기사 내용
먼저 1세대 1주택 비과세 적용 여부에 따라 세금이 어떻게 달라지는지 사례를 보자.
만약 10년 전 3억원에 취득한 주택을 올해 11월 8억원에 매각했다면 매매차익 5억원에 대한 세금은 통상적으로 1억2000만원 가량이다. 하지만 1세대 1주택 비과세를 적용하면 세금은 0원이다.
다만 1주택으로 판단했으나 다른 주택이 있는 경우 그리고 조정대상지역의 주택을 매각해 2주택 또는 3주택 중과 적용을 할 경우 세금은 2억4000만원이나 3억원으로 변경될 수 있다. 또한 양도 금액이 9억원을 넘는다면 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못한다. 다만 양도 금액을 제외하고 다른 1세대 1주택 비과세 요건을 모두 충족하고 10년 이상 보유했다면 장기보유특별공제도 30%가 아닌 80%까지 받을 수 있다.
이렇게 1세대 1주택 비과세 요건 충족 여부에 따라 세금이 크게 차이가 나므로 반드시 세무 전문가에게 상담을 받는 게 필요하다.
※1세대 1주택 비과세 요건
1. 거주자인 1세대가 국내 1주택을 양도하는 경우
2. 양도하는 주택의 보유 기간이 2년 이상인 경우
3. 2017년 8월 3일 이후 취득한 조정대상지역 주택 거주 기간이 2년 이상인 경우
4. 양도하는 주택의 양도 금액이 9억원을 초과하지 않는 경우
| 비과세 요건 충족 | 일반적인 경우 | 2주택 중과 | |
|---|---|---|---|
| 양도가액 | 800,000,000 | 800,000,000 | 800,000,000 |
| 취득가액 | 300,000,000 | 300,000,000 | 300,000,000 |
| 양도차익 | 500,000,000 | 500,000,000 | 500,000,000 |
| 장기보유 특별공제 |
1세대 1주택 비과세 적용 |
30% | |
| 150,000,000 | |||
| 양도소득금액 | 350,000,000 | 500,000,000 | |
| 기본공제 | 2,500,000 | 2,500,000 | |
| 과세표준 | 347,500,000 | 497,500,000 | |
| 산출 세액 | 113,600,000 | 223,350,000 | |
| 지방소득세 | 11,360,000 | 22,335,000 | |
| 합계 | 0 | 124,960,000 | 245,685,000 |
Q. 생계를 같이하는 부모의 주민등록등본상 주소지를 다른 곳으로 옮기면 별도 세대로 인정되나?
1세대인지 아닌지 판단은 주민등록등본상의 주소지 기준이 아니라 생계를 같이하느냐가 기준이다. 따라서 주소지를 옮겨도 본인과 부모님이 생계를 같이하는 것이 확인된 경우 같은 세대로 볼 수 있으므로 각별히 주의해야 한다.
Q. 사업자등록을 한 상업용 오피스텔이라면 주택 수에서 제외되나?
상업용으로 사용하는 오피스텔은 1세대 1주택 판단 시 주택 수에서 제외된다. 다만 상업용 오피스텔이라 해도 임차인이 실제 주거용으로 사용한다면 주택 수에 포함될 수 있으니 주의해야 한다.
※ Notice
건축법상 주택 청약을 하는 경우, 대출을 받은 경우, 다주택 중과를 판단하는 경우, 각종 연금을 수령한 경우 등 상황에 따라 주택 수 판단 기준이 다르다. 즉 다른 법령상 주택으로 보지 않는 경우라도 1세대 1주택 비과세 판단 시 실질적인 주거용은 주택에 해당할 수 있다. 많은 사람이 상업용 오피스텔이나 지방의 소규모 주택 소유 여부에 따라 1세대 1주택 비과세가 적용되지 않아 몇억 원의 세금을 내는 경우가 많으므로 세무 전문가와 상담해 신중하게 판단해야 한다.
Q. 겸용 주택은 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있나?
1층은 상가, 2·3층은 주택인 겸용 주택(주택 면적이 큰 경우)을 양도하는 경우는 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용할 수 있다. 단, 1·2층은 상가, 3층은 주택으로 상가 면적이 같거나 주택보다 큰 경우에는 1·2층 상가는 양도소득세가 과세되고 3층 주택 부분만 1세대 1주택 비과세가 적용된다. 또한 주택으로 쓰이는 층수가 4개 층 이상이면 건축법상 다가구주택 요건을 벗어난다. 이 경우는 각각을 주택으로 보아 한 채만 비과세되고 나머지는 양도소득세가 과세될 수 있다. 일례로 건물 전체에 대해 1세대 1주택 비과세를 적용받고자 일부 상가를 무리하게 주택으로 변경해서 건물 전체에 대한 다가구주택 요건에서 벗어나 오히려 세금이 증가한 경우가 있으니 주의해야 한다.
Q. 1세대가 1주택인 경우 그 주택을 2년 이상 보유했으면 비과세가 가능한가?
2017년 8월 3일 이후 취득한 조정대상지역(서울 전역, 경기 일부, 부산 일부 등)의 주택을 1세대 1주택 비과세 적용을 받으려면 2년 이상의 거주 기간이 필요하다. 즉 2017년 8월 2일 이전에 취득한 서울 1주택을 매각하는 경우에는 거주 요건이 필요하지 않으나 2017년 8월 3일 이후에 취득한 서울 1주택을 비과세 적용을 받으려면 2년 이상 거주해야 1세대 1주택 비과세가 가능하다.
2018년 9.13 부동산 대책에 따르면 10년 이상 보유한 고가 주택의 경우 9억원 초과분에 대한 장기보유특별공제가 최대 80%까지 적용되나 고가 주택을 2020년 이후 양도할 때는 해당 주택에 2년 이상 거주한 경우에 한해 적용된다.
즉 2020년 이후 거주 요건이 충족되지 않는 경우 10년 이상 보유한 1세대 1주택 고가 주택 특례로 매각 시 9억원 초과분에 대한 장기보유특별공제는 최대 80%가 아닌 30%가 적용되니 2019년 말까지 매각하거나 2년 이상 거주 후 매각을 고려해야 한다.
Q. 매매 기간 차이로 일시적 1세대 2주택이 되었는데?
원칙적으로 1주택 소유자에 한해 비과세 혜택을 주고 있으나 새로운 주택(B주택)을 취득한 날로부터 3년 안에 기존 주택(A주택)을 매각해도 A주택에 대한 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다만 A주택을 취득한 날로부터 1년 이후에 B주택을 구입한 경우에만 적용된다. 단, 조정대상지역의 일시적 2주택자는 신규 주택 취득 후 3년이 아닌 2년 이내에 종전 주택을 양도해야 양도소득세 비과세가 적용된다. 예를 들면 이미 서울에 주택을 소유한 자가 2018년 9월 13일 이후 서울에 새로운 대체 주택을 취득했다면 기존 주택을 2년 안에 매각해야 일시적 1세대 2주택 비과세 특례가 적용된다.
*더 자세한 금융 정보를 알고 싶다면 우리은행 공식 N포스트 ‘미리 준비하는 은퇴이야기’를 참고하세요
[이런 기사 어때요?]
>> 전월세 전환율이 대폭 떨어졌다! 앞으로 무슨 일이?
