오피스텔 vs 지식산업센터 내게 맞는 투자처는?

기사 요약글

대한민국 재테크 1순위는 부동산이다. 하지만 최근 각종 규제로 혼란스러운 상황. 어디에, 어떻게 투자해야 할지 부동산 투자의 고수 박상언이 돈 되는 정보를 제공한다.

기사 내용

 

VS 1오피스텔, 지식산업센터 모두 규제가 덜하고 소액 투자가 가능하다


오피스텔과 지식산업센터(이하 지산센터)는 시세차익과 임대수익을 동시에 노릴 수 있다는 점에서 저금리 시대 투자용뿐 아니라 노후 대비용으로도 안성맞춤이다. 사실 아파트에 비해 상승률은 낮지만 꾸준하게 월세 수입을 받을 수 있어서 아파트 시장 하락기에는 오피스텔과 지산센터 투자가 오히려 보완재이자 효자 상품일 수 있다. 게다가 오피스텔과 지산센터는 아파트에 비해 규제도 덜하고 대출도 덜 까다롭다. 무엇보다 사업용으로 임대한 오피스텔과 지산센터는 주택법상 주택이 아니기 때문에 다주택자를 판단하는 주택 수에 합산되지 않는다. 특히 아파트만큼 오피스텔에도 주거 기능이 강화된 설계가 늘어나면서 젊은 1~3인 가구의 수요가 꾸준히 이어지고 있다. 또한 오피스텔과 지산센터를 보유하고 있어도 아파트 청약 시 무주택자 지위를 유지할 수 있다. 단 분양 이후 주거용으로 이용하거나 임대하는 경우 부가가치세를 환급받지 못한다는 점은 유의해야 한다. 오피스텔을 업무용이 아닌 주거용으로 사용할 경우 주택으로 간주되고, 1가구 2주택자가 되면 양도세가 중과돼 양도 차액의 50%를 세금으로 내야 하기 때문이다. 이 밖에 오피스텔과 지산센터는 모두 소액 투자가 가능하며 약 2억원에 분양받으면 보증금 1000만원에 월세 80만~100만원을 받을 수 있다. 하지만 입지에 따라 양극화가 있고 월세가 들락날락할 수 있기 때문에 선별적 투자가 필요하다.



VS 2오피스텔은 단기 세입자, 지산센터는 장기 세입자가 임대


대부분 지산센터 임차인은 최소 5년 이상 장기 임대로 들어가 사업한다. 즉 공실과 세입자가 바뀔 때마다 지불하는 중개수수료 등 각종 비용이 오피스텔보다 덜 든다. 특히 지산센터의 경우 오피스텔처럼 한 번 들어온 임차인은 잘 나가지 않는다. 사업이 흥하면 바로 옆 호실까지 빌리는 사례도 많다. 어차피 임차한 사업장은 월 임차료를 비용 처리할 수 있어서 한번 임대를 맞춰놓으면 월세가 밀리지 않고 잘 들어온다. 주거용이 혼용되어 있는 일반적인 오피스텔과 영위하는 업종이 많기 때문이다. 즉 경기만 받쳐준다면 계약 시점마다 임대료를 안정적으로 올릴 수 있어 매각 시 상당한 시세차익을 얻을 수 있다.



VS 3오피스텔은 임대, 지산센터는 분양권 전매에 유리


투기과열지구뿐 아니라 청약조정지역에서 분양하는 모든 오피스텔에 대해 입주 때까지 분양권 전매가 전면 금지된다. 또 청약조정지역 내 오피스텔 분양 물량의 20%는 해당 지역 거주자에게 우선 분양해야 한다. 수도권 투기과열지구에서 적용하던 오피스텔의 분양권 전매 금지 조치를 전국 단위의 청약조정지역으로 확대 시행되고 있다. 하지만 지산센터는 오피스텔과 달리 청약뿐 아니라 분양권 전매 규제에서 비교적 자유롭다. 다만 현재 임대 규제가 없는 오피스텔에 비해 산업단지 내 지산센터의 경우 임대가 엄격하게 제한돼 있다. 입주가 가능한 업종에 종사하는 기업에만 분양을 허용하고 해당 업무 시설은 5년이 지나야 임대할 수 있다.



VS 4세제, 대출, 관리비 지산센터가 오피스텔보다 유리


세제 부분은 지산센터가 조금 더 유리하다. 금융·세제상 혜택이 거의 없는 오피스텔에 비해 지산센터는 분양자에게 각종 금융·세제 혜택을 제공한다. 취득세 75% 면제, 재산세 5년간 50% 감면 혜택을 받을 수 있다(단 재산세 감면은 다른 지자체에서 해당 지자체로 이전할 경우에만 해당되는 지자체가 많으니 분양받기 전 미리 체크해야 한다). 또한 지산센터는 분양 금액의 70%까지 융자 지원 및 3년 거치 5년 상환의 금융 혜택도 주어진다. 분양가 자체도 상가에 비해 저렴한 편이다. 이 밖에 건설사들도 계약 조건으로 계약금 5~10%, 중도금 무이자, 잔금 60% 등 아파트나 오피스텔에 비해 완화된 조건을 내세워 분양하고 있다. 지산센터는 사무실이나 공장 용도이기 때문에 관리비도 저렴하다. 통상 강남권 오피스텔 관리비가 3.3㎡당 1만원 내외인 것에 비해 지산센터는 6000~9000원 정도 된다.

 

PLUS TIP 오피스텔과 지산센터 선택 요령

1. 입지를 확인하라
오피스텔과 지산센터를 고를 때는 주택을 고를 때처럼 남향을 고르는 것도 중요하다. 하지만 IT나 예술 등 창의적 업종인 경우에는 주로 낮밤을 바꿔서 일하기 때문에 가격경쟁력이 있다면 남향을 고집할 필요는 없다. 투자 시 중요한 점은 임대차 수요가 많은지 여부와 적정한 분양 가격인지 체크해야 한다. 투자 시 가장 중요한 건‘입지’다.

2. 세입자 입장에서 투자하라
브랜드가 있는 오피스텔과 지산센터를 분양받아도 세입자에게 월세 프리미엄을 요구하기 힘들다. 시세차익을 노리는 아파트와 달리 두 투자처 모두 프리미엄이 잘 붙지 않는다 점을 감안해야 한다. 투자는 세입자 입장에서 해야 한다. 당연히 교통이 편한 역세권과 기업체가 많이 몰려들 것으로 예상되는 곳이 최우선이다.

3. 부속 상가 취득 시 분양률, 상가 위치를 확인하라
일부 오피스텔과 지산센터의 부속 상가는 간판을 못 달거나 위치가 나빠 사람들이 잘 찾지 않는 곳도 많다. 분양률, 유사 업종 분석, 상가 위치, 분양가 등을 꼼꼼히 살핀 뒤 투자하는 것이 좋다.

4. 일부 지역 공급 과잉과 금리 인상에 주의하라
오피스텔과 지산센터 모두 금리와 경기에 민감하므로 선별적으로 접근해야 한다. 즉 입지나 교통환경이 좋은 신규 택지지구나 서울, 경기 등 수도권에 꾸준히 수요가 있지만 공급 과잉 우려도 있다는 점에 주목해야 한다. 향후 금리가 더 오르고 공급 과잉까지 겹치면 임대수익률 하락은 불가피하다. 특히 경기도 외곽이나 지방의 경우 수도권에 비해 수익률이 상대적으로 높게 나타나지만 장기 공실 가능성에 환금성까지 떨어지기 때문에 주의해야 한다. 되도록 서울이나 서울 인접 지역 등 공급 물량이 적은 곳을 택하고, 기업체 등 임대 수요가 꾸준한 지역을 골라야 한다.

박상언

부동산 전문 자산관리업체‘유엔알 컨설팅’ 대표로 서울과학기술대, 서울디지털대학교 특임교수로 재직했다. 현재 KBS, MBC, SBS, 매일경제 등 주요 언론에 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있다. 저서로는<오르는 부동산 돈 되는 부동산 잘 팔리는 부동산> 등이 있다.