토지 투자, 못생긴 맹지가 돈이 된다

기사 요약글

주택시장에 규제가 강화될수록 토지 투자에 대한 관심은 증가한다. 돈 되는 토지 고르는 법.

기사 내용

 

 

 

 

많은 언론에서 경제면을 장식하고 있는 부동산 이슈. 문제는 이런 분위기에 편승한 가짜 정보가 등장하고 있다는 것이다. 실제 유튜브나 블로그, 인스타그램 등에는 유망 토지 정보를 제공한다며 미끼나 허위 정보를 올리는 사례도 종종 발견된다. 이런 가짜 정보들은 간단한 팩트체크만 해도 어느 정도 가려낼 수 있다.

 

가장 간단한 방법은 인터넷에서 정보를 얻었다면 반드시 현장을 방문해 해당 필지를 확인하는 것이다. 또한 지역 관공서 홈페이지를 방문하거나 지역 공청회 자료와 공시 공람 자료, 해당 분야 전문가를 통해 사실 여부를 꼭 확인해야 한다.

 

가짜 정보에 현혹되지 않고 진짜 배기 토지에 투자하는 노하우를 소개한다.

 

 

노하우 1. 공동 투자는 5명 이내, 귀찮아도 세세한 것까지 공증하라

 

 

“부동산에서 앞으로 투자가치 높은 땅이라고 말해 평소 친하게 지냈던 친구들에게 알렸더니 같이투자하자고 하더라고요. 공동투자했다가 의절했어요? 차라리 혼자하고 말걸 후회돼요.”

 

최근 필자를 찾아온 중년 여성의 하소연이다. 이렇게 토지 투자를 가까운 지인이나 형제 등 여럿이 공동으로 투자하는 사례가 많다. 그런데 흔히 볼 수 있는 사례가 투자 시점에는 사이가 좋았으나 시간이 지날수록 의견이 달라 팔지도 못하고 개발 기회도 놓치는 경우다. 끝이 안 좋으니 오래도록 쌓아왔던 친분 관계도 파탄나기 일쑤.

 

사이좋게 돈 벌려고 하다가 친구(가족)까지 잃는 불상사를 막는 최소한의 방법은 있다. 먼저 공동 투자를 하더라도 3~5명 이내로 하는 게 매도 시기나 개발 등 중대한 의사결정을 할 때 좋다. 5명이 넘으면 의사결정이 어려워지는 경우가 흔하다. 공동 투자를 하는 경우 귀찮더라도 세세한 내용까지 공증을 받아놓는 게 좋다.

 

 

 

 

노하우 2. 지역신문과 주민 공청회를 눈여겨봐라

 

 

필자는 지방에 토지 탐방을 갈 때마다 꼭 지역신문 한두 부를 챙겨온다. 지역 신문은 중앙신문에서 다루지 않는 해당 지역의 주요 개발 진행 상황과 발표 자료를 자세히 보여주기 때문이다. 투자자 입장에선 지역신문은 보물 창고와 같다. 더 알고 싶은 정보는 지역신문 인터넷 홈페이지를 찾아보거나 시군구청 홈페이지, 해당 과에 방문해 문의하면 투자할 지역의 개발 상황을 쉽게 알 수 있다.

 

투자자라면 주목해야 할 것이 주민 공청회다. 주민 공청회에서 주민들을 상대로 자세한 개발계획을 비롯해서 개발 기간과 주요 개발 현황, 개발도 등을 공개하기 때문이다. 개발도에는 자세한 개발 지역 위치가 지번까지 발표된다. 지자체 홈페이지에서도 공청회 소식을 비롯해 각종 도시개발계획 자료를 파악할 수 있다. 도로가 들어설 위치나 공공기관 정·후문 위치까지 자세히 알 수 있다.

 

 

지방자치단체마다 미래 도시개발계획을 세운다. 그 계획을 지도로 옮긴 개발도에는 도로, 공원, 공공기관 위치 등  자세한 도시정비계획이 담겨 있어 토지 투자의 중요한 평가 기준이 된다. 

 

 

노하우 3. 못생긴 땅에 관심을 가져라

 

 

부동산 회원들과 토지 답사를 다니다 보면 가끔 땅이 고르지 못한 못생긴 땅을 만나게 된다. 대부분 별볼 일 없는 땅으로 취급하는데 발상의 전환으로 이런 땅을 싸게 매입해야 한다. 즉, 움푹 들어간 땅을 매입한 뒤 흙을 받아서 메우면 된다. 값이 싼 못생긴 맹지를 사서 길가에 접한 앞 땅까지 추가로 매입해 투자 수익을 높이는 방법도 있다.

 

다만 못생긴 땅을 잘생기게 만들 때 주의할 점이 있다. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따르면 50cm 이상을 절토하거나 성토하는 경우 관할청에 신고해야 한다. 특히 농지의 생산성을 높이기 위해 농지를 형질변경(토지의 절토, 성토, 정지, 포장 등의 방법으로 형태를 변경한 경우)하는 경우에는 인근 농지의 관개(灌漑), 배수, 통풍 및 농작업에 영향을 미치지 않아야 하기 때문에 사전에 면밀히 검토해야 한다.

 

구체적으로 성토할 때는 인접 토지보다 높거나 해당 농지의 관개에 이용하는 용수로보다 높게 쌓지 않아야 하며 절토할 때는 토사 유출과 붕괴로 인근 농지에 피해가 발생하지 않게 해야 한다. 또 비탈면이나 절개면에 토양 유실을 방지하는 안전 조치가 있어야 한다.

 

 

노하우 4. 시가화 예정 용지를 눈여겨봐라

 

 

최근 ‘시가화 예정 용지’에 투자해도 되는지 문의하는 고객이 많다. 시가화 예정 용지란 도시의 발전에 대비해 미리 확보해둔 개발 공간을 말한다. 정부나 지자체에서 도시를 확장하거나 새로운 도시를 만들려면 땅이 필요하므로 미리 준비해두는 땅이다. 시간이 문제지 결국 도시계획이 이루어질 곳이기에 투자자 입장에선 군침이 돌 수밖에 없는 땅이다.

 

보통 시가화 예정 용지가 되는 곳은 도시지역의 자연녹지지역, 관리지역의 계획관리지역, 개발진흥지구 중 개발계획이 아직 수립되지 않은 지역 등이다. 확인하는 방법도 어렵지 않다. 해당 지역의 시군구청의 도시과를 방문해 도시기본계획 도면을 열람하면 ‘시가화 예정 용지’를 쉽게 알 수 있다.

 

 

 

 

노하우 5. 건축이 안 되는 땅을 조심하라

 

 

토지 투자하는 사람들이 종종 하는 실수가 있다. 바로 건축이 안 되는 땅에 투자하는 것이다. 보통 땅을 사면 그곳에 무조건 건축할 수 있다고 생각하기 쉬운데 꼭 그렇지 않다. 내 땅이라도 건축할 수 없는 곳이 있다.

 

특히 용도지역이 섞여 있는 땅을 주의해야 한다. 용도지역이란 국가가 국토를 경제적이고 효율적으로 사용하기 위해 토지 이용이나 건폐물, 용적률, 높이를 제한하는 것으로 전국의 토지는 그 사용 용도에 따라 모두 용도지역으로 분류돼 있다. 용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등 크게 4개 지역으로 나뉘어져 있다. 대개 용도지역이 섞여 있는 땅은 대부분 주변이 농림지역인데 몇 필지만 계획관리지역에 묶여있어도 개발이 쉽지 않다. 용도지역만 보고 좋다고 판단해 시세차익을 노리고 투자에 나서면 실패하기 십상인 것.

 

또한 계획관리지역이지만 문화재 보호구역이라 주변 문화재 발굴로 인해 건축 제한을 받아 건축행위가 거의 불가능한 곳도 있다. 따라서 토지 거래를 할 때 반드시 지자체에 해당 토지에 건축을 할 수 있는지 문의해야 한다. 또한 최소한의 안전장치로 거래 전 거래계약서에 특약 사항으로 건축 제한 상황이 발생했을 때는 계약을 무효화한다는 사항을 반드시 추가해 놓는 것이 좋다. 

  

 
기획 이인철 사진 셔터스톡

 

 

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