 머리가 아파왔다. 그렇다고 무작정 부동산에 맡기긴 싫었다. 물론 창고를 다 짓고 나서는 보통 주택 임대처럼 부동산을 통해 일처리를 하는 게 당연하겠지만 최소한 건축까지는 직접 하고 싶었다.
그래서 기초적인 공부를 한 뒤, 하나하나 체크하며 일을 진행했다. 그렇게 직접 3달 정도 걸려 인허가를 받고, 시공업체도 알아본 결과, 경비도 절감되었고 이후 창고를 관리하는 데도 도움이 되었다.

+ 건폐율, 용적률란?
쉽게 말해 건폐율은 내가 짓는 건물의‘가로 넓이’, 용적률은‘세로 높이’다. 200평 대지의 건폐율이 60%라고 하면, 1층 건물 면적은 최대 120평이다. 이 대지의 용적률이 80%라면, 총 건물 면적은 160평이고, 1층 건물이 120평이면 2층은 40평 규모로 지어야 한다는 말이다.

경기도 평택 O 씨(8년 차)
공장 경매도 나쁘지 않은데?

경매 평균 낙찰 비용: 3억~5억원 (2~3년 임대 후 매각)
월세 소득: 300만원 (실제 월세–대출 이자, 건물 면적 1000평)
창고 임대 시작 동기: 은퇴 후 여유자금을 활용해 법원 경매로 괜찮은 수익을 얻었는데, 점차 경매가 대중화되면서 주거용 물건이나 토지의 경우 낙찰을 받아도 수익률이 점점 떨어지더라. 그래서 공장 경매로 눈을 돌리게 되었다.

물론 금리 변동 상황을 잘 봐야겠지만 요즘 같은 저금리 시대라면 자신의 소자본과 대출을 더하면 괜찮은 물건을 낙찰받을 수 있다. 몇 번 유찰되어 입찰가가 떨어진 공장을 잘 낙찰받으면 매월 받는 임대료로 이자와 생활비를 충당하고도 남는다. 계속 임대업을 하는 게 아니라 임대료를 받으며 이 공장을 구입할 업자를 찾아라. 수도권은 공장 총량제에 묶여 있어서 공장의 신축이 어려워 공장을 구하려는 사람을 찾기 쉽고, 각종 개발 사업의 여파로 지가 상승이 잦기 때문에 매각 시 꽤 괜찮은 시세 차익을 챙길 수도 있다.

+ 공장 경매의 장단점은?
장점 낙찰 후 까다로운 인허가 과정이 없으니 기존 공장을 그대로 활용할 수 있다. 그리고 시세의 75~80% 선에서 공장을 구매할 수 있어, 머리를 조금만 굴리면 직접 건축하는 것보다 싸게 공장을 얻을 수 있다.
단점 초보가 경매에 참여하려면, 제대로 된 공장을 고르는 게 사실상 불가능하다. 제대로 된 공장을 찾기 위해 알아야 할 것들은 공장을 건축하는 준비와 비교할 바가 아니다.

경기도 광주 L 씨(2년 차)
작은 크기의 창고도 나름의 생존법이 있다

실제 투자액: 1억2천만원 (건축비+관련 세금 및 기타 비용)
월세 소득: 140만원 (건물 면적 60평)
창고 임대 시작 동기: 소유한 땅의 면적이 애매해서 시작할 엄두를 못 내고 있었는데, 소형 창고 임대도 괜찮다는 정보를 알게 되었다.

창고 임대라고 무조건 다른 사람에게 통째로 창고를 빌려주는 건 아니다. 내 창고는 아는 부동산을 통해 이삿짐센터와 연계해서 이삿짐이나 가정 살림살이를 보관하는 창고로 이용 중이다.이삿짐센터의 의뢰 이외에도 집 내부 인테리어 공사나 이사 날짜를 맞추기 위해 15~20일 정도 짧게 보관하는 사람도 있고, 집의 신축이나 해외 근무 등으로 인해 8개월~1년 이상 장기로 맡기는 경우도 있다. 단기 임대는 좀 번거롭긴 해도, 1평에 2.5톤가량의 짐을 보관할 수 있고, 월 15만원 정도 받을 수 있다. 이 정도면 나쁘지 않은 부업 같다.

경기도 화성시 H 씨(5년 차)
임대업은 NO! 난 이 일에서 빠지겠어

실제 투자액: 2억6천만원 (건축비+관련 세금 및 기타 비용–보증금)
월세 소득: 230만원 (100평)
창고 임대 시작 동기: 갖고 있던 땅을 팔아서 월세 받는 상가를 분양받으려고 몇 군데 부동산에 알아보았는데 다들 반대하더라. 차라리 그 땅에 창고를 지으라고.

창고 관리를 한다는 게 쉽지만은 않았다.
한 임차인은 월세를 자꾸 밀리더니, 결국 연락이 두절되었다. 또 한 번은 실수로 업종을 확인하지 않고 창고를 임대했다가, 그 사람이 고물상을 하는 바람에 건물 자체를 못 쓰게 될 뻔한 적도 있었다. 단순히 월세나 받자고 쉽게 생각하고 한 일인데, 상가보다도 임차인 관리나 건물의 개· 보수 등 해야 하는 일이 많고, 그 노력에 비해 생각만큼 수익이 나오지도 않았다.

+ 임차인이 야반도주라니… 이럴 땐 어떡하지?
보통 창고를 빌린 사람의 월세가 3개월 이상 밀리면 빠르게 계약 해지 통보를 하고 신속한 조치를 취하는 게 좋다. 이미 야반도주한 상태라면‘명도소송’을 진행한다. 명도소송이란 쉽게 말해 내가 받을 수 있는 것을 합법적으로 받게 해주는 소송이다. 내 창고라고 이 소송 없이 잠금장치를 강제로 따고 들어가면 오히려 자신이 무단 침입자가 된다.

선배들의 Tip

아무 땅에나 공장을 지을 순 없다

간단하게 보면 우리나라는 땅을 어떻게 이용할지에 따라 4가지로 구분한다. 도시는‘도시 지역’, 농사와 관련된 땅은‘농림 지역’, 자연환경 보호와 관련된 땅은‘자연환경 보전지역’ 그리고 이 셋으로 나누기 애매한 땅이‘관리 지역’이다. 공장 임대를 위해 준비한 땅은 보통‘농림 지역’ 아니면‘관리 지역’인데, 두 지역 모두 경우에 따라 형질 변경이 가능한지 확인하고 공장을 지어야 한다. 먼저 해당 지방자치단체에 찾아가 허가를 신청하고, 담당자를 만나 개발이 가능한지, 건폐율과 용적률은 얼마인지 등을 꼼꼼하게 확인하는 게 중요하다. 그게 귀찮으면‘토목측량 설계사무실’에 찾아가 상담하면 인허가 문제는 간단하게 해결된다.

 

무허가 상태로 임대하라

건축법에서는 건축물의 용도를 주택, 근린생활시설, 교육연구시설, 숙박시설, 공장, 창고, 업무시설 등 28개로 분류해놓았다. 그러나 냉동 창고처럼 처음부터 특정한 목적을 갖고 짓는 공장이 아니라면, 그냥 무허가 건물로도 임대가 가능하다. 창고를 짓고 허가를 받지 않은 상태에서 부동산에 매물로 내놓으면, 임차인들이 자신들의 필요에 따라 건축물의 용도 변경을 한다. 그러니 미리 건축물 용도까지 걱정할 필요는 없다.

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