시장의 불확실성이 높아지고 변동성이 커짐에 따라 공급자, 실수요자를 포함한 시장참여자 모두 긴장감과 불안감이 고조되고 있다.
그렇다면 2019년 부동산시장은 과연 어떤 모습으로 우리 곁에 다가 올까.‘내년 주택시장은 오름세가 지속될까? 아니면 하락세로 전환될 것인가?’가 주된 관심사이다. 내집마련 적기와도 연결된다.

주택시장에 중대한 영향력을 발휘하는 거시경제지표 등 주요 변화요인과 부동산경기의 근본적 흐름을 미리 진단해 보고 시장변화를 예측해 본다.
먼저 주택시장에 직, 간접적인 영향을 미치는 핵심 변화요인(key factor)의 움직임을 관찰해 보고 10년 주기설, 벌집순환모형(Honeycomb- Cycle Model) 등 경기변동흐름을 종합적으로 살펴보는 것이 순서이다. 전통적인 부동산경제론을 토대로 실물경기, 정책, 금리, 수급, 심리 등 이른바 5대 핵심변화요인을 하나씩 따져보자.

첫째,내년도 실물경기는 올해보다 악화될 것으로 보여 부동산시장에는 악재이다.

국제신용평가사인 무디스 2.5%, 한국개발연구원(KDI) 2.6%, 한국은행( 2.7%)등 예상경제성장률이 2.3~2.7%에 그쳐 잠재성장률과 올해 성장률 보다는 상당히 낮아질 전망이다. 부동산은 경제재중 하나이고, 실물경기와 연동된다는 점을 감안하면 부동산시장에는 하락요인으로 작용한다. 고용감소, 미․중간 무역전쟁, 유가인상, 환율변동등 불안한 금융시장리스크 증대는 상당히 부정적이다. 아울러, 글로벌 주식과 자산시장의 조정 및 선진국 주택시장의 하락은 글로벌 자산시장의 역(逆)자산효과)로 국내 주택시장도 이를 피해가기는 어려울 것으로 관측된다.

둘째,정부정책은 지금까지의 규제정책기조를 전방위적으로 더욱 강화하는 방향으로 시행될 공산이 커 강도 높은 하락요인이다.

재건축규제, 다주택자세금중과, 금리인상, 대출규제, 전매제한등 시장을 옴짝달싹 못하게 옥죄는 메가톤급 핵폭탄 정책은 역대급 정책악재임이 분명하다. 2주택이상의 다주택자는 물론 1주택자도 규제지역과 9억원 이상 고가주택매입은 대출중단으로 매입이 어려워져 매수세가 위축될 수밖에 없다. DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)이 대표적이다. 다만,‘규제의 역설’에 의하면 규제정책은 단기안정효과에도 불구하고 중장기적으로는 오히려 공급을 줄여 집값급등을 야기할 수 있으며, 서울 등 수요초과지역과 투자가치가 높은‘똘똘한 한 채’로의 쏠림 현상을 더욱 심화시킬 수도 있는 부작용을 양산한다.

셋째,내년도 기준금리는 지금까지의 저금리기조가 마감되고, 미국발 금리인상이 예고된 상황이다.

이미 주택담보대출금리와 시중실세금리가 슬금슬금 오르고 있다. 금리와 부동산의 관계는‘역(逆)의 관계’로서 반대로 움직인다. 고금리시대가 도래할 경우 부동산시장은 커다란 악재를 만나게 되는 셈이다. 금리인상은 이자부담증가→수익률하락→주택수요감소로 이어진다. 사상최대로 강화된 대출규제조치와 맞물리게 되면 초대형악재로 작용할게 뻔하다. 지난 4~5년간 집값상승의 배경에 저금리와 풍부한 유동성이 자리 잡고 있었다는 점을 생각하면 더 더욱 그렇다. 그러니, 올 하반기 주택시장은 금리인상→금융비용증가→수요감소→거래감소→가격하락으로 이어질 개연성이 높다. 다만, 1100조가 넘는 시중부동자금이 여전히 부동산주변에 포진하고, 선진국과 달리 국내주택시장은 거품(BUBBLE)정도가 크지 않은 점, 부동산은 주식 등 위험자산과 달리 안전자산으로 분류되는 점 등을 고려하면 금리인상이 단계적으로 소폭 이뤄질 경우에는 부동산시장 영향력은 제한적일 것으로 보인다.

넷째,경제학에서 말하는 시장의 근본원리는‘수급법칙’으로서 주택시장도 궁극적으로 수요공급의 조건에 의해 집값과 전세값이 결정된다.

예를 들면 서울은 절대적인 주택공급 부족으로 인해 구조적, 장기적, 만성적인 수급불균형에 시달리고 있는 대표지역이다. 주택보급률 지표와 인구천명당 주택수를 보면 쉽게 알 수 있다. 서울 주택보급률은 98%로서 적정주택보급률 105%에 한참 미달하며 인구천명당 주택수를 보아도 일본의 약 450가구의 2/3수준인 368가구에 그친다. 전국 주택보급률은 102.3%, 수도권은 98.6%로서 역시 공급부족상태에 놓여 있다. 공급부족은 전월세 상승의 근본원인이 되며 전세값이 오르면 집값도 오를 수밖에 없는 구조이다. 때문에 현재의 중첩적인 규제정책은 투기수요차단, 단기적 집값안정이라는 긍정적 효과는 있겠지만 중장기적으로는 오히려 공급을 줄이는 부작용과 함께 가격급등기반을 조성한다는 점에서는 극단적인 양면성이 존재한다. 부동산114자료에 따르면 내년도 신규입주물량추이는 전국 348,136호로서 20.5%감소, 서울은 38,503호로서 10.2%증가, 경기 120,963호로서 25.3%감소, 인천은 16,500호로서 18.7%감소, 지방은 172,170호로서 22% 감소할 것으로 예상된다. 서울은 재건축, 재개발이주수요가 얼마나 중감할지여부가 변수가 되며, 신규입주물량 증감에 따라 국지적으로 해당지역은 상승 또는 하락압력을 받게 된다.

다섯째,“부동산은 심리다” 는 말처럼 부동산 투자는 심리적 요인이 중요 변수가 된다.

올 11월 이후 들어 부동산소비심리가 급속히 악화되고 있는 점은 주목된다. KB국민은행이 발표한 11월 부동산자료에 따르면 부동산시장은 매도자우위시장에서 매수자우위시장으로 급반전했다. 매수우위지수는 11월 5일 기준 67.2로서 올 9월 171•6을 정점으로 급전직하 했다. 이 지수는 100이상은 매수자가 상대적으로 많으며 100이하는 매도자가 많다는 뜻이다. 한국은행에 따르면 9월 기준 소비자심리지수(CCSI)는 105.5로 전월대비 2.4포인트 하락, 지난해 4월(100.8) 이후 1년 2개월 만에 가장 낮은 수준을 기록했다. 주택산업연구원의 주택사업경기실사지수(HBSI)도 64로서 전월대비 8.1포인트 하락했다. 부동산 구매심리와 건설산업지수가 하락하고 있다는 점은 부동산 경기하방을 나타낸다.

고종완 한국자산관리연구원장
부동산의 가치를 믿는 가치투자신념을 가진 가치부동산 전문가로서 교수, 방송인, 저자, 연구인, 사업가 등 다양한 직업과 활동을 펼치고 있다. 부동산학계의 투자명의, 과학적인 자산진단가로 불리는 그는 사람들의 부동산판단을 돕는 참된 조력자가 꿈이다. 대표적인 연구성과는 부동산의 핵심을 관통하는 근본가치와 객관적 지표를 활용하여 부동산자산의 기본원리와 과학적 투자법칙, 실천적 투자전략을 도출하였다.