주택시장에 대한 규제가 강해질수록 월세를 받고 시세차익도 가능한 상가 투자에 관심이 높아진다. 그러나 성공 투자를 위해서는 변화하는 시장 상황을 잘 읽어야 한다. 그동안 상가 투자의 정석으로 알고 있는 공식을 다시 정립할 필요가 있다.

OLD 단지 내 상가는 안전하다
NEW 분양 초기보다 상가가 자리 잡은 이후가 안전하다

최근 분양한 지 10년 정도된 강남권 아파트의 단지 내 상가들은 대부분 가격이 하락했다. 송파 잠실의 한 단지 내 상가의 경우 분양 초기 600만원을 받던 임대료가 현재 300~350만원으로 떨어지며 상가 가격도 끌어내렸다. 강남 도곡동 렉슬아파트 단지 내 상가도 비슷한 상황이다. 일반적으로 분양 초기 비싼 임대료를 내고 들어오는 업종은 부동산과 편의점 외에는 거의 없다. 하지만 아파트 입주 장사가 끝나면 부동산은 절반 이상 다른 곳으로 떠난다. 따라서 단지 내 상가의 경우 아무리 배후 세대수가 많은 곳이라도 분양 초기보다 임차인이 자리 잡은 뒤에 투자하는 게 낫다.

OLD유동 인구가 많은 곳에 투자하라
NEW소비 인구가 많은 곳에 투자하라

유동 인구가 많다고 좋은 것은 아니다. 탑골공원에 가면 어르신들이 많지만 저렴한 물건 외에는 안 팔린다. 이제는 유동 인구보다 소비 인구가 중요한 시대다. 돈을 잘 쓰는 사람들이 느릿한 걸음으로 주변을 둘러보면서 걸어가는 상권이 좋다. 예를 들면 2030 젊은 세대들이 모여드는 먹자골목 같은 곳이다.

OLD영화관, 멀티플렉스 등‘키 테넌트’를 확보한 상가에 투자하라
NEW책정된 분양가부터 확인하라

“하루에 영화를 한 편씩 안 보면 입에 가시가 돋치는 분들은 꼭 영화관 아래층 상가를 분양받으세요. 장사가 안 되고 시간도 많아져서 낮부터 영화 두세 편씩 볼 수 있습니다.”
강의 때마다 수강생들에게 우스갯소리로 얘기하는 뼈 있는 농담이다. 상가 분양 시 유명 레스토랑이나 영화관 입점을 전략적으로 홍보한다. 사람을 끌어모으는 데 큰 영향을 주는 핵심 점포를‘키 테넌트(Key Tenant)’라고 한다. 주로 유명 프랜차이즈 외식 브랜드나 대형마트, 멀티플렉스 극장, 대형 서점 등이 이에 해당한다. 키 테넌트의 입점은 상가의 인지도를 높이고 유동 인구를 늘려 주변 상권 활성화와 고객 확보에 도움을 주기 때문에 상가 투자 시 실패 가능성이 상대적으로 낮다. 하지만 이 역시 더 이상 절대적인 공식이 아니다. 유명 영화관이 상층부에 들어오더라도 바로 아래층 점포까지 폭포수 효과를 기대하기 어렵다. 대부분의 관람객은 인터넷으로 예약하고 식음료도 해당 영화관 매점을 이용한다. 또한 영화가 끝나면 계단 대신 엘리베이터를 타고 바로 내려간다.
또 하나 알아야 할 것 있다. 상가 분양업체들이 분양 성공을 위해 키 테넌트 입점을 서로 유치하려고 하기 때문에 이들에게는 파격적인 임대 조건을 내세운다. 다시 말해 키 테넌트에 혜택을 제공하는 만큼 다른 분양자들에게는 가격을 더 올려 손해를 벌충하는 사례가 많다.

OLD상가 가치를 평가하라
NEW수익률 보장 상가가 안전하다

종종 시행사나 분양 대행사가 투자자의 수익률 보장을 내세우면서 임대료를 보조 지급해 수익률을 맞춰준다. 손해 볼 일 없을 것 같지만, 각별한 주의가 필요하다. 대개 애초에 분양가가 높게 책정되었기 때문에 투자자가 수익률을 못 맞춰 시행사가 일정 기간 임대료를 보조하는 경우가 많다. 이 때문에 임대료 보조 기간(실제로 해당 기간에 약속대로 임대료를 보조해주는 곳도 거의 없다)이 끝나면 임차인이 임대료 수준을 맞추지 못할 가능성이 크다. 결과적으로 더 낮은 수준의 임대료를 요구하는 임차인에게 점포를 내주게 되어 상가 가치도 동시에 하락하게 된다. 결국 상가 가치가 고평가된 곳에서 보조금을 지급할 경우 투자자들이 피해를 볼 수밖에 없다.

OLD신도시 상가에 투자하면 돈 된다
NEW준공 이후 계약금 포기 물량을 노려라

신도시 상가 투자가 황금알처럼 여겨지기도 했다. 그러나 수도권 2기 신도시를 보면 상권 형성이 좀처럼 속도를 내지 못하고 있다. 실제 위례, 광교, 동탄2신도시 등의 상가 분양시장이 뜨거웠지만 준공 이후 임대가 안 돼 투자자들이 좌불안석이다. 설령 임차인을 찾았더라도 높은 분양가로 인해 임대수익률이 너무 낮게 형성돼 있어 이자 비용을 내기도 힘든 투자자도 많다. 분양 당시 해당 신도시에 책정된 상업용지 비율이 전체 면적의 1~3%에 불과해 안정적으로 높은 수익을 올릴 수 있다고 했는데 준공이 되자 정반대의 상황이 벌어진 것이다. 신도시 상가 투자는 분양 초기보다 상가가 완공된 후 계약금 포기 물량이나 급급매를 잡는 게 낫다.

박상언
부동산 전문 자산관리업체‘유엔알 컨설팅’ 대표로 서울과학기술대, 서울디지털대학교 특임교수로 재직했다. 현재 KBS, MBC, SBS, 매일경제 등 주요 언론에 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있다. 저서로는<오르는 부동산 돈 되는 부동산 잘 팔리는 부동산> 등이 있다.