오피스텔은 한때‘국민 재테크’‘은퇴 설계 만병통치약’으로 불렸지만 최근에는 임대수익률이 계속 떨어지고 있다. 수도권의 평균 연간 임대수익률을 보면 2013년 5.76%에서 2016년 5.31%로 하향곡선을 그리고 있다. 그러나 여전히 수익형 부동산의 대표는 오피스텔이고, 누구나 도전 가능한 투자처 역시 오피스텔이다. 또한 시중은행들의 1년 만기 정기예금 금리가 연 1.43%란 점을 감안하면 연 5%대 임대수익률은 여전히 매력적이다.

진주 1위, 포항과 통영 등 경상 지역에서 수익률 높아

지난 1년간 우리나라에서 가장 높은 임대수익을 거둔 지역은 어디일까? 부동산114에 따르면 올 3월 말 기준 전국 71개 시중에서 임대수익률이 가장 높은 곳은 진주시로 10.71%를 기록했다. 다음으로는 포항시 10.09%, 속초시 9.42%, 제주시 9.02%, 통영시 7.92% 순으로 특히 경상도 지역에서 수익률이 높았다. 다만 개별 물건에 따라 수익률 편차가 있다는 점은 참고하기 바란다.

오피스텔 임대수익률 가장 높은 지역

• 진주10.71%
• 포항10.09%
• 속초9.42%
• 제주9.02%
• 통영7.92%

왜 경상 지역이 높았을까?

이들 지역이 이렇게 높은 임대수익률을 기록한 이유는 부족한 공급 때문이다. 연간 임대수익률 1위를 기록한 진주시의 경우 2015년 이후 오피스텔 공급 물량은 1,260실로, 전국 71개 시 평균 3,467실의 3분의 1 수준에 불과했다. 2위인 포항시 역시 같은 기간 공급된 오피스텔이 1,280실밖에 안 된다. 가격은 어느 정도일까. 당연히 분양가는 저렴하다(그래야만 임대수익률이 높게 나온다). 이번 조사에서 연간 임대수익률 상위 10개 지역 3.3㎡당 평균 분양가는 320만원이었다. 전국 오피스텔 3.3㎡당 평균 분양가인 807만원의 절반도 안 되고, 서울과는 비교가 안 된다.

그렇다면 서울은?

최근 서울 지역 오피스텔 시장은 상당히 위축돼 있다. KB국민은행에 따르면 올 7월 서울 오피스텔 임대수익률은 4.98%로 5% 선이 붕괴됐다고 한다. 서울 오피스텔 수익률이 5% 선 아래로 떨어진 건 2010년 7월 이후 7년 만이다. 이유는 역시 공급과잉과 매매가격 상승 때문이다. 국내 부동산시장에서 오피스텔 전성기는 2013년 하반기에서 2014년 상반기까지다. 당시 서울 지역에서는 6%대 수익률이 등장했을 정도다. 하지만 그 후 건설사들이 서울과 수도권에 대거 몰려들었고, 분양가는 오르는데 수익률은 계속 고개를 숙였다. 서울 오피스텔 임대수익률 추이를 보면 2016년 1월까지만 해도 5.42%로 버텼지만 올 6월 5.00%에 이어 최근 급기야 5%대가 깨지고 말았다. 경기 지역도 하락세다. 경기 오피스텔 임대수익률은 지난 2014년 1월 6.11%를 기록한 뒤 올 7월 5.44%까지 떨어졌다.

앞으로의 전망은?

지역별 임대수익률 비교에서 놓쳐서는 안 되는 점이 있다. 바로 오피스텔 투자의 근본 목적이다. 오피스텔은 은퇴 이후 안정적인 수익 마련 차원에서 접근하는 경우가 대부분이다. 따라서 임대수익률‘수준’뿐 아니라 임대수익의‘규모’도 중요하다. 가령, 수익률이 상대적으로 낮더라도 월 80만원 이상의 수익을 챙기는 것을 선호한다는 이야기다. 그래서 뭉칫돈이 임대수익률이 높은 지방 대신 서울로 몰리는 것이다.
‘지방 강세, 수도권 약세’ 현상에 대해 다수의 전문가들은“그래도 오피스텔 투자의 생명은‘수요’에 있다”라고 조언한다. 실제로 오피스텔 투자의 최악은 낮은 임대수익률이 아니라 바로‘공실’이다. 앞서 지방 쪽 수익률이 연 10%대로 나오는 건 공급부족 때문인데, 왜 공급이 부족한지 생각해볼 필요가 있다. 왜냐하면 공급을 늘릴 경우에 수요가 부족해 이번엔 수익률이‘폭락’할 수 있기 때문이다.
그래서 건설사들은 지속적으로 서울에서 공급을 확대하는 것이다. 올 7월 기준 서울 오피스텔 평균 매매가격은 2억3000만원 선. 일선 부동산 중개업소에 가면“2억 투자해서 연간 1000만원을 따박따박 챙기는 데가 어디 있어요?”라고 강조한다. 게다가 1인가구가 늘고 있어도 아직 급증 현상은 나타나지 않아, 오피스텔 황금기가 다시 찾아올 수 있다는 장밋빛 전망도 나온다.

투자는 어떻게?

현재 오피스텔 시장은 공급과잉, 고분양가, 수익률 하락이라는 삼중고를 겪고 있다. 따라서 분명 투자에 신중해야 한다. 우선 인근 지역에 공급량이 많고 매매가가 높은 경우는 피해야 한다. 오피스텔 투자 ABC라고 불리는 도심(인구이동이 잦은 곳), 학교 주변(대학가), 기업 배후지(직장인 수요), 택지지구 등에 입성하는 것이 누가 뭐래도 가장 안전한 투자 방법이다.
게다가 현재 정부는 투기과열지구, 조정대상지역에 위치한 오피스텔에 대해 분양권 전매를 소유권이전등기 때까지 금지하는 등 규제를 강화한 상태이다. 따라서 전략을 잘 세울 필요가 있는데 신규 분양 대신 최근 5년 내 지어진 신규 오피스텔을 고려해보는 것도 대안이 될 수 있다. 또 하나. 일반적으로 오피스텔 투자는 대출을 받아 이자를 제외한 임대수익을 노리는 방식을 취한다. 그런데 최근 대출금리 상승 조짐이 나타나고 있으니 대출 비중을 보수적으로 적게 가져가는 자세도 필요하다.

정철진
매일경제신문 기자 출신으로<주식투자 이기려면 즐겨라><자본에 관한 불편한 진실> 등 재테크 서적을 10여 편 집필한 국내 대표적인 경제 칼럼니스트다. SBS 라디오<정철진의 스마트 경제>를 2년여간 진행했으며 현재 지상파와 종편 등에서 시사경제 평론가로 활발하게 활동하고 있다.

※ 이 컨텐츠는‘시니어 문화 활성화’를 위해 라이나전성기재단이 발행한<헤이데이> 기사 중 일부를 발췌한 것입니다. 라이나생명은 라이나전성기재단의 다양한 사회공헌 사업을 지원합니다.