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1. 차별화하고 한번 더 가격을 낮춰라
투자가치나 미래가치가 없는 지역의 주거용 부동산의 경우 전세 만기 날짜가 많이 남은 상태에서 집을 내놓으면 매도하기가 어렵다. 물론 제값 받기는 더 힘들다.
따라서 이왕 집을 팔려고 마음을 먹었으면 세입자가 없는 상태로 집 안을 깨끗이 정돈한 뒤 매도하는 게 좋다. 도배와 장판을 새로 하거나 집이 넓어 보이게 거실이나 방 안의 불필요한 물건을 치우는 것만으로도 매도 확률을 높일 수 있다.
특히 미래가치가 없는 지역은 경쟁 매물이 쌓일 경우 본인 물건의 차별점이 발견되지 않으면 매도하기 쉽지 않다. 급하게 팔기로 결정했다면 이미 정한 매도가격을 한 번 더 낮추는 것을 권한다. 고가 주택이나 다주택의 경우 매도가격을 낮출수록 양도차익도 줄어들어 양도세도 그만큼 아낄 수 있기 때문에 100% 손해는 아니다.
2. 수익률을 높이고 개보수해 매도하라
임대수익률이 중요한 부동산의 경우 보증금을 낮추고 월세를 높여 매수자에게 임대수익률이 높은 점을 강조해야 한다. 특히 월세를 받는 아파트나 오피스텔, 상가는 보증금을 낮추고 월세를 높이는 것만으로도 기존보다 매매 가격을 올리는 효과가 있다.
낡은 부동산은 개보수 과정을 거쳐 신종 월세 상품으로 업(up)시켜 임대 수익을 높이는 것도 방법이다. 예를 들면 기존 주택을 근린 주택으로 만들어 1층(지하 1층 포함)은 점포 상가, 2∼3층은 사무실, 4층은 주거용으로 개보수하는 것이다.
또 상가는 소형 오피스나 오피스텔로 개조해 주변 시세보다 약간 낮은 값에 매도하면 임대수익이 쏠쏠해 매수자를 찾을 수 있다. 기존 고시원 건물은 화장실과 샤워장·침대를 갖춘 원룸텔로 바꿔 수익률을 높이면 매수자를 찾기 수월하다.
3. 분할 매매하라
상가나 토지는 분할 매매하는 것도 좋은 방법이다. 예를 들어 100㎡의 상가를 33㎡ 단위로 자르거나 3000㎡의 토지를 분필 또는 합필해 수요자들의 필요나 구미에 맞추어 조정하면 의외로 쉽게 팔린다. 토지 투자 고수들은 상가는 33㎡, 토지는 330~660㎡ 단위로 잘라 모양을 좋게 만들어 시장에 내놓는다. 이 경우 단위면적당 가격을 높여 팔 수 있기 때문이다.
4. 투자 유망 지역은 세입자를 구하고 매도하라
투자 유망 지역 부동산의 경우 전세를 낀 집이 잘 팔린다. 투자 목적의 매수자에게는 전세를 낀 집이 자금 문제를 해결하는 데 상대적으로 유리하기 때문이다.
따라서 빈집이라면 세입자를 구해놓는 것이 좋다. 분양시장에서도 수요자들은 ‘선임대 후분양’ 상품에 관심이 많다. 이는 미리 임차인을 구한 뒤 투자자에게 되파는 매매 형태로 장기간 자금이 묶이는 것을 염려해 매수를 꺼리는 수요를 끌어들이기 위한 마케팅 전략이다.
장기 임대 수요가 없다면 깔세 임차인을 들이는 것이 좋다. 특히 지하나 높은 층의 상가는 인기가 없어 수요자의 발길을 기대하기 어렵다. 이럴 땐 배달업이나 단기 사무실로 용도를 바꿔 세를 준 다음 되팔 경우 수요자의 관심을 끌 수 있다.
5. 가족 간 증여도 고려하라
보유세 증가로 인한 세부담을 감안하더라도 투자 가치가 탁월하다면 급매로 매도하기보다 부부간이나 자녀에게 증여하는 것도 좋은 방안이다.
예를 들어 1억원에 매입한 주택을 6억원에 팔면 5억원의 차익에 대한 양도세를 내야 한다. 하지만 시가가 6억원일 때 배우자에게 증여하면 증여세 없이 취득가액을 6억원으로 높일 수 있다. 부부간 증여는 6억원까지 증여재산 공제가 되기 때문이다. 증여한 지 5년이 지난 뒤 9억원에 팔면 8억원의 차익이 아니라 증여 당시 시가와의 차액인 3억원에 대해서만 양도세를 내면 된다.
또한 세대 분리가 가능한 자녀에게 증여를 해서 세대를 분리하면, 다주택자 규제에서 벗어난다. 세대 분리가 가능한 자녀는 30세 이상이거나 30세 미만이라도 결혼을 했거나 소득세법상 일정한 소득이 있으면 된다.
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