서울 강남에는 집값이 두 배 이상 오른 곳이 수두룩했고, 3.3㎡당 1억원에 육박하는 아파트까지 나왔다. 정부가 대출규제, 세금중과, 금리인상이라는 억제책을 내놓았지만 제대로 먹히지 않았다.

그럼, 올해 부동산시장은 어떨까?

이 모든 궁금증을 고종완 한국자산관리연구원 원장, 권대중 명지대 부동산학과 교수, 심교언 건국대 부동산학과 교수 등 우리나라를 대표하는 부동산 전문가들에게 물었다.

요즘 부동산시장 어떻습니까?

고종완: 거래와 가격에 모두 절벽 현상이 벌어지고 있습니다. 가장 많이 올랐던 서울 강남 지역에서는 호가가 2억~3억원 정도 낮아진 매물이 나오고 있습니다. 그러나 사겠다는 사람이 없습니다. 거래 실종 현상이죠. 이번 폭등의 최대 수혜 지역인 서울 강북의 마포·용산·성동 지역, 소위 마용성도 하락세로 전환했습니다. 제2의 분당이라고 불리던 과천과 분당도 역시 하락세고요. 전세시장도 하향 안정세고, 거래는 1/3 토막 났습니다. 전세가격이 떨어지면 집값이 오르기는 힘들죠. 신규 분양시장도 이전만 못합니다. 줄 서 있는 사람은 많으나 실제 경쟁률은 높지 않아요. 올해 봄까지 이런 추세가 이어질 듯합니다. 올봄 이사철이 분수령이 될 것 같아요. 그때 매수세가 상승하지 않는다면 올해 연말까지 약세가 이어질 것으로 보입니다. 지방은 모든 곳이 나쁜 건 아닙니다. 광주와 대구 수성 등 지방의 강남 같은 곳은 새집을 찾는 수요가 있어요. 그런 곳의 중고 주택 시장은 침체돼 있지만 신규 분양시장은 여전히 강세입니다.

권대중: 현재 호가가 하락하는 상태입니다. 정확한 거래가격을 알려면 실거래가가 나오는 2~3개월 후가 되어야 하겠죠. 그러나 호가가 떨어진다는 것은 하락 가능성이 높다는 의미이기도 합니다. 거래절벽이 시작된 이유는 8년 동안 집을 팔지 못하도록 한 임대주택 활성화 방안과 대출 규제 때문입니다. 올해 인상된 종합부동산세가 부과되면 더 위축될 겁니다. 그런데 돈줄이 막히면 최대 피해자가 누굴까요? 결국 서민입니다. 서민들은 집 사기가 더 어려워집니다. 생각해보세요. 우리나라의 대출 의존도는 무려 40% 정도입니다. 서민들이 대출 없이 집을 살 수 있습니까? 안 됩니다. 결국 정부가 내놓은 대출 규제의 실질적인 피해자는 서민이나 무주택자들이에요. 돈 있는 사람은 지금도 현찰로 집을 사고 있거든요

심교언: 1990년대 200만 호 주택 건설부터 1998년 IMF 금융위기, 2008년 미국발 금융위기를 거쳐 지금에 이르기까지 1986년부터 주택지수 동향을 조사했습니다. 자료를 보면 IMF 금융위기 이전까지는 오를 때는 30% 이상 오르다가빠지지는 않았습니다. 이후에는 오르락내리락했고요. 그러나 잘 보면 큰 폭의 하락은 더는 나타나지 않았습니다. 이번 폭등은 이례적으로 컸어요. 그러니 조정이 들어온 겁니다. 과거 30년 동안 움직임을 보면 금융위기 같은 큰 충격이 있으면 집값이 3~4년 하락했지만 지금은 그런 위기가 아니잖아요. 여기서 변수는 거시경제입니다. 역대 집값은 거시경제를 따라갔습니다. 그래서 올해 경기가 중요합니다. 올해 거시경제가 좋지 않으면 집값이 계속 오르긴 어렵죠. 지방 집값은 더 불안합니다. 지방주택지수는 지난 2003년부터 발표됐는데, 2018년을 포함해 3년 동안 마이너스였습니다. 골이 깊다는 거죠. 근데 올해 경기까지 안 좋으면 이 마이너스가 플러스로 바뀔 수 있을까요? 다만 선진국의 100년 동안을 보면 이런 상황에서도 대도시는 오르고, 지방도시는 중장기적인 침체 양상을 보이더군요.

고종완: 제가 요즘 가장 많이 듣는 질문이 집값 떨어지면 사도 되겠냐는 것입니다. 저는 집값이 5~6년 상승하면 4~5년은 침체한다는 주기론을 신뢰합니다. 강남처럼 많이 올랐던 지역은 많이 내릴 수 있습니다. 그러니 다가구 소유자라면 2019년에는 몸집을 줄이라고 권하고 싶어요. 임대주택사업자로 등록한 분은 조금 낫겠지만, 그렇지 않는 분은 두 가지 위험에 직면할 가능성이 높습니다. 금리가 오르고 있고, 종부세 부담이 커질 거라는 거죠. 특히 종부세 부담은 분명히 있을 겁니다. 보유세는 매년 내야 하기 때문에 심리적 부담이 커질 겁니다. 투자가치가 낮은 부동산부터 팔아야 합니다. 과도한 부채로 산 집도 매도해야 하고요. 올봄까지가 집값 줄이기에 좋은 시기입니다.

심교언: 저는 생각이 좀 다릅니다. 우리나라에서 집값이 3년 연속 하락한 경우는 1990년 이후 IMF 금융위기 때 딱 한 번입니다. 당시 집값이 떨어진 건 거시경제 때문이었죠. 서울 같은 경우는 거시경제가 어느 정도만 버텨주면 빠질 이유가 없어요. 일시적으로 충격을 받을 순 있지만 몇 년씩 침체에 빠지는 일은 없을 거라 봅니다. OECD 국가의 10년치 동향을 보면 대도시는 일시적 충격은 있지만, 대부분은 결국 다 올랐습니다. 물론 장기침체에 빠졌던 일본만 예외였죠. 그러나 강남 집값은 많이 출렁거릴 겁니다. 단지별로 보면 과거보다 20~30% 빠지는 경우가 다반사예요. 그래서 강남 집을 사면 단기적으로 물릴 수 있어요. 그러나 오래 보유할 거면 괜찮다고 봅니다. 실수요자나 물려도 관계없다고 판단되면 과감히 좋은 곳을 골라 사라고 권하고 싶습니다. 다만 경제지수를 봐가면서 움직이면 좋겠지요.

만약 현금 10억원이 있는 은퇴자가 조언을 부탁한다면?

권대중: 10억원이 있다면 수익형 부동산에 투자하시길 권합니다. 100세가 돼도 그 부동산은 가치가 오를 것이고, 임대수입도 들어올 겁니다. 역세권이나 배후지가 확실히 있고 안정적인 수익이 나올 수 있는 곳이면 투자해도 좋습니다. 예금보다 수익률이 낫습니다. 법적으로 임대금을 연간 5% 이상 올리지 못하게 했지만, 그래도 수익형 부동산이 낫다고 판단됩니다. 굳이 자식에게 증여를 하려거든 미래가치가 있어 가격이 오를 곳부터 하십시오. 지금 10억짜리 부동산에 세금을 내고 증여하는 것이, 나중에 100억짜리가 된 부동산을 증여하는 것보다 세금이 적기 때문이지요.

고종완: 은퇴자나 은퇴를 앞두고 있는 분은 이런 점을 고려해보는 게 어떨지요. 첫째, 우리나라 인구는 2031년에 정점이고, 2040년이면 가구수가 정점입니다. 인구가 투자에 변수가 된다는 이야깁니다. 그래서 인구가 지속적으로 늘어나는 서울과 수도권에 투자하라는 겁니다. 그것도 변두리보다 도심권을 공략해야 합니다. 상품으로는 상가주택과 다가구주택을 추천합니다. 아파트가 지금 같은 인기를 10년 후에도 누릴 수 있을까요? 거주도 하면서 임대료도 받을 수 있는 곳이 좋아 보입니다. 자본수익과 임대수익을 동시에 누릴 수 있어야 하거든요. 둘째, 도시계획이 변경되거나 도시재생지역으로 발표되는 지역을 관심 있게 보아야 합니다. 신도시 신역세권이 대표적이죠. 특히 신설 역세권이요. 예를 들어 서울 지하철 9호선 연장 지역, 하남까지 연장될 5호선, 7호선과 8호선도 연장 계획이 있고요. 신안산선, 그리고 예비타당성조사 인가를 받는 GTX 인근 지역인 김포 등 결국 이런 지역에서 역세권이 활성화될 가능성이 높아요. 지금은 조금 오르긴 했지만, 이 신설 역세권에 있는 다가구주택이나 밑에는 상가, 위에는 주택인 상가주택을 잡아 노후를 대비하면 어떨까 싶습니다.

권대중: 큰 집이 있다면 자식에게 물려주지 말고, 작은 집으로 옮기고 남은 돈으로 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산으로 옮기는 게 좋은 방법입니다. 그것도 사정이 여의치 않으면 지금 갖고 계신 집을 활용해 주택연금상품으로 노후를 준비하라고 권합니다. 최근에 나온 연금형 희망나눔주택 신청 자격은 도심 내 9억원(감정평가) 이하의 단독주택·다가구주택을 보유한 1주택 고령자로, 부부 중 1인이 만 65세 이상이면 자산·소득 유무와 관계없이 누구나 가능합니다. 신청 희망자는 주택매입 신청서 등 관련 서류를 작성해 LH지역본부에 우편 또는 방문 접수하면 됩니다. 신청자는 매각대금의 분할 지급 기간을 10~30년 사이에서 선택할 수 있습니다. 매각대금은 매월 연금 방식으로 지급되는데 자산의 성격으로 보아 소득세 대상이 되지 않습니다. 목돈을 장기간에 걸쳐 받기 때문에 오히려 이자가 붙어 지급됩니다. 9억원 이하 1주택자가 대상이기 때문에 2년 이상 보유(2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내 취득 주택은 2년 이상 거주)를 채우면 양도소득세도 발생하지 않습니다. 집을 판 고령자가 공공임대주택 입주 자격을 만족할 경우, 리모델링·재건축한 해당 주택 또는 인근 지역의 매입·전세임대주택 등에 입주할 수 있습니다. 매입·전세임대주택은 최장 20년까지 거주 기간이 보장됩니다. 20년 거주 기간을 채운 무주택 고령자들이 새로운 거처를 찾아야 하는 일이 발생할 수도 있다는 점이 단점입니다.

심교언: 연금형 희망나눔주택 사업은 주택연금과 여러 모로 비교됩니다. 연령과 주택금액 제한은 같지만, 보장 기간과 방법이 다릅니다. 소유 주택에 평생 거주하면서 이를 담보로 연금을 받는 주택연금제도와 달리 연금형 희망나눔주택 사업은 주택 매각이 먼저 이뤄지고, 매각대금도 최장 30년까지만 받을 수 있습니다. 고령자의 주거 안정성 면에서는 주택연금이 유리한 셈입니다. 반면 동일 조건하에서는 연금형 희망나눔주택 대상자의 월 지급액이 더 큽니다. 감정평가액 5억2000만원 주택에 20년간 정액형 연금을 신청했다고 가정하면, 연금형 희망나눔주택과 주택연금 대상자의 월 지급액은 각각 216만6667원, 148만4590원입니다. 대략적으로 계산해도 연금형 희망나눔주택 대상자가 매달 70만원 정도 많이 받습니다.

권대중
명지대 부동산대학원 주임교수이자 대한부동산학회 회장,한국부동산산업학회 부회장, 한국공인중개사협회고문.
저서로는<최신부동산중개론><최신부동산학개론> 등이 있다.

심교언
건국대 부동산학과 교수. 전 국토교통부 신도시자문위원회 자문위원.
저서로는<부동산 왜? 버는 사람만 벌까> 등이 있다.

고종완
명한국자산관리연구원 원장 및 한양대 부동산융합대학원 특임교수, 인하대 정책대학원 초빙교수.
저서로는<부동산투자는 과학이다><틈새 부동산은 있다> 등이 있다.