자식에게 상속세 부담 없이 집 물려주려면

기사 요약글

부모와 자녀 모두 주택이 있고, 부모가 10억원이 넘는 아파트에 살고 있다면 부모의 사망 이후 수천만원에서 최고 1억원 이상의 상속세가 부과될 수 있다. 이때 자식이 상속세를 낼 현금이 없어 곤란을 겪는 경우가 적지 않다. 집을 물려줄 생각이라면 이러한 위험에 미리 대비해두는 것이 좋다.

기사 내용

 

 

A씨의 자식은 부모에게 독립해서 가정을 꾸린 상태다. A씨는 자신의 명의로 된 아파트에서 따로 살고 있다. 상속세가 걱정되는데 어떻게 해야 할까?

 

A씨의 경우 섣부른 증여보다 상속이 개시될 때까지 기다리는 쪽이 훨씬 낫다. 증여세는 10년간 3천만원까지만 공제되지만, 상속세는 일괄 공제로 최대 5억원까지 공제받을 수 있다. 만약 A씨가 사망하면 배우자 상속 공제를 활용해 A씨의 자식은 상속받을 재산가액 중 최대 10억원까지 공제받을 수 있다. 주택연금도 상속세를 줄이면서 현금 마련 부담을 없애는 방법이다. A씨가 주택연금을 신청하면 죽을 때까지 주택연금을 받은 뒤, 남은 주택가액만큼 은행에서 상속인에게 현금으로 지급한다. 따라서 세금을 내기 위해 현금을 준비해야 하는 부담이 없다. 다만 이 경우 상속인이 받을 재산도 감소하며, 아예 없어질 수도 있다.(A씨가 주택가액 이상의 연금을 수령하는 경우) 그렇다고 자신의 노후를 포기하면서까지 상속을 할 수는 없는 노릇 아닌가?

 

TIP

자식이 부모 주택을 상속받아 1가구 2주택이 된 경우, 양도소득세를 아끼려면 자기 소유의 주택을 먼저 팔면 양도소득세가 비과세된다. 그러나 상속받은 주택을 먼저 팔면 양도소득세를 내야 한다.

 

 

B씨와 자식은 모두 주택 소유자로 따로 살고 있다. 그런데 최근 B씨 부부가 모두 병환이 깊어 B씨의 집에서 자식이 동거하며 병구완을 하게 되었다. 이 상황에서 상속세를 최대한 줄일 방법이 있을까?

 

우선 B씨도 A씨와 마찬가지로 일괄 공제, 배우자 공제 등 최대 10억원의 상속세 공제를 기대할 수밖에 없다. 만약 B씨가 거동이 불편해서 계속 보살핌을 받아야 하는데 당장 생명에는 큰 지장이 없다면, B씨의 자식은 현재 사는 집을 미리 처분한 뒤 동거주택상속 공제를 활용할 수 있다. 상속인이 피상속인과 10년 이상 같은 주택에 살면서 1세대 1주택을 유지했다면 주택가액의 40%(5억원 한도)까지 동거주택 상속 공제를 받을 수 있다. B씨 소유의 주택 가격이 15억원이라면 5억원이 공제되고, 남은 10억원에 대해서만 상속세를 내면 된다. 일괄 공제, 배우자 공제 등은 따로 적용되므로 B씨가 줄 수 있는 게 이 집밖에 없다면 세금을 전혀 내지 않을 수도 있다. 그럴 확률은 매우 낮지만 만약 B씨의 자식이 소유한 주택이‘이농주택’이나‘귀농주택’이라면 주택을 팔지 않아도 동거주택 상속 공제를 받을 수 있다.

 

TIP

이농주택은 농사를 짓던(혹은 어업에 종사하던) 사람이 거주하다가 전업을 하면서 다른 곳으로 이사해 더 이상 거주하지 않는 자기 소유의 주택이고, 귀농주택은 농업(어업)에 종사하려고 구입해 거주하는 주택이다. 이를 통틀어 농어촌 주택이라 한다. 이농(귀농)주택에 대한 비과세 특례규정에 따라 국내에 농어촌 주택과 일반 주택을 각각 1채씩 소유하고 있으면 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용하지만, 농어촌 주택을 먼저 양도할 경우에는 양도소득세가 과세되니 주의하자.

*상속 후 기존에 가지고 있던 주택을 매도할 때 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 기존 주택 보유기간이 2년 이상은 되어야 한다.

 

 

C씨는 임대 사업자라 거주하는 주택 외에도 임대용 부동산을 여러 개 갖고 있다. C씨는 자칫 수억원의 상속세가 부과될까 걱정하는데 해결 방법이 있을까?

 

C씨는 재산을 한꺼번에 상속하기보다 적절하게 증여를 활용해야 한다. 만약 C씨가 토지와 건물을 모두 소유하고 있다면 건물부터 증여하는 것이 유리하다. 건물은 감가상각이 적용되므로 증여세 부담을 줄일 수 있다. 또 C씨가 건물을 담보로 은행에서 돈을 빌려 부채까지 함께 자식에게 증여하면 증여세 부담이 감소된다. 다만 이 경우, C씨가 양도소득세를 내야 하므로 증여세 절감 효과와 비교해서 결정해야 한다. 또 건물을 상속받을 자식이 C씨와 임대계약을 체결해야 하는데, 만약 C씨의 건강이 갑자기 나빠져서 빠른 시일 내 토지도 상속할 계획이라면, 임대보증금을 최대한 올리는 계약으로 변경하는 것이 좋다. 상속 재산인 토지에서 임대보증금이 차감되므로 상속세를 줄일 수 있다. 배우자 상속 공제를 활용하는 것도 방법이다. 아버지의 재산을 C씨가 전부 받지 않고, 어머니가 일부분을 상속한다면 최대 30억원까지 공제된다.

 

TIP

국세청 홈텍스 홈페이지 (www.hometax.go.kr)에서는 세무 처리에 도움을 주고자 생활 세금 서비스를 제공한다. 세무사의 도움을 받는 것이 가장 정확하겠지만, 양도소득세와 증여세를 간단하게 비교하는 게 목적이라면 이 사이트를 이용해보자.

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