시가 7억원의 주택을 담보로 주택연금 가입을 고려 중인 61세의 A 씨. 현재 소득이 없고 약간의 은행 신용대출이 있다. 주택연금에 가입할 수 있을까?

주택연금은 일종의 주택담보대출 상품이다. 다만 일반적인 대출처럼 대출금을 일시불로 받는 것이 아니라 매달 연금으로 나눠 받는 것이다. 이때 주택소유권은 주택금융공사로 넘어가지만(따라서 25%의 재산세를 낼 의무도 사라진다) 집을 비워야 할 의무는 생하지 않으므로 사망 시까지 계속 거주할 수 있다. 다만 주택연금에 가입하기 위해서는 몇 가지 조건을 갖춰야 한다. 우선 나이가 만 60세 이상이어야 한다. 아울러 주택 보유 수가 부부 기준 1채여야만 하고, 대상 주택의 시가가 9억원 이하여야 한다. 상속, 이사등으로 인해 일시적으로 보유 주택이 2채가 됐을 때는 주택연금 가입 후 3년 내에 주택 1채를 매각한다는 조건으로 가입 가능하다. A 씨의 경우 주택연금 가입 조건에 모두 부합하므로 주택연금을 신청할 수 있다. 소득이 없거나 신용대출이 다소 있어도, 대상 주택을 담보로 대출받지 않았다면 주택연금 가입이 가능하다.

B 씨는 보유 중인 3억원짜리 아파트 한 채를 담보로 주택연금을 신청하려 한다. 한 달에 100만원 이상 주택연금 수령이 가능할까?

3억원짜리 아파트를 담보로 했다면 매달 약 68만원의 연금을 받을 수 있다. 집값 1억원 대비 약 22만~23만원의 연금이 책정되는 셈이다. 역모기지론의 대출금리는‘3개월 CD금리(시장에서 양도가 가능한 정기예금증서)+가산 금리 1.1%’로 산정되며, 가입자가 받는 연금은 여기에 집값과 남은 기대수명 등을 산정해 계산된다. 통상적으로 시중금리가 낮을수록, 집값이 높을수록, 가입자의 나이가 많을수록 더 많은 연금을 받을 수 있다. 다만 주택연금은 가입했을 당시의 집값으로 연금을 산정하기 때문에 그 후 집값이 내려가더라도 연금액에는 변동이 없다.

주택연금 가입에 돈이 든다?

주택연금에 신규 가입할 때 초기 보증료를 내야 한다. 다만 이 돈은 미리 낼 필요는 없다. 가입자 사망 후 주택 처분액이 이미 지급된 연금액 총합보다 많을 경우 그 차액에서 초기 보증료를 뗀 후 나머지 돈을 가입자의 상속인에게 준다. 물론 주택 처분액이 이미 지급된 연금액 총합보다 적을 경우에는 그 부담을 주택금융공사에서 지므로 상속인이 따로 내야 하는 돈은 없다.

C 씨는 혹여 충분한 연금 혜택을 받기 전에 사망하면 남아 있는 주택의 가치가 주택금융공사의 소유로 돌아갈까 걱정이다.

주택연금 가입자가 사망한 뒤 주택을 처분한 금액이 가입자에게 지급된 연금액 총합보다 많을 경우 그 차액은 가입자의 상속인에게 지급한다. 반대로 주택 처분액이 이미 지급된 연금액 총합보다 적을 경우에는 상속인에게 별도의 청구를 하지 않는다. 주택 소유권을 주택금융공사에 넘기는 것으로 가입자의 대출상환 의무는 끝나기 때문이다.

주택연금에 가입했다가 해지한 이력이 있는 D 씨. 1년이 지난 시점에서 과거 그집을 담보로 재가입할 수 있을까?

해지일로부터 5년 내에 같은 주택을 담보로 주택연금에 재가입할 수 없다. 다만 다른 주택을 담보로 하는 경우는 가능하다. D 씨의 경우 원칙적으로 주택연금 재가입이 불가능하지만 현재 집값이 이전 가입 시점의 가격에 연금모형상 가격상승률(주택금융공사가 미래의 집값 상승률을 예상해 설정한 비율)을 적용한 액수보다 낮거나 같을 경우 재가입이 가능하다. 이는 집값이 오르자 연금을 더 받기 위해 일부러 중도 해지하고 재가입을 추진하는‘꼼수’를 막기 위한 방편이다.

E 씨는 주택연금에 가입했지만 해당 주택이 재건축 대상이 됐다. 계속 주택연금을 받을 수 있는 방법이 있을까?

이 경우 담보 주택이 사라지는 것이므로 원칙적으로 주택연금 가입 해지 사유에 해당한다. 따라서 E 씨는 그동안 받은 연금 총액을 상환해야 하며, 주택연금 지급은 중지된다. 그러나 방법은 있다. 만약 E 씨가 계속해서 주택연금을 받고 싶다면 재건축이 진행되기 전에 소유 주택을 팔고 이사한 뒤, 담보 주택 변경 절차를 거쳐서 새로운 집을 담보로 제공하면 된다.

70세 F 씨는 농사일이 힘에 부치자 과수원과 밭을 담보로 주택연금에 가입하려 한다. 가능할까?

원칙적으로 주택연금은 주택을 담보로 제공하는 대출이므로 토지를 담보로 가입할 수 없다. 토지를 담보로 하고 싶으면 토지 및 그 위에 지어진 주택을 함께 담보로 제공해야 한다. 다만 F 씨의 경우 65세 이상의 고령 농업인에 해당하므로 소유 농지를 농지은행에 담보로 맡기고 주택연금과 유사한 성격의 농지연금을 받을 수 있다.

G 씨는 아들의 집을 담보로 주택연금을 신청할 수 있을까?

주택연금은 자녀나 배우자, 부모 등 다른 사람의 명의로 된 주택이 아닌 연금 가입자 본인 소유의 주택이 거나 부부 공동 소유의 주택으로만 신청 가능하다. 굳이 주택연금에 가입하려면 아들 명의의 주택을 G 씨 명의로 옮기는 소유권이전등기 절차가 필요한데, 이때 증여세가 붙을 수 있으므로 주의해야 한다.

2층에 전세 세입자를 두고, 자신은 1층에 살고 있는 60세 H 씨. 이 단독주택을 담보로 주택연금에 가입할 수 있을까?

단독주택, 빌라, 다세대주택, 아파트, 실버주택 등 대부분의 주택이 주택연금 가입 대상이 된다. 다만 오피스텔이나 상가주택 등은 주택연금 대상에서 제외된다. H 씨의 경우 소유한 집이 단독주택이므로 이 조건에는 맞는다. 문제는 세입자 여부. 세입자가 있는 주택을 담보로 주택연금을 신청하려면 그 세입자가 임차보증금이 없는 순수 월세 세입자일 경우에만 가능하다. 이는 대상 주택에 전세 등 임차보증금이 걸려 있을 경우 가입자 사망 후에 주택 처분액을 두고 분쟁이 발생할 소지가 높아 미연에 방지하려는 것이다. 따라서 H 씨는 주택연금에 가입할 수 없다. 그가 주택연금을 신청하려면 세입자를 내보내거나 임차보증금없는 순수 월세로 변경해야 한다.