기사 내용
이혼, 경매에 부쳐진 집
이혼과 동시에 가장이 되고 보니 당장 일거리를 찾아야 했다. 하지만 전업주부로 십여 년, 변변한 직장 경력이나 제대로 된 자격증 하나 없는 처지에 번듯한 취업은 하늘의 별 따기. 자본금 한 푼 없이 장사를 시작할 수도 없는 형편이었다. 결국 닥치는 대로 여기저기 아르바이트를 찾아볼 수밖에 없었다.
희영 씨는 대학 졸업 후 중견 출판사에 다니다 결혼했고, 아이를 갖게 되면서 회사를 그만두었다. 출판사 근무 5년이 경력의 전부. 다행히 그 동안 만남을 이어오던 옛 직장 동료의 주선으로 작은 출판사에 파트타임 취업을 할 수 있었다. 하지만 얼마 되지 않은 수입으로 아이를 키우며 살아가기는 쉽지 않았다. 출판사에 다니면서도 늘 좀 더 안정적이고 더 나은 수입을 얻을 수 있는 일은 없을까 궁리할 수밖에 없었다.
그러던 중 세 들어 살고 있던 집이 경매에 부쳐진다는 청천벽력 같은 이야기를 들었다. 하루아침에 집이 경매에 부쳐진다는 통지를 받게 된 희영 씨는 전세보증금은 제대로 돌려받을 수 있을지, 속수무책으로 당하고 있을 수만은 없어 여기저기 뛰어다니며 해결책을 알아보기 시작했다.
경매 공부 결심
다행히 희영 씨는 낙찰자와 다시 임대차 계약을 맺었고, 그대로 살게 되었지만 이런 방면에 문외한이던 그 때 새로운 눈을 뜨게 된다. 재산을 지키고 손해를 방지하기 위해서라도 부동산 관련 법규나 경매에 대해서 알아둘 필요가 있다는 생각이 든 것이다. 하지만 경매는 용어부터 낯설었다. 우선 관련 책부터 찾아보았다. 시중에는 전문가들이 쓴 책뿐 아니라 실제 경험담을 담은 많은 책들이 있었다. 그중에는 성공담도 많았지만 실패기도 많았다. 책들을 찾아 읽을수록 낙관적인 설렘과 비관적인 두려움이 교차했다.
희영 씨는 경매를 본격적으로 공부하고자 이것저것 알아보다가 공인중개사 자격증부터 따기로 마음 먹었다. 관련 분야인 공인중개사 자격증을 따두면 여러 모로 도움이 될 것 같았기 때문이다. 학원에 다니는 시간과 비용을 줄이기 위해 온라인 강좌를 듣고, 책으로 독학했다. 고등학생 딸과 함께 수험생 모드로 2년의 시간을 바친 결과, 딸은 대학 합격, 희영 씨는 공인중개사 합격의 쾌거를 이뤘다.
경매 실전 돌입
자격증을 손에 쥐었지만 바로 개업할 상황은 아니었다. 동네 상가마다 중개사무소가 즐비했고, 섣불리 뛰어들기에는 실전 경험이 너무 부족했다. 그녀는 여건이 되지 않는 부동산 개업 대신 고정 수익이 있는 출판사 근무를 계속 하면서 경매 쪽으로 눈을 돌렸다. 경매는 입찰 보증금만 있으면 참여할 수 있어 투자금이 적어도 시도해 볼 수 있기 때문이다. 보증금을 제외한 나머지 금액은 대출을 받고, 낙찰 받은 물건을 되팔거나 임대 수익으로 이자를 내면 남은 돈이 수익이 된다. 이렇게 되면 소규모 자본으로도 충분히 도전이 가능하다.
경매는 사법기관이 합법적으로 시장을 형성해놓고 채권자의 권리를 보장해주는 제도지만 법원 경매에서의 실수는 곧 금전적 손실로 이어질 수 있어 주의할 필요가 있다. 소중한 종잣돈을 잃지 않으려면 철저히 준비하고 뛰어들어야 한다. 희영 씨는 법과 규정을 공부하기 위해 경매 관련 책을 탐독했다. 경매 관련 법률지식은 모두 생활법률이기 때문에 공부해두면 일상생활에서도 많은 도움이 된다.
희영 씨는 최신 정보도 듣고 모의 경매를 통해 실전 경험도 쌓기 위해서 문화센터에 개설된 경매실전반에 등록했다. 이러한 강좌나 관련 카페, 경매컨설팅업체 등은 너무 많기 때문에 본인에게 맞는 것으로 잘 골라야 한다. 경매는 자신이 결정하고 책임진다는 각오로 임해야 공부도 더 철저히 하게 되고 실수도 줄일 수 있다.
경매 매물 어디서 확인할까?
1단계 매물 현장 조사
관심 있는 경매 물건을 발견하면 입찰 전 현장 조사와 권리 분석이 필수다. 경매에서 가장 중요한 단계이다. 실제 주변 시세와 감정가 비교, 소유자, 임차인의 상황 등을 종합적으로 파악하고 등기부등본(등기사항증명서)을 통해 집주인에게 어떤 권리가 있는지를 하나씩 따져봐서 투자할 가치가 있는지 없는지 판단해야 한다. 낙찰 받고도 물어줄 돈이 있거나 인수해야 할 권리가 있다면 여러 번 유찰과정을 거친 후에 낙찰 받아야 한다. 성공사례만 듣고 준비 없이 입찰했다간 배보다 배꼽이 더 큰 경우가 많다.
2단계 입찰가 눈치싸움
다음은 해당 법원에 나가 원하는 입찰가와 함께 감정가의 10% 보증금을 넣고 직접 입찰하는 단계다. 가장 중요한 것은 얼마를 적어 내느냐이다. 희영 씨는 이 단계에서 수십 번도 넘게 실패했다. 단돈 1만원 차이로 낙찰을 못 받은 적도 있다. 명심해야 할 것은 성공적인 경매는 ‘낙찰’이 아니라 ‘수익’이 목적이라는 점. 자칫 낙찰에 신경 쓰느라 무리해서 가격을 적어내다가는 손해를 보기도 한다. 감정가가 낮은 소액물건이지만 최저가가 시세보다 비싸다면 경매를 통해 살 이유가 없다. 반드시 거래시세를 확인하고 어느 정도 차익이 있을 때만 낙찰 받아야 한다. 또 추가비용을 충분히 감안해야 한다. 취득에 따른 세금과 이사비, 체납공과금, 수리비등을 감안하고 입찰해야 한다.
3단계 낙찰 잔금 납부
낙찰을 받으면 확정일로부터 4주 이내, 낙찰 잔금을 납부해야 한다. 투자금을 모두 가지고 있다면 쉽게 잔금을 치를 수 있지만 그렇지 않은 경우 낙찰 매물을 담보로 시중 은행이나 제2금융권에서 대출을 받아 잔금을 지급해야 한다. 잔금을 치르면 부동산 소유권은 낙찰자에게 넘어온다.
4단계 부동산 명도 작업
마지막으로 현재 부동산을 점유하고 있는 임차인 혹은 전 소유주를 퇴거시키는 과정이다. 일반적인 부동산 거래와 달리 감정싸움이 되거나 금전적, 심리적 고생을 겪을 수도 있기 때문에 투자자들이 가장 어려워하는 단계이기도 하다. 현 거주자에게 퇴거를 명하거나 새로 임대차 계약을 맺어야 한다. 현 거주자와 임대차 계약을 새로 맺는 게 가장 쉬운 방법이나 그렇지 못한 상황이 많다. 만약 거주자가 퇴거하지 않을 경우 적당한 금액의 이사 비용을 지원하는 것도 좋은 방법이다. 이런 제안에도 퇴거하지 않겠다고 버티면 법적인 절차에 따라 강제 집행으로 거주자를 내보낼 수 있다. 명도가 완료되면 시세가로 부동산을 다시 매매하거나 세입자를 들여 수익을 실현한다.
드디어 경매 성공
희영 씨의 첫 성공작은 9천8백만 원에 낙찰 받은 20평 빌라였다. 주변 시세는 1억 4~5천만원 선이었다. 그녀는 직접 입주를 선택했다. 집 상태가 깨끗하고, 위치도 괜찮았으며, 두 식구가 살기에 적당했기 때문. 또 바로 매매할 경우 세금도 만만치 않았고 현재 임대인도 이사를 원했던 것도 이유였다.
희영 씨는 앞으로 좀 더 적극적으로 경매에 도전해봐야겠다는 자신감이 생겼다. 그 동안 마음고생이 없었던 것은 아니지만 욕심 내지 않고 꼼꼼히 공부하면서 진행하면 적은 돈으로 돈을 벌 수 있는 길이라 생각했다. 공인중개사 자격증도 그대로 묵히지 않고 언젠가는 활용하리라고 마음 먹었다. 출판사를 언제까지 다닐 수 있을지 모르는 일 아닌가. 인생 2막을 넘어 3막, 4막까지 늘 준비하며 당당히 맞이하리라.
기획 임소연 글 김경화
[관련 기사 보기]
