서울 송파구에 살고 있는 서 모 씨(49)는 최근 기존에 가입했던 300만 원짜리 청약예금 통장을 두고 고민에 빠졌다. 2년 전 보유하고 있던 집을 팔고 무주택자가 됐지만 무주택 기간이 짧고 부양가족 수도 적어 청약 가점제 점수가 높지 않다고 판단했기 때문이다.

지난 4일부터‘주택 공급에 관한 규칙' 개정안이 시행되면서 내 집 마련 실수요자들의 고민이 커지고 있다. 특히 청약가점제 시행이 확대되면서 기존 가입자들을 중심으로 청약통장을 '리모델링'하려는 수요가 늘고 있다. 변화하고 있는 주택청약시장에서 위험을 피하고 현명하게 주택을 분양받을 있는 방법은 무엇일까.
지금부터 주택청약제도 개선안에 따라 달라진 청약가점제와 기존 가입자들이 알아둬야 할 유의사항에 대해 알아보자.

청약 당락을 좌우하는‘청약 가점제’란?

청약가점제란 부양가족 수(35점 만점), 무주택 기간(32점 만점), 청약통장 가입 기간(17점 만점)을 기준(총 84점)으로 점수를 매겨 높은 사람이 우선 청약에 당첨되도록 하는 제도다.

지난해 8·2 부동산 대책을 통해 민간 분양 아파트에 대한 적용 비율을 높이면서 청약 당락을 좌우하는 중요한 요소가 됐다. 현재 투기과열지구 내에서 전용 85㎡ 이하 중소형 아파트는 100%, 85㎡ 초과는 50%가 청약가점제로 공급된다. 지금까지는 투기과열지구나 청약 조정 지역(조정 대상 지역)을 제외하고는 재당첨 규제가 없었다. 하지만 앞으로는 가점제를 활용해 청약에 당첨되면 당첨된 자는 물론이고 그 세대에 속한 자도 2년간 가점제로 청약을 받을 수 없다.

민영주택 대부분 청약 가점으로 분양

투기과열지구나 조정 대상 지역 내 인기 지역에서는 청약 1순위가 돼야 당첨 확률이 높다.
1순위가 되기 위해서는 통장 가입 기간 2년 이상, 한 채 이하 주택 보유 조건을 충족시켜야 한다. 또한 세대주와 세대원 전원이 5년 이내 당첨된 적이 없어야 한다.

최근 서울과 과천 등에서는 해당 지역에서 1년 이상 거주해야 한다. 민영주택을 공급할 때 적용하는 청약 가점제는 총 84점이다. 이중 가장 가점이 높은 항목이 부양가족(35점)이고 무주택기간(32점), 통장 가입 기간(17점) 순이다. 부양가족은 한 명이 늘어날 때마다 5점씩 올라간다.

가점보다 우선하는‘특별공급’에도 주목

다자녀, 노부모 부양자, 신혼부부 등을 대상으로 하는 특별 공급은 건립 가구 수의 각 10% 안팎에서 우선 당첨 기회를 주는 제도다. 해당사항이 있다면 가점보다 유리한 위치에서 분양을 노려 볼 수 있다. 노부모 부양자 특별공급은 65세 이상의 노부모를 3년 이상 계속 부양해야 혜택을 준다.

중요한 점은 세대주 본인뿐만 아니라 노부모까지 무주택자라는 요건을 갖춰야 하는 것이다. 부모 소유 주택에 대해 신경 쓰지 않는 청약가점제와 혼동하지 않도록 한다. 공공기관이 공급하는 전용면적 85㎡ 이하의 공공 분양의 경우 다자녀와 노부모 부양자 특별공급 자격에선 소득제한이 있을 수 있다. 하지만 민영주택의 경우에는 소득에 큰 제한이 없다.

청약 가점제 기존과 달라진 점은?

주택청약제도 개정안으로예비입주자 모집에서도 가점제가 우선 적용된다.
현재는 당첨자가 계약을 포기하거나 자격요건이 되지 않아 미계약 분이 발생하면 예비입주자를 뽑아 추첨제로 선정했다. 그러나 앞으로는 예비입주자 선정 시 추첨제가 아닌 가점제를 우선적으로 적용한다.

청약 조정 지역에서는1순위 자격요건이 한층 더 까다로워진다.
부산의 경우 청약통장 가입 후 6개월이 지나면 1순위 자격을 획득할 수 있었으나 앞으로는 청약통장 가입 후 2년이 지나야 청약할 수 있다. 국민주택의 경우 이에 더해 납입횟수 24개월 이상 조건도 충족해야 한다.

청약 조정지역에서는가점제 적용 비율도 늘어난다.
85㎡ 이하의 경우 현행 40%인 가점제 비율이 75%로 상향 조정되며 가점제 비율이 적용되지 않는 85㎡ 초과는 30%로 늘어난다.

청약통장 리모델링으로 대안 찾기

실수요자라 할지라도 이미 1주택을 소유하고 있거나 가족 구성원 수가 적으면 가점제 순위에서 밀려나 당첨 기회가 줄어들게 된다. 청약저축 통장 가입자들 가운데 청약 가점이 낮아 당첨 확률이 떨어진 사람들은 청약예금으로 전환하는 경우도 있다.

주부 김 모 씨(50)는 최근 1500만 원 넘게 들어있던 청약저축 통장을 예금으로 전환했다. 공공아파트는 분양 물량이 거의 없고, 있어도 서울 외곽이거나 수도권이어서 청약저축 통장이 무용지물이 된 것 같다는 판단 때문이다.
민영 아파트 청약을 고려하고 있는 조 씨는 신규 가입만 가능한 주택청약저축에서 청약예금으로 갈아탔다. 추첨제 물량이 있는 중대형 아파트 청약을 검토하는 사람들도 늘고 있다.

청약통장 리모델링시 주의할 점은?

무조건 통장을 변경하기보다는 자신의 청약 가점을 계산한 뒤 결정하는 것이 현명하다. 무주택세대주로 저축통장에 장기간 꼬박꼬박 돈을 불입했더라도 부양가족 수가 많지 않아 가점이 낮을 수 있기 때문이다. 또 정부가 앞으로 5년간 청약저축 몫인 공공 분양 주택 15만 가구를 공급하겠다고 발표한 것도 고려해야 할 부분이다.

국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산 전문위원은 "정부가 수도권 요지에 공공택지와 공공 주택 공급을 늘린다는 방침"이라며 "청약저축 장기 가입자는 통장 전환에 앞서 분양가와 당첨 가능성, 분양가 등을 비교해보고 신중히 결정하는 게 좋다"고 말했다.

안락한 노후를 위한 내 집 마련…꼼꼼히 체크해야

최근 서울 개포 주공 8단지 등 인기 지역에서 벌어진 청약 열풍은 불확실성이 가득한 시대에서 안전자산을 보유하려는 심리로도 볼 수 있다. 주택청약에 성공하기 위해서는 수시로 바뀌는 복잡한 청약 제도에 대한 정확한 이해는 필수다. 여기에 꾸준히 청약하는 인내심도 필요하다.

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