미래가치아파트는 ‘신설역세권’이 답이다

기사 요약글

2018년 하반기를 맞아 부동산시장이 급변하고 있다.

기사 내용

 

올 상반기 부동산시장을 결산해보면 상승과 하락을 오가는 등 변동성이 컸다. 상승장을 견인하며 투기열풍이 불었던 재건축은 정부 규제정책에 따라 롤러코스트를 탔다. 4월 양도세중과조치를 전후하여 재건축을 비롯한 주택시장은 상승에서 하락으로 전환하며 전세값 하락이 확산되는 등 시장흐름이 근본적으로 바뀌었다. 주택을 여러 채 보유한 다주택자의 경우 양도세중과이전에 서둘러 처분하려는 선제적 움직임이 부산해 졌다. 매물출시를 기다리던 대기매수세도 이 기회를 틈타 적극 가담하면서 대량거래가 이뤄지고 집값도 강세를 보였다. 하지만 양도세중과조치가 시행된 6월 이후 주택시장은 거래량이 반 토막 나고 지역별 양극화 현상은 더 강화 되는 모양새다. 청약시장도 인기지역과 비인기지역간의 청약수요격차가 더욱 커졌다. 로또청약과 청약제로라는 전혀 상반된 시장모습도 나타났다. 지난 4월 1일 양도세 중과조치가 올 상반기 시장흐름을 가르는 분수령이 된 셈이다. 이후 지방하락, 수도권 보합, 강남 하락, 강북 상승이라는 엇갈린 신호가 출현함에 따라 시장흐름을 진단하고 예측하는 전문가들 조차 큰 혼란에 빠졌다.

하지만 시장을 한걸음 더 자세히 들여다보면 6월 이후 주택시장은 전반적으로 안정세를 찾아가고 있다는 분석이며 전형적인 조정장세의 특징도 목격된다. 재건축 하락세가 확연해지고 전세값 하락, 거래급감, 부동산소비심리지수의 둔화 등 전반적으로 부동산 관련지표가 악화되고 있는 것을 알 수 있다. 특히 정부규제의 직격탄을 맞은 재건축은 안전진단강화, 부담금폭탄, 대출규제에다 금리인상까지 겹쳐 말 그대로 상승 모멘텀을 찾기가 쉽질 않아 보인다. 이를테면 잠실주공5단지와 은마아파트의 경우 2~3억원씩 호가가 떨어지고 있다. 재건축대상이 아닌 강남 아파트도 급매물이 조금씩 출시되고 있지만 매수세가 끊겨 시간이 갈수록 매수세가 약화되고 있는 것 또한 사실이다. 특히 대표적인 선행지표인 거래급감현상도 예사롭지 않다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 6월25일 기준으로 서울 아파트 거래량(신고일 기준)은 총 3천832건으로 일평균 153.3건 거래돼 작년 6월(일평균 476.8건)에 비해 67.9% 나 감소했다. 서울 아파트 거래량은 양도세 중과 시행 직전인 지난 3월 연중 최다인 1만3천836건이 신고된 이후 4월 6천231건, 5월 5천520건으로 점차 줄어드는 추세다.

여기에다 지난 7월 6일 정부가 종부세율 인상을 포함한 보유세 강화 방침을 발표하자 주택시장은 관망세가 더욱 짙어 지는 분위기다. 양도세 중과에다 보유세까지,“업친데 덥친격 이다” 라는 볼멘소리가 터져 나온다. 현장에선 공급자, 수요자 모두 어찌할 바를 모르고 우왕좌왕하는 불안한 모습이다. 재건축 부담금폭탄을 맞은 재건축소유자와 보유세 강화가 확정된 다주택자, 깡통주택에 직면한 갭(GAP)투자자들은 발등에 불이 떨어진 셈이다. 사면초가(四面楚歌)에 빠졌다고 해도 과언이 아니다. 보유세를 피하기 위한 절세대책은 있을까? 골몰하는 사람들이 늘어나고 있다. 실수요자도 고민은 마찬가지다. 늦었지만 지금이라도 집을 사야 할까? 아니면 기다려야 할까? 어느 지역이 유망할까? 매수자와 매도자의 입장이 충돌하고 있다. 불확실성이 높아지는 예측불허의 시장을 마주하면서 지식과 정보가 제한적인 일반 대중이 그 해답을 찾기란 쉽지 않다. 부동산 문제, 내 집 마련 문제가 난제중의 난제로 떠오른다.

더구나 보유세강화와 금리인상예고 그리고 남북경협가시화 등 새로운 변수가 부동산시장을 휘몰아치고 있다. 부동산시장이 불확실해지고 미래전망이 어두운 때 일수록 은퇴 준비층의 고민도 커지기 마련이다. 내년 이후엔 부동산하향국면이 올 가능성이 있는 만큼, 다음의 상승 싸이클에 대비하여 아파트 투자패턴도 달라져야 한다. 우리는 지금, 어느 지역과 어떤 부동산에 관심을 가져야 할 것인가? 부동산조정기 혹은 하락기가 도래하더라도 내 집과 재산을 온전히 지킬 수 있는 비법과 새로운 자산관리 전략은 뭘까? 질문에 대한 필자의 해답은“미래가치가 높은 신설역세권 아파트를 주목하라” 는 것이다. 주택투자의 관점에서‘성장지역’과‘미래가치가 높은 아파트’를 고르는 일이 최우선과제이다.‘성장도시, 성장지역은 어떻게 알 수 있으며 미래 투자가치가 높은 개별아파트의 선택기준은 무엇일까?

도시이론과 부동산학에서는 도시의 성장여부는 소위, 4대 성장지표를 보면 쉽게 알 수 있다. 예를 들면 인구와 세대수가 증가하고(사회적 위치의 변화) 소득증가와 지하철 등 인프라가 지속적으로 확충되며(경제적 위치의 변화) 신도시, 행정도시, 혁신도시 산업단지 등 대형개발계획이 진행되는(행정계획의 변화) 지역은 이른바, 성장도시 혹은 성장지역으로 분류된다. 그 반대인 경우는 쇠퇴도시(쇠퇴지역) 혹은 축소도시(축소지역)으로 불리게 된다(물론 성장도 축소도 하지 않은 소위 정체도시, 정체지역도 존재한다). 이 4가지 성장요인을 충족하거나 갖추고 있는 성장도시, 성장지역의 특징으로는 무엇보다도 자연스레 땅값이 오른다는 사실이다. 이를 잘 활용하면 우리가 그토록 궁금해 하는 아파트의 수익성을 예측하거나 투자가치가 높은 미래아파트를 발굴하는 데 큰 도움이 된다. 다시 말해, 성장도시 성장지역을 선택하기 위해서는 인구증가, 소득증가, 인프라스트럭쳐(사회기반시설), 행정계획의 4가지 존재 유무를 파악하는 일이 가장 중요하다.

그 중에서도 인프라스트럭쳐와 행정계획에 결정적 영향을 미치는 요소인‘신설역세권’이 핵심요소이다. 그런데 여기서 주의할 점은 현재의 역세권은 주거 편익성이 이미 집값에 대부분 반영되어 있음으로 미래집값에 미치는 영향력은 미미하다는 점을 꼭 유념해야 한다. 때문에 앞으로 집값이 오르기 위해서는 현재가치(PRESENT VALUE)가 아니라‘미래가치(FUTURE VALUE)’에 가장 큰 영향을 미치는‘신설역세권’을 골라야 투자성과가 높다고 하겠다. 그간의 연구결과를 보면 서울지역에서 지하철이 개통될 경우 집값은 개통 전 2~4년을 전후한 시점에 15~23% 가량 상승한 것으로 드러났다. 새로운 지하철이나 대중교통망이 들어서면 해당 역세권은 교통과 상업의 중심지로 부상하며 인구유입, 소득증가, 상권활성화, 주거밀도의 증가로 인해 삶의 질 향상에 직접적으로 기여하기 때문이다. 생활권의 대변혁으로 인해 주택의 자산가치(ASSET VALUE)) 또한 쑥 높아지는 딥팩터(DEEP FACTOR) 혹은 키팩터(KEY FACTOR) 로 작용한다.

다음으로 성장도시, 성장지역내의 투자가치가 높은 개별아파트를 어떻게 선별해야 할까? 아파트의 투자가치는 대지지분인 넓고 토지가격(땅값)이 꾸준히 오르는 아파트 단지가 가장 투자 유망하다. 신설역세권 내에서도 기존용적률이 평균보다 낮으며(평당 대지지분 가격이 낮으며) 공시지가 등 해당땅값이 지속적으로 오르는 아파트 단지가 비교적 투자가치가 높다는 얘기다.
그렇다면 장차 주목해야 할 신설역세권은 어디이며 투자가치가 가장 높은‘슈퍼아파트’는 어디일까? 저희 연구원이 개발한 부동산 알파고‘살집팔집’ 이 알려주는 수도권의‘슈퍼아파트’를 추천한다(아래 별표 참고).

신설역세권 중에서도 투자가치 최고인‘슈퍼아파트 TOP5’아파트 단지는 놓치지 말아야 한다. 올 하반기는 투자가치가 낮은‘좀비아파트(zombi-apt)’ 는 과감히 버리고‘슈퍼아파트(super-apt)’로 갈아타기를 실행할 수 있는 최적기이다. 은퇴자 혹은 은퇴 준비자에게 은퇴 후 주거와 재산증식을 함께 도와줄 또 다른 기회가 다가오고 있다. 바보는 기회가 와도 잡을 줄을 모른다.

(내가 보유하거나 매매를 희망하는 전국의 7천개 아파트단지의 투자가치와 수익성을 예측하는 미래가치는 전성기멤버십 메인화면의“살집팔집” 배너를 통해서도 확인 가능합니다.)

★ 미래가치 높은 신(新)역세권 아파트 ★

구분 내용 주요 수혜지역
5호선 연장선 ① 1단계, 상일동~풍산역 구간: 2018년 하반기 개통예정 강일지구, 하남미사지구, 풍산지구
② 덕풍역, 하남시청역, 검단산역: 2020년 개통예정
9호선 연장선 3단계, 종합운동장역~보훈병원 구간: 2018년 말 개통예정 삼전동, 석촌동, 송파동, 방이동
GTX A 노선 동탄~삼성역~서울역~은평 연신내~파주 운정 은평구 연신내, 파주 운정지구

(자료: 한국자산관리연구원“살집팔집”)

□ 5호선 연장선

[하남시청 인근]

구구분 동구분 아파트명 구분 입주
년도
총세대수 용적률 내재가치 미래가치 투자가치판단
평균 입지 수익 희소
하남시 신장동 에코타운1단지 일반아파트 2004 525 236 ★★ ★★ ★★★ ★★ ★★★ 높음
하남시 신장동 백송한신 일반아파트 1994 641 219 ★★ ★★ ★★ ★★ ★★★ 높음
하남시 신장동 백조현대 일반아파트 1994 880 235 ★★ ★★ ★★★ ★★ ★★★ 높음

(자료: 한국자산관리연구원“살집팔집”)

[풍산지구 인근]

구구분 동구분 아파트명 구분 입주
년도
총세대수 용적률 내재가치 미래가치 투자가치판단
평균 입지 수익 희소
하남시 덕풍동 하남풍산아이파크1단지 새아파트 2008 686 180 ★★★ ★★ ★★★ ★★ ★★★ 높음
하남시 덕풍동 삼부르네상스 새아파트 2008 471 180 ★★ ★★ ★★ ★★ ★★★ 높음
하남시 덕풍동 덕풍쌍용 일반아파트 1998 585 307 ★★ ★★★ ★★ ★★★ 높음

(자료: 한국자산관리연구원“살집팔집”)

□ 9호선연장선 신설역세권 인근

구구분 동구분 아파트명 구분 입주
년도
총세대수 용적률 내재가치 미래가치 투자가치판단
평균 입지 수익 희소
송파구 송파동 한양(1차) 재건축 1983 576 157 ★★ ★★★ ★★★ ★★ 보통
송파구 송파동 한양(2차) 재건축 1984 744 165 ★★ ★★ ★★★ ★★★ ★★ 보통
송파구 잠실동 우성4차 재건축 1983 555 201 ★★ ★★ ★★★ ★★★ ★★ 보통

(자료: 한국자산관리연구원“살집팔집”)

□ GTX A 노선

[은평구 연신내]

구구분 동구분 아파트명 구분 입주
년도
총세대수 용적률 내재가치 미래가치 투자가치판단
평균 입지 수익 희소
은평구 불광동 북한산힐스테이트3차(3구역) 새아파트 2010 1185 216 ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ 높음
은평구 불광동 라이프미성 재건축 1988 1340 227 ★★ ★★ ★★ ★★★ ★★★ 높음
은평구 불광동 북한산힐스테이트7차 새아파트 2011 882 208 ★★★ ★★★ ★★ ★★★ ★★★ 높음

(자료: 한국자산관리연구원“살집팔집”)

[파주 운정지구]

구구분 동구분 아파트명 구분 입주
년도
총세대수 용적률 내재가치 미래가치 투자가치판단
평균 입지 수익 희소
경기도파주시 동패동 한울마을7단지삼부르네상스 새아파트 2010 724 192 ★★★ ★★★ ★★★ ★★ ★★ 높음
경기도파주시 야당동 한빛8단지 휴먼시아 새아파트 2011 1062 160 ★★★ ★★★ ★★★ ★★ ★★ 높음
경기도파주시 야당동 한빛2단지 휴먼빌레이크팰리스 새아파트 2009 1123 191 ★★★ ★★ ★★★ ★★ ★★ 높음
경기도파주시 야당동 한빛3단지자유로아이파크 일반아파트 2004 1096 196 ★★★ ★★ ★★★ ★★ ★★ 높음
경기도파주시 와동동 동문굿모닝힐 새아파트 2010 624 200 ★★★ ★★ ★★★ ★★ ★★ 높음
경기도파주시 와동동 동양엔파트 월드메르디앙 새아파트 2010 972 209 ★★★ ★★ ★★★ ★★ ★★ 높음
경기도파주시 와동동 가람마을7단지한라비발디 새아파트 2012 978 206 ★★★ ★★ ★★★ ★★ ★★ 높음

(자료: 한국자산관리연구원“살집팔집”)

고종완 한국자산관리연구원장
부동산의 가치를 믿는 가치투자신념을 가진 가치부동산 전문가로서 교수, 방송인, 저자, 연구인, 사업가 등 다양한 직업과 활동을 펼치고 있다. 부동산학계의 투자명의, 과학적인 자산진단가로 불리는 그는 사람들의 부동산판단을 돕는 참된 조력자가 꿈이다. 대표적인 연구성과는 부동산의 핵심을 관통하는 근본가치와 객관적 지표를 활용하여 부동산자산의 기본원리와 과학적 투자법칙, 실천적 투자전략을 도출하였다.

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