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최근 젊은 세대에서 숙박공유업 활성화로 전월세방을 재임대하는 것이 유행이다. 임차인은 인테리어 비용을 부담하는 조건으로 집주인의 동의를 받고 에어비앤비 등에 방을 올려 수입을 올리는 구조다. 여기에 게스트하우스 창업 열기도 만만치 않다. 이 열기는 홍대 인근 서교동 · 연남동 · 합정동 · 망원동의 단독 · 다세대 주택 가격이 상승을 이끌었다. 숙박공유업 열풍에 중년들도 속속 합류 중이다. 실제로 필자에게 다주택자나 자녀들의 분가로 방이 남는 5060세대의 문의가 끊이지 않는다.
그러나 숙박공유도 일종의 투자이므로 신중한 접근이 필요하다. 차별성을 내세우지 못하는 게스트하우스와 도시민박업은 운영비도 건지지 못한 채로 사라질 수 있기 때문이다. 또한 숙박업 특성상, 시기에 따른 변동성도 크다. 현재 우리 경제를 휘청이게 하고 있는 중국발 코로나바이러스가 대표적인 예다. 2017년 한중 사드 갈등으로 중국 관광객이 감소하며 숙박공유사업의 수입이 큰 폭으로 감소했던 적이 있다. 일단 숙박공유사업을 고민 중이라면 단계별로 접근해야 성공 확률을 높인다.
게스트 하우스
1억 투자로, 월 500~600만원 수익 가능
게스트하우스는 직접 운영과 위탁 운영, 두 가지 방식이 있다. 위탁관리 사례를 보자. 홍대 주변인 마포구 연남동에 있는 대지면적 70평, 4층 규모(침실 30여개)의 게스트하우스를 15억원에 매입(대출 4억) 위탁 관리로 운영하는 김 씨의 경우 월 2000만원 가량(평균 객실 점유율 75%) 수익을 얻고 있다.
김 씨는 게스트하우스가 있던 단독주택에 2억원을 투자해 주방과 휴게공간까지 갖춘 최신식 게스트하우스로 리모델링했다. 한층 당 방이 3개이고 침실은 1인용부터 6인용까지 들여놓았는데 현재 2층 침실이 놓인 6인용 침실은 간단한 아침식사를 포함한 가격이 3만원이고 1인용 방은 10만원을 받고 있다. 비수기에도 평균 객실 이용율이 70% 정도 된다.
강남 쪽에 침대 15개 규모의 게스트하우스를 운영한다면 위치나 방 개수, 운영자의 능력에 따라 천차만별이지만 보증금 1억 5000만원에 월 300만원 조건으로 위탁 운영한다면 월 700만원정도 수익이 가능하다.
보통 서울 시내에서 게스트하우스로 리모델링된 다가구주택을 임대할 경우 전용면적 200㎡(방 9개, 화장실 3개)의 임대 비용은 보증금 1억~1억500만원, 월세 500만~600만원 선이다. 지하철역 인근으로 입지가 좋다면 추가 권리금으로 몇천만원 이상 웃돈이 붙는다. 평균 10억원 이상 초기투자금이 들어가는 원룸 임대사업에 비해 게스트하우스는 적게는 1억원 수준으로도 초기 투자가 가능하다는 것이다.
즉, 게스트하우스는 임대수입과 사람들과의 교류를 동시에 누릴 수 있다는 점을 고려하면 괜찮은 부동산 창업 중 하나인 셈이다. 다만 관광객들이 올만한 장소에 창업하는 게 필수다.
직접 운영한다면 이용객들이 자발적으로 입소문을 내게 해야 한다. 블로그나 카페, 페이스북이나 트위터 등 활용은 기본이다. 외국인들이 주로 보는 빈방 구하기 사이트인 에어비엔비나 비앤비메이트에 올리거나 여행사와 제휴도 고려해볼 만하다.
또한 실시간 대응은 필수다. 필자는 외국에 혼자 갈 때마다 싱글 차지(독실 사용료)가 부과된 값비싼 호텔대신 게스트 하우스를 주로 이용한다. 게스트 하우스 운영자들을 가까이서 지켜보면 부지런함과 성실성을 필수로 지니고 있는 것을 알 수 있다. 고객들의 메일이나 SNS가 새벽에도 오기 때문에 즉각적으로 답변하지 않으면 다른 게스트하우스에 손님을 뺏길 수 있기 때문이다. 투자금에 여유가 있는 중년이라면 위탁 운영 방식이 더 효율적일 수 있다.
집에 남는 방이 있다면
도시민박업 창업 가능
도시민박업도 최근 관심을 받고 있는 부동산 투자 중 하나이다. 도시민박업은 도시의 주택을 활용해 외국인 관광객에게 우리나라의 가정문화를 체험할 수 있도록 숙식 등을 제공하는 사업이다. '홈스테이'와 유사하다. 지난 2012년 1월부터 시작되면서 도시민박업소가 점차 늘고 있다. 외국인을 대상으로 한 민박업이 증가하는 이유는 간소한 절차와 도심에 가격 대비 실속 있는 외국인 숙박시설이 부족하기 때문이다. 보통 도시민박의 1인 객실 이용료는 2만~12만원 수준이다.
도시민박업은 보통 230㎡ 미만의 집만 있으면 창업할 수 있다. 절차는 해당 지자체에 신고만 하면 된다. 기존 집을 활용하기 때문에 적은 투자로 안정적이고 정기적인 수익을 얻을 수 있다는 장점을 가지고 있다. 사교적인 사람들은 남는 방 한 개를 도시민박업으로 등록하여 게스트하우스 운영도 추천해볼 만하다. 외국문화와 언어도 자연스럽게 익히게 되는 것은 추가적인 선물이다. 다만 도시민박업 창업 시 한 가지 조건을 확인해야 한다.
정부는 실거주자가 유휴공간을 빌려주는 경우만 숙박공유로 인정하고 있다. 기존 민박업과 마찬가지로 주거시설만 영업 대상에 포함된다. 그러나 도심에서 내국인 숙박이 금지됐는데, 180일 이내 영업 조건으로 허용했다는 점은 달라졌다. 또한 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택에만 국한된 사업으로, 업무용 시설이나 근린생활시설 등은 제외된다.
가령 오피스텔은 현행법상 숙박업이 금지돼 있다. 건축법상 숙박시설로 허가받은 건물이 아니기 때문이다. 오피스텔은 주거시설(주택·아파트)이 아닌 업무시설로 분류되므로 해당 업종으로 신고할 수 없다. 오피스텔에서 숙박업을 하다가 적발되면 공중위생관리법 20조에 따라 1년 이하 징역 또는 1000만원 이하의 벌금에 처해진다. 즉 외국인 도시민박의 허가 대상은 다가구, 다세대 주택 등 주택으로 분류된다. 숙박업을 할 수 없는 원룸이나 고시원 등이 게스트하우스로 용도 전환된 것을 투자하면 나중에 불법 건축물로 지정되어 원상복구 명령이 떨어질 수 있으므로 주의해야 한다.
tip. 도시민박업 지정 절차
도시민박업 지정을 원한다면 시장 · 군수 · 구청장에게 신청서와 시설 배치도, 사진 · 평면도를 제출하면 서류 · 현장심사가 이뤄진다. 이때 신청인은 지자체가 실제 거주 여부와 간단한 외국어 인터뷰, 위생상태 적합도 등을 반영해 도시민박업 지정증을 발급받을 수 있다.
글 박상언 사진 셔터스톡
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