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시간이 갈수록 토지 가격이 상승하기를 기다리는 투자는 하수들의 방식이다. 진정한 고수는 지목변경으로 토지를 개발해 토지의 가치를 높이고 필요한 사람에게 적절한 가격에 팔아 자금을 회수하는 이들이다.
보통 토지 투자의 고수들이 즐겨 쓰는 방식은 움푹 들어간 땅을 산 뒤 공사장에서 나오는 흙으로 메워 평지로 만들기, 맹지(도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지. 지적도상에서 도로와 조금이라도 접하지 않은 토지를 말한다)를 사서 길가에 접하고 있는 앞 땅까지 추가로 매입해 수익을 높이기, 값싼 산지나 농지를 사서 지목변경으로 땅의 가치를 높이기 등이다. 다시 말해 토지 주변의 개발 호재와 상관없이 용도변경만으로도 땅의 가치를 높이는 것이다.
여기서 고수들이 사용하는 지목변경에 주목해야 한다. 지목변경이란? 입지가 좋은 농지나 산지에 대해 개발행위허가를 받아 전원주택이나 펜션 부지, 공장용지, 창고용지, 음식점 부지로 개발하는 것을 말한다.
그렇다면 지목은 뭐가 있을까? 지적법에서 지목은 논(전), 밭(답), 과수원(과), 목장용지(목), 임야(임), 광천지(광), 염전(염), 대지(대), 공장용지(공), 주유소(주), 잡종지(잡) 등 28가지로 구분한다. 그리고 지목에 따라 건축행위 여부와 건축물의 종류가 결정된다. 토지의 가치를 판단하는 가장 중요한 요소인 것이다. 이에 많은 사람이 싼값에 토지를 매입해 지목변경 하는 것을 재테크 수단으로 삼고 있다.
토지의 개발행위허가 여부는 해당 지차제 인허가 담당자에게 문의하거나 토지 소재지의 토목 설계 사무소를 방문해 컨설팅을 받으면 된다. 그러나 지목변경은 전문적인 영역일 뿐 아니라 경험이 많은 사람들의 도움이 절대적이기 때문에 전문가에게 컨설팅을 받는 게 좋다.
컨설팅 회사와 계약을 할 땐 토지거래 허가 요건이 예상과 달리 난관에 부딪칠 가능성도 있어 가급적 특약 사항에 ‘토지거래허가 조건으로 계약을 한다’는 문구를 넣어야 낭패를 미연에 방지할 수 있다.
CHECK POINT 1 지목변경 전 건축물을 지을 수 있는 땅인지 확인하라
땅을 사려는 사람들은 토지 매입 전 시·군·구청에서 토지이용계획확인서를 발급받아 용도지역을 확인하고 도시계획조례를 통해 해당 토지에 들어설 수 있는 건축물을 확인해야 한다. 용도지역은 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하기 위해 도시관리계획으로 결정된 지역이다.
용도지역은 도시지역(주거, 상업, 공업, 녹지지역), 관리지역(계획관리, 생산관리, 보전관리 지역), 농림지역, 자연환경보전지역 등 네 종류로 구분한다. 지목변경의 경우 개발행위가 이뤄져야 하기 때문에 대부분 관리지역에서 이뤄진다.
CHECK POINT 2 개발행위 비용도 체크하라
본래 지목이 무엇인지에 따라 개발행위허가 비용이 정해져 있다. 예를 들어 전, 답, 과수원과 같은 농지에 건물을 신축하겠다고 할 때에는 농지보전 무담금이라는 세금을 내야 한다. 지목이 임야라면 대체산림자원조성비라는 세금을 납부해야 한다. 농지보전 부담금은 평당 공시지가의 30%를 평수에 곱한다. 또한 대체산림자원조성비는 평당 약 1만원 정도로 측정되는 세금이다.
농지에서 허가를 받든 임야에서 허가를 받든 개발행위허가를 얻는 것은 동일하지만 허가를 위해 필요한 전용 비용 등은 다르다는 것을 확인하고 전용 비용 대비 투자수익율을 사전에 분석해 투자해야 한다.
CHECK POINT 3 경지 정리, 연접개발 제한 규정을 확인하라
지목변경은 농지전용(산지전용) 허가, 형질변경(토목공사, 부지조성), 건축물건축, 지목변경 등의 절차를 따라야 한다. 우선 농지전용이란 농지를 농업생산이나 농지개량의 목적이 아닌 그 외의 용도로 사용하는 것이다. 농지전용을 하기 위해서는 먼저 농지를 취득해야 한다.
그러나 비농업인이 농지를 소유하기 위해서는 몇 가지 제한 요소가 있다. 현재 농지법에서는 비농업인의 경우 주말ㆍ체험농장 정도의 소규모(1,000㎡미만) 농지, 상속에 의한 취득이나 담보농지, 농지전용 허가를 받은 농지 등에 한해 취득할 수 있도록 했다. 따라서 실무적으로는 현지인의 명의로 지분을 분산 취득해 전용 허가를 받는 경우가 있다.
농지 취득 후 전용 신청을 하기 위해서는 해당 토지의 경지 정리 및 용수 개발과 연접개발 제한(제한 규정을 피하기 위해 서로 인접한 부지를 일정 면적 이내로 쪼개 여러 건으로 나눠 개별허가를 받는 개발 방식을 방지하는 제도) 여부 등을 확인하는 것이 중요하다. 해당 토지 주변에 경지 정리 및 용수 개발 등이 미비한 경우 전용비(농지보전부담금)가 높아지기 때문이다.
CHECK POINT 4 허가받은 땅이라도 철저히 점검하기
허가를 받아 놓은 땅이라면서 간혹 시세보다 비싸게 가격을 부르는 땅을 많이 접한다. 초보 투자자의 경우 지목변경이 마무리되지 않은 상태에서도 허가받은 땅이면 전부 투자가치가 있다고 착각한다.
그러나 개발행위허가의 유효는 최초 허가 기간으로부터 2년이다. 또한 1회에 한하여 1년 연장할 수 있다. 최근 많은 지자체에서 허가 기간이 경과한 토지에 대해 허가를 취소하고 있다는 점도 확인해야 한다. 허가증만 믿고 토지를 거래했다가 허가권 명의변경이 불가능할 수도 있다. 따라서 개발행위허가 기간을 반드시 확인해야 한다.
또한 허가의 종류에 따라 주택은 되지만 공장용지는 안 되는 경우가 있기 때문에 사전에 꼭 따져보아야 한다. 공장의 경우 개발행위허가를 받을 때 주민들의 민원으로 도시계획 심의 대상이 되는 시설이 많다.
마지막으로 지목변경은 이론과 달리 일사천리로 안 되는 경우가 많다. 따라서 혼자서 해보는 것도 좋지만 관련 공무원들과 호형호제하는 지역사회의 특성상 현지 설계사무소나 전문 중개업소를 찾는 게 도움을 줄 수 있다.
사진 셔터스톡
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