Q. 코로나19 때문에 자영업자들이 내놓는 가게 매물이 크게 늘었습니다. 특히 요즘 사회적 거리두기 단계가 상향되면서 공실이 더 많아졌는데요. 코로나19가 종식될 것에 대비해 상가에 투자하려는데, 지금이 적기일까요? 

현재 경매시장에서 상가는 찬밥 취급을 받고 있어 권리금뿐 아니라 상가 가격까지 점차 낮아지고 있습니다. 그런데 코로나19 백신이 개발되었다는 뉴스가 보도되면서 지금이 상가 투자의 기회라고 생각하는 분들이 늘었습니다. 하지만 수익률이 높을 거라는 말만 믿고 투자했다가는 낭패를 보는 경우도 많을 것으로 예상됩니다. 2021년에 상권이 다시 활성화될 것으로 기대한다면 상가 투자에 속지 않는 기준을 명심해야 합니다.

먼저 유동인구가 많다고 해서 무조건 좋은 상권은 아닙니다. 유동인구보다 소비인구가 중요하죠. 즉, 돈을 잘 쓰는 이들이 느릿한 걸음으로 양옆을 구경하면서 천천히 둘러볼 수 있는 환경이 좋습니다. 이를테면 인도가 좁더라도 주변에 볼 것이 많아 느릿느릿 걷고 싶은 곳이 좋은 상권이지요. 또한 CGV나 메가박스 등 유명 영화관이 상층부에 입점한다고 해서 조건이 좋은 것도 아닙니다. 건설사는 영화관을 입점시키기 위해 분양가를 파격적으로 할인해주거나 타 상가에는 제공하지 않는 부가 혜택을 주기 때문에 다른 분양자들에게는 가격을 더 올려 그 손해를 충당하는 경향이 있기 때문이죠.

통임대가 낫다?

건물 전체를 입시학원이나 병원에 세를 준 경우, 상가 임대인 입장에서는 불안할 수 있습니다. 학원생이 줄어들어 학원을 빼기라도 하면 한꺼번에 내줄 보증금이 부족할 수 있고, 개별 임대일 때보다는 임대료 협상에서 임차인에게 더 유리한 경우가 많기 때문입니다. 따라서 통임대보다 개별적으로 층별로 임대를 하는 것이 임대인 입장에서는 안정적이라 볼 수 있습니다.

역세권 쇼핑몰 상가도 안전하다고 자신할 수는 없습니다. 통상 쇼핑몰에 투자하는 사람들은 노후자금 1억~2억원 내외로 투자한 분들이 많습니다. 분양 면적은 보통 3평~6평이며, 실 평수는 1.5평~3평 내외죠. 수도권 대부분 분양 쇼핑몰의 경우 1~2개층 몇 개 점포 외에는 외관이 검은 천으로 둘러 막혀 있거니 아예 처음부터 임대가 된 흔적이 없는 상가가 다수입니다. 따라서 쇼핑몰을 분양 받기 전 분양 받은 실 평수에서 어떠한 점포 사업이 가능한지, 그러한 점포 사업을 통해서 예상되어지는 수익률이 안정적인지를 판단해야 합니다.

특히, 역세권 대로변 상가일수록 비싼 임대료로 인해 공실이 발생되기 쉬운 경우도 있습니다. 인스타그램 같은 SNS 관계망이 발달했기 때문에 골몰길이라도 경쟁력이 있다면 충분히 손님들을 불러 모을 수 있기 때문입니다.

선임대 상가가 안전하다?

편의점, 약국, 제과점, 유명 커피브랜드 등 이런 업종이 이미 선 임대되어 있다면 누구나 투자하고 싶어집니다. 유명 프랜차이즈가 들어온다는 임대확약서에 속는 경우도 많습니다. 임대확약서는 대개의 경우 입점의향서일 경우가 많은데요. 입점의행서는 업무제휴 양해각서 (MOU)처럼 법적 구속력이 없습니다. 입점할 수도 있고 안 할 수도 있는 것이죠. 따라서 이러한 홍보문구가 나왔다면 분양대행사 말만 믿지 말고 시행사에게 직접 계약서에 명시해달라고 요청하는 것이 좋습니다.

클리닉센터가 건물 상층부에 입점한다는 임대확약서에 속아 20억원 가량을 들여 비싸게 1층 약국을 분양받아 분통을 터트리는 약사들도 있습니다. 실제 병원이 들어와서 인테리어 비용까지 수억원을 약국에서 지원했지만 몇 달만 영업하고 병원문을 닫아서 해당 약국은 10억원 넘는 피해를 보게 된 것이죠.

알고 보니 다른 지역에서 병원을 운영하는 의사분이 분양업체와 공모해 여러 군데 상가에서 허위로 개업을 준비해 계약자들을 속이고 의사는 수수료로 몇천만원을 받은 것입니다. 우리나라 의료법상 이렇게 하는 것은 명백한 불법인데 말이죠.

회사보유분 특별분양이라 이득이다?

회사보유분 특별분양도 인터넷이나 신문광고문구에 자주 등장합니다. 회사 보유분이라 하면 우량 물건을 회사에서 특별히 빼놓는 것으로 이해하기 쉽습니다. 전부 그렇지는 않지만 일부 시행사의 경우 순진한 투자자들을 속이기 위한 수단으로 회사보유분 특별분양 용어를 사용합니다.

물론 상권 활성화나 회사 자산관리를 위해 회사 보유분으로 상가를 보유하고 있는 경우가 있지만 극히 일부입니다. 준공 때까지 팔리지 않은 상가를 미분양 대신 회사 보유분이라는 이름으로 분양하는 것이죠. 또 다른 경우는 사업수익으로 상가의 일정 부분에 대한 권리를 가지고 있을 수 있습니다. 이런 경우는 말 그대로 회사의 보유분이 되어 나중에 회사가 상가 운영과 같은 방법으로 임대사업 수익을 올리는 경우도 있습니다.

마지막으로 기존 상가에 투자할 때는 일부 분양업체 직원이나 부동산 중개업소에서 미래 성장 가능성을 언급하며 대출 가능 금액과 수익률을 부풀릴 수도 있으니 조심해야 합니다. 이 경우 대출 가능액이 적게 나올 수 있다고 생각해서 보수적으로 투자에 임하는 것이 중요합니다.

기획 우성민 일러스트 조성흠

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