종부세 얼마나 더 낼까? 

집주인들이 늘어난 세금 때문에 골머리를 앓고 있다. 보유주택 시세에 따라 2주택자의 종부세 부담액이 2~3배 늘어났기 때문이다. ‘7·10 주택시장 안정 보완대책’에서 조정대상지역에 2주택을 보유한 다주택자의 종부세율을 인상했는데, 과세표준 구간별로 종부세율이 0.6~2.8% 높아져 1.2~6.0%의 세율이 적용된다.

구체적으로 과표 3억 이하는 0.6→1.2%, 3~6억은 0.9→1.6%, 6~12억 1.3→2.2%, 12~50억 1.8→3.6%, 50~94억 2.5→5.0%, 94억 초과 3.2→6.0%로 높아졌다. 다주택 보유 법인에 대해선 중과 최고세율인 6%를 적용한다.

종부세는 소유 주택의 공시가격을 더한 후 6억원을 공제(1가구 1주택은 9억원)하고, 이후 공정시장가액비율(2020년 기준 90%)을 곱한 과표를 기준으로 부과한다. 그런데 공정시장가액비율이 올해 90%에서 내년 95%, 2022년 100%로 높아지기 때문에 부담이 더 커질 것으로 예상된다.

실제로 정부가 조정대상지역 내 2주택자를 기준으로 추산한 결과 합산 시세가 10억원인 경우 종부세 부담액이 기존 48만원에서 178만원으로 상승하는 것으로 나타났다. 2주택 합산 시세가 20억원일 때는 568만원에서 1487만원으로 종부세 부담액이 2.6배 늘어나고, 30억원은 1467만원에서 3787만원, 50억원은 4253만원에서 1억 497만원으로 늘어나게 된다. 결국 집주인 입장에서는 집을 가지고 있어야 할지 팔아야 할 지가 최대 고민일 수밖에 없다.

그러나 정부의 규제 때문인지 매매거래가 큰 폭으로 급감하고 있다. 실제 서울시 부동산정보광장에 따르면 지난 9월 서울 아파트 매매 거래량은 전날 기준 2082건으로 집계됐다. 이는 올해 가장 낮은 수준으로 지난 1~8월 평균거래량의 28%에 불과하다.

정부가 발표하는 지표만 놓고 보면  서울 집값은 안정세로 보이지만  실제 시장은 거래량 급감속에도 불구하고 신고가를 이어가고 있다. 송파구 잠실동에 있는 ‘잠실엘스’ 전용 84.97㎡는  호가는 23억 원대로  6월 실거래가(20억5000만원)보다 2억원 가까이 올랐다.

강남 3구(강남·서초·송파구)가 아닌 지역에서도 전용면적 84㎡(34평형) 아파트가 20억원에 거래됐다.  서울 동작구 흑석동 ‘아크로 리버하임’ 전용면적 84㎡는  20억원에 팔렸고 마포 현석동 래미안 웰스트림 115㎡,마포래미안푸르지오 114㎡도  20억선을 유지하고 있다.

이밖에 하남, 부천, 화성을 비롯한 서울 인접 지역에서도 집값 상승세가 계속 되고 있다. 특히 지난  6·17 부동산 대책에서 규제지역 지정을 피하면서 대표적인 ‘풍선효과’ 수혜 지역으로 꼽혔던 김포가 상승세를 주도하고 있다. 실제 김포시 걸포동 한강메트로자이 3단지 전용면적 84.93㎡는 최근 최고가인 8억434만원에 거래되며 8억원선을 돌파했다. 
 

집값은 계속 오를까?

그럼, 집값은 앞으로도 계속 상승곡선을 그릴 것인가? 1주택 이상 보유자들이 매매 결정을 쉽게 못내리는 이유다. 한 가지 관심 있게 볼 지표가 있다. 바로 매매시장의 바로미터 경매시장이다. 코로나19로 인한 경기침체, 정부의 다주택자 규제 강화 등 복합적인 영향으로 시장에 고가 매물이 나오고 있지만  즉시 낙찰되고 있다. 주택담보대출이 아예 되지 않는 물건이지만, 경쟁은 치열한 편이다.

지난해 말까지  9억원 이상 고가 아파트의 경우 1회차에 유찰되고 2회차에 두자릿수 경쟁률을 기록하면서 낙찰되는 경향이 있었지만 최근에는 고가아파트도  첫 경매에 낙찰되는 사례가 늘고 있다.  실제 이촌동 래미안첼리투스가 감정가 29억원에 경매를 시작해 31억5100만원(매각가율 109%)에 매각됐다. 또한 당산동 삼성래미안이 16억5000만원에 경매로 나와 16억7274만원(매각가율 101%)에 낙찰됐다. 대치동 쌍용대치1차 아파트는 감정가 21억9900만원에 경매를 시작해 25억100만원(매각가율 113.7%)에 낙찰됐다.

단기적으로 볼 때 매매시장을 선행하는  경매시장만 놓고 보더라도 서울을 포함한 수도권 아파트 시장은 정부의 규제에도 불구하고 완만하게 상승할것으로 보인다.   

1주택자는 보유, 다주택자는 새로운 투자처 발굴 

일단 1주택자라면 세금 폭탄이 완화될 가능성이 있다. 정치권에서 일정 조건을 충족하는 1주택자에게 부과하는 종부세를 인하하자는 목소리가 조금씩 흘러나오고 있기 때문이다. 예를 들어 10년 이상 장기보유를 하고 실제 거주하는 집주인에게는 종부세를 대폭 감경해주는 안이다.  즉 고가 주택을 보유한 1주택자인 경우  대폭  오른 세금에도 불구하고 당장  시장에 집을 내놓을 필요가 없을 것으로 본다.

1주택자와 달리 조정지역 내의 2주택 이상 보유자들은 대폭 늘어난 종부세와 양도세로 인해 주택 가격이 큰 폭으로 상승해도 실익이 없을 수 있다. 따라서 실거주 주택 외 여유 주택은 매도 전략을 잘 짜서 주택 외 세부담이 덜한 부동산 상품에 투자하는 것이 현명하다.

기획 우성민 일러스트 조성흠, 셔터스톡

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