기획부동산에 당하지 않는 법

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정부 규제로 주택시장은 갈수록 어려움을 겪고 있다. 그러나 땅값은 여전히 굳건해 투자자들이 호재 있는 토지 시장으로 이동하고 있다. 실제 고객들을 상담하다 보면 과거에 비해 토지 투자에 대한 관심이 크게 증가했다는 것을 알 수 있다.

관심 지역을 보면 남북 화해 분위기를 기점으로 파주, 연천 등 접경지역과 3기 신도시 예정지 인근, 각종 개발계획 예정지와 대규모 토지 보상금이 나올 예정지 등이다. 실제 국토연구원에서는 올해 과천· 하남· 남양주· 계양 3기 신도시 개발 등 수도권 지역 신규 지정 공공택지를 중심으로 약 25조원이 풀릴 것이라고 예측했다.

이는 지난 2010년 25조4000억원 이후 9년 만에 최대치다. 또한 지난해 토지 보상금은 16조4000억원이었다. 부동산업계에서는 2~3년간 많게는 80조원의 토지 보상금이 풀릴 것으로 내다본다.

최근 이런 분위기에 편승해 기획부동산이 다시 기승을 부리고 있다. 실제 토지 시세 플랫폼 기업 밸류맵에 따르면 최근 4개월(2018년 12월~2019년 3월)간 전국 기획부동산의 토지 거래 건수가 1만1600건을 넘는 것으로 추산됐다. 올해 토지 보상금이 대거 풀릴 것으로 예상되자 기획부동산이 기승을 부린 결과다.

문제는 이들 기획부동산의 상당수가 보전 산지 중에서도 개발할 수 없는 공익용 산지나 개발제한구역, 비오톱(1등급은 일절 개발행위 불가) 지정 토지, 농업진흥지역, 토지거래허가구역 내 토지의 개발 호재를 미끼로 내세운다는 점이다.

이들은 일반 주부들을 채용해 주로 지인 영업을 하면서 쓸모 없는 땅을 비싼 값에 아무것도 모르는 서민들에게까지 떠넘기고 있다. 지인 중 한 분이 아들의 장례를 치르고 남은 소중한 돈을 기획부동산에 투자해 팔리지도 않고 분할도 어려운 임야를 시가보다 5배 이상 비싸게 매입했지만, 팔리지도 않아 낭패를 보고 있다. 심지어 교수나 의사, 법조인 등 사회적인 저명인사들까지 기획부동산의 꼬임에 넘어가 원치 않게 장기투자를 하는 경우를 많이 본다.

기획부동산의 사기수법에 대해 민사적으로는 대금 반환, 형사적으로는 형사처벌이 가능할 수 있지만 이를 책임질 수 있는 자력이나 사람이 없어 실효성 있는 구제를 받을 수 없게 된다. 정보력을 갖춘 부동산 컨설팅업체를 통해 투자가치가 높은 땅을 좋은 가격에 매입하는 것은 좋지만, 기획부동산에 피해를 입지 않으려면 그들의 영업 형태를 제대로 이해해야 한다.

 

 

Check point 1 _ 전화 오면 일단 의심하라

전화로 “좋은 물건 있으니 사라”고 권유하는 경우 일단 주의하자. 텔레마케팅 부동산 사기는 쓸모없는 임야 등을 헐값에 구입한 뒤 무작위 고객들에게 개발 예정지라며 전화로 판촉 공세를 벌여 고가에 팔아넘기는 수법이다.

정부 규제로 많이 줄었지만 여전히 사용되는 수법이다. 투자처의 정확한 위치도 알려주지 않고 일단 투자금의 10%를 계좌 이체하면 자세한 내용을 알려주겠다는 식이다. 이 때문에 모르는 사람이나 오랫동안 연락이 끊겼던 사람에게서 투자 권유가 오면 일단 의심하는 게 좋다.

 

Check point 2 _ 현지 방문은 필수, 서둘러 등기 강요 땐 의심하라

투자 시에도 현지에서 실제로 거래되는 가격과 개발계획의 사실 여부를 직접 확인할 필요가 있다. 아울러 지적도, 토지이용계획 확인원, 토지대장, 공시지가 확인원, 등기부등본 등 관련 서류를 열람하고 관계 법규와 법적 규제 등을 확인해야 한다.

소유권이전등기가 되는지 여부도 추가로 확인할 필요가 있다. 또한 서둘러 등기를 강요한다면 의심해봐야 한다. 투자자 입장에서 무엇보다 중요한 것이 말보다 반드시 서류로 확인해야 한다는 점이다.

서로 짜고 치는 경우가 있기 때문. 예를 들어 투자 정보를 접한 투자자가 해당 지역을 인터넷에서 검색하면 해당 지역의 개발 호재를 올린 블로그와 각종 글이 검색된다. 사전에 작업한 가짜 정보가 대부분이다.

이 정보를 믿고 추후 투자 권유자와 함께 해당 지역을 직접 찾아 현지 공인중개소에 해당 땅의 시세를 물어보면 미리 입을 맞춘 중개업자가 뻥튀기된 땅값을 알려주는 식이다.

 

Check point 3 _ 금요일 오후에 설명하면 조심하라

부동산업체에서 금요일 오후에 투자를 설명하고 권유한다면 조심해야 한다. 의도적으로 이 시간에 접근했을 가능성이 있기 때문이다. 금요일 오후는 투자 정보의 사실을 판명할 관공서 등이 문을 닫기 때문이다. 관공서에서 등기부등본을 확인하는 것은 물론 담당자에게 현 토지에 대한 개발계획을 직접 알아보는 게 좋다. 또한 현 토지 소유주와 부동산업체의 관계도 알아봐야 한다.

 

Check point 4 _ 지번을 알려주지 않으면 돌아서라

지번도 모르고 투자했다가 피해를 입은 사례도 많다. 여기서 지번은 행정구역상 동, 리에 부여된 번지가 아니라 필지에 부여하는 지적공부 ‘토지대장’ ‘임야대장’ ‘공유지연명부’ 등에 등록한 번호다. 기획부동산의 경우 지번을 알려주면 토지대장을 떼보기 때문에 들통이 날 수도 있어 회사 직원에게도 안 알려준다는 속설이 있다.

 

Check point 5 _ 설립 1~2년 차 신생 회사는 가급적 피하라

기획부동산의 경우 단기로 먹고 폐업하는 경우가 많기 때문에 신생 부동산 회사는 주의해야 한다. 특히 사무실이 지나치게 고급스럽거나 화려하고 근무하는 임직원들 중 주로 50~60대 주부 사원이 많으면 일단 의심하는 것이 좋다.

상호도 유심히 보자. 기획부동산은 ‘◯◯컨설팅’이라는 이름 대신 ‘kb’ ‘우리’ ‘신한’이라는 유명 금융기관 이름을 차용해 많이 쓴다. 또한 ‘경매’ ‘공매’ ‘리츠’를 상호에 덧붙일 경우도 조심해야 한다.

이들 업체는 유명 방송인이나 부동산 전문가, 교수들을 자문단으로 위촉해 투자자들을 현혹시키기도 한다. 즉 상호와 유명인의 이름에 현혹되지 말고 내 눈으로 투자 정보를 확인하는 것 중요하다.