지금 집사면, 손해 일까? 이득 일까?

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부동산시장이 급변하고 있다.

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6월 하반기 진입을 한 달여 앞두고 주택시장 변화가 심상치 않다. 시장이 급속히 가라앉고 있는 신호가 여기저기 감지된다. 강남 4구발 하락세가 서울을 비롯한 수도권으로 확산일로에 놓여 있다. 강남주택거래량이 60%이상 급감하면서 거래절벽 우려도 나온다. 새 주택공급과 입주물량증가로 촉발된 수급동향의 악화, 공급과잉여파, 재건축부담금 폭탄의 후폭풍이 만만치 않다. 한치 앞을 내다보기 어려운 예측불허장세가 전개되고 있다. 지금이라도 집을 사야할까? 매수자의 입장과 매도자의 생각이 상호충돌하고 있다. 특히 재건축은 직격탄을 맞았다. 안전진단강화, 부담금폭탄, 대출규제에다 금리인상, 보유세강화까지 예고돼 상승 모멘텀(MOMEMTUM)을 찾기란 쉽질 않다. 불투명한 시장상황과 복잡한 투자여건 때문이다. 전문가들조차 각기 다른 목소리를 내고 있는 점도 시장혼란을 더 부추 킨다. 지금 이 순간 가장 불안한 사람들은 누구일까? 아마도 재건축투자자와 다주택자, 갭 투자자가 아닐까. 실수요자의 입장에서 내집마련시기를 짚어본다.

먼저, 거래감소→역전세난→집값하락 현상은 일시적 일까, 아니면 중장기적 하락으로 이어지는 걸까. 거래절벽이 장기화될 경우 집값의 변화는 어떻게 될까. 그리고 집값이 하락한다면 내집마련시기는 언제가 적기일까. 시장패러다임의 전환에 따라 어떻게 투자전략을 다시 짜야 할까가 최대 고민이다. 2018년도의 거래감소는 거래절벽으로 연결되며 이러한 현상은 최소 1~2년간 더 이어질 가능성이 높다. 주택거래량은 집값선행지표임을 감안하면 더더욱 그렇다. 과거 4~5년간 상승을 기록한 수도권 집값은 올 하반기 이후엔 하락세로 돌아설 개연성이 높을 것으로 전망된다. 거래절벽-집값하락세는 일시적 현상이라거나 결코 우연한 일이 아니라는 뜻이다. 단기적 하락을 넘어 중장기적 불황기의 도래를 예고하고 있다. 물론 거래량이 하락한다고 해서 모든 집값이 동반하락 하는 것은 아니다. 하락장 속에서도 유독 상승하는‘슈퍼부동산(SUPER REALTY)’,‘슈퍼아파트(SUPER APT)’는 존재하기 마련이다. 벌집순환모형(HONEY-COMB CYCLE MODEL)에 따르면 집값은 대체로 7~12년을 주기로 상승과 하락국면을 오가며 반복한다. 현 단계는 거래증가-가격상승에 이어 거래감소-가격상승국면에 놓여 있으므로 조만간 거래감소-가격하락 국면으로 진입할 것으로 관측된다. 장차 추가적으로 집값이 오르기는 어려운 상황으로 지금 집을 산다면 이익보다는 오히려 투자손실을 입을 확률이 높아 보인다.

만일 집값하락기가 도래한다면 집값은 언제까지 하락할 것인가? 필자가 주창하는‘10년 주기설’과‘벌집순환모형’ 등에 따르면 2013년경 바닥을 찍고 상승을 시작한 수도권의 주택시장은 올해가 고점(高點)내지 변곡점(變曲點)이 될 확률이 높다. 2019년 이후엔 본격적인 하향조정이 예상되는 근거이다. 조정기간은 얼마나 걸릴까. 짧게는 2~3년에서 길게는 3~4년 이어질 것으로 예상된다. 공교롭게도 문재인정부의 임기와 맞닿아 있는 셈이다. 때문에 2018년 하반기는 공격적으로 주택을 매입하기보다는 매도하거나 투자에 더욱 신중한 자세가 요구된다. 이른바‘똘똘한 한 채’만을 남기고 잉여주택을 처분하는 게 낫다는 생각이다. 다만, 서울을 비롯한 수도권 주택시장은 몇 년 뒤 재상승 곡선을 그릴 가능성이 높다는 전망이다. 정부의 초강력규제와 세금중과, 금리인상, 대출규제 등으로 새 주택공급이 감소하면 결국 3~4년 내지 4~5년 뒤에는 전세값과 매매값은 다시 오를 수밖에 없다. 실수요자는 조바심 보다는 인내심을 가지고 준비할 필요가 있다. 2022년 이후 언제든 찾아올 상승기에 대비한 현명한(SMART) 투자자세가 요구된다. 내집마련의 적기로는 구매심리가 회복되고 거래량이 평균치를 회복하는 바닥권 저점탈출시기를 저울질해 볼 수 있다. 그때가 언제쯤 일까. 지금부터 빠르면 1~2년 뒤 늦으면 2~3년 뒤쯤으로 추정된다. 올해 말까지 2분기이상 거래감소가 지속될 경우, 부동산경기는 본격적인 침체기를 맞을 공산이 크다. 과거 경험칙과 부동산경기의 순환변동싸이클 법칙에 따르면 부동산경기는 한번 침체에 빠지면 장기화 가능성이 높다는 뜻이다. 앞으로도 거래량, 매매값과 전세값의 변동률, 미분양, 투자심리, 전세가율, 지가추이 등 주택시장 관련 여러 선행지표의 움직임을 종합적으로 면밀히 관찰해볼 일이다. 97년말 IMF사태나 2008년 글로벌 금융위기와 같은 대형 돌발악재가 발생하지 않기를 간절히 바라면서 말이다.
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2018. 6. 7.

고종완 한국자산관리연구원장
부동산의 가치를 믿는 가치투자신념을 가진 가치부동산 전문가로서 교수, 방송인, 저자, 연구인, 사업가 등 다양한 직업과 활동을 펼치고 있다. 부동산학계의 투자명의, 과학적인 자산진단가로 불리는 그는 사람들의 부동산판단을 돕는 참된 조력자가 꿈이다. 대표적인 연구성과는 부동산의 핵심을 관통하는 근본가치와 객관적 지표를 활용하여 부동산자산의 기본원리와 과학적 투자법칙, 실천적 투자전략을 도출하였다.

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