오해

1가구 1주택은 무조건 비과세다?

진실

조건이 있다. 9억원 이하의 주택, 1세대 1주택의 2년 보유 요건(조정대상지역일 경우 2년 거주)을 채웠을 경우에만 양도소득세가 비과세된다.

집을 양도할 때 부동산중개업소 말만 믿지 말고 본인이 비과세 요건에 해당되는지 철저하게 확인해야 한다. 실제로 성북구에 사는 여성 이모 씨는 일본 오사카에 사는 딸의 출산을 보러 일본으로 날아갔다. 손녀만 보고 올 생각이었지만, 막상 타지에서 혼자 아이를 낳은 딸을 보니 그냥 돌아올 수가 없어서 조금 더 머무르면서 손녀를 봐주게 됐다. 2년이 지나 귀국했더니 한국에 있는 본인 명의의 아파트 가격이 꽤 올라 있는 게 아닌가. 마침 부동산중개사는 이 씨가 1가구 1주택자이므로 양도소득세가 비과세라며 매매를 부추겼고 그녀는 집을 팔았다. 그런데 8개월 뒤 세무 당국으로부터 양도소득세를 납부하라는 통보를 받았다. 이 씨가‘거주자’ 요건을 충족하지 못했다는 것이다. 이처럼 단순히 한국 국적이니까 괜찮을 거라고 생각해서는 안 된다. 글로벌 시대인 요즘은 거주자 개념을 국적이 아닌 실제 거주 기간으로 따지기 때문이다.‘거주자’로 인정받으려면 1년 동안 6개월(183일) 이상 국내에 살아야 한다. 또는 지금까지 머물지 않았더라도 가족 등이 국내에 있어 앞으로 183일 이상 국내에 머물 것으로 예상되어도 거주자로 인정한다. 이는 한국에서만 적용되는 게 아니라 국제규범에 따른 것이다. 즉 183일을 채우지 못하면 아무리 주택 보유 기간이 오래되었어도 양도세 비과세 요건이 안 될 수 있으니 주의해야 한다.

오해

부담부증여가 양도보다 유리하다?

진실

다주택자들이 양도세 부담을 덜기 위해 활용하지만 무조건 유리하지는 않다.

부담부증여란 배우자나 자녀에게 부동산 등 재산을 사전에 증여하거나 양도할 때 전세보증금이나 주택담보대출과 같은 부채를 포함해서 물려주는 것을 말한다. 증여세나 양도세를 산정할 때 부채 부분을 뺀 금액을 기준으로 계산하기 때문에 절세 효과를 노릴 수 있어 최근 다주택자들의 문의가 많다. 즉 자녀에게 주택을 사전에 증여해 세대를 분리하면 다주택자 규제에서 벗어날 수 있고, 세부담이 줄어들기 때문. 세대 분리가 가능한 자녀는 30세 이상이거나 혼인신고를 한 경우다. 세법상 일정한 소득이 있는 경우도 해당된다.

그러나 주의할 점이 있다. 부담부증여가 매도보다 세금을 더 많이 내는 사례도 종종 있기 때문이다. 예를 들어 1주택자의 경우 5억원의 전세를 낀 시세 15억원의 아파트를 자식에게 증여할 경우, 총 세금 부담(증여세+양도세)은 2억5482만원가량이다.

이 아파트의 양도차익이 5억원이라면 부담부증여 시 내야 하는 세금이, 매매 시 내는 양도세(2억4626만원)보다 많다. 특히 투기조정지역 내 다주택자는 전세금에 대한 양도세까지 더해져서 부담부증여가 양도보다 불리할 수 있다. 현재 다주택자가 투기조정지역 내 집을 양도할 경우 장기보유특별공제(보유 기간이 3년 이상인 토지나 건물에 대하여 양도소득금액을 산정할 때, 일정액을 공제하여 양도소득세를 계산하는 제도. 보유기간이 길수록 높은 공제율을 적용한다)에서 배제되므로 해당 지역 내 부동산을 부담부증여 하면 세금이 추가돼 실익이 없을 수 있다. 서울 등 청약조정대상지역에서 집을 팔 경우 2주택자는 10%, 3주택자는 20%의 양도세 가산세를 적용받기 때문이다. 결국 부담부증여의 핵심은 얼마나 많은 양도세를 납부해야 하는지를 확인하는 것이다.

오해

전세로 임대를 한 경우 세금을 내지 않는다?

진실

3주택 이상, 3억원 이상은 과세하며 2019년부터 전세 주택의 소형주택 특례가 강화된다.

전세 수입은 임대소득세를 내지 않는 것으로 아는 사람들이 많다. 부부 합산 2주택까지는 비과세 대상이지만 3주택 이상부터는 3억원 이상 전세금에 대해 과세한다. 다만 2018년 12월 31일까지는 주택 수를 산정할 때 60㎡ 이하이면서 기준시가 3억원 이하인 주택은 소형주택이라 하여 주택 수에 포함시키지 않는다. 소형주택은 열 채가 있든 백 채가 있든 임대소득세가 아닌 소득세 대상이 된다. 전세보증금은 나중에 돌려줘야 할 돈이기 때문에 엄밀히 말하면 임대소득이라고 하기에는 애매하다. 하지만 전세보증금을 활용해 얻을 수 있는 이자(간주임대료)를 임대소득으로 본다. 전세금을 활용해 금융소득을 올렸을 것이라고 간주하는 것이다. 간주임대료 수입은‘전세보증금 합계액-3억원×60%×정기예금 이자율(1.8%, 2017년 신고 기준)-수입 이자’다. 예를 들어 전세보증금 합계액이 6억원, 수입 이자(전세보증금을 투자해서 번 금융소득)가 0원이라면 간주임대료는 324만원이다. 이때 임대소득이 연 2000만원 이하라면 올해 말까지 비과세를 적용받는다. 그러나 전세 소득 외에 월세 소득이 있는 경우, 두 소득을 합해 연 2000만원이 초과되면 임대소득세를 내야 한다. 또한 내년부터 소형주택 특례 조건이 강화된다. 과세 대상 면적 40m², 기준시가 2억원 이하로 낮춰진다. 임대소득자라면 반드시 점검해야 할 부분이다.

박상언
부동산 전문 자산관리업체‘유엔알 컨설팅’ 대표로 서울과학기술대, 서울디지털대학교 특임교수로 재직했다. 현재 KBS, MBC, SBS, 매일경제 등 주요 언론에 부동산 관련 칼럼을 기고하고 있다. 저서로는<나는 연금형 부동산으로 평생 월급 받는다><10년 후에도 살아남을 부동산에 투자하라><오르는 부동산 돈 되는 부동산 잘 팔리는 부동산> 등이 있다.