2019 주택시장전망은 ‘OO’이다(상)
지난여름 뜨겁게 달아올랐던 강남재건축을 비롯하여 추격매수로 들썩이던 강북아파트 마저 떨어졌다.
하늘 높은 줄 모르고 고공행진 하던 강남3구 아파트는 급매물이 출시되고 있지만 매수세가 꽁꽁 얼어붙은 탓에 소화가 잘 안 된다. 강남에 이어 실수요자 추격매수로 한껏 기세를 부리던 마.용.성(마포,용산,성동) 과 노.도.강(노원,도봉,강북) 아파트 값도 한풀 꺾였다.
서울부동산 광장에 의하면 아파트 매매거래는 올 8월 1만4979건, 9월 6702건, 10월 1212건으로 11월 들어서는 더 급감하고 있다. 급등진원지인서울아파트 몸값이 규제정책, 실물경기 둔화, 투자심리악화 등 여러 요인으로 추락 중이다.
실제로 잠실주공5단지 84㎡(전용)는 19억원1천만원에서 17억2천만원, 옥수동 어울림더리버 84㎡(전용)는 14억5천만원에서 12억5천만원으로 두달 새 각각 떨어졌다. 잠실주공 5단지, 은마아파트도 2억씩 빠진 가격에 급매물이 나오지만 추가하락을 기대하는 매수자의 실종으로 거래절벽현상이 현실화되고 있는 것이다.
왜 그럴까.
9.13 주택시장안정대책발표로 매물을 받아줄 다주택자는 물론이고 1주택자도 은행대출이 꽉 막힌 데다 9.21공급대책으로 인해 더 나은 주택으로 갈아타기 하거나 무주택자조차도 매수자체를 보류, 연기하는 사람들이 늘고 있기 때문이다.
10월 31일부터 시행된 총부채원리금상환비율(DSR)제도가 시장에는 직격탄을 날리고, 돈줄 차단역할을 톡톡히 수행하고 있다는 분석이다.
즉, DSR이란 모든 금융권 대출의 원리금 상환부담이 연소득 대비 얼마인지를 감안해 대출을 관리하는 지표로서 고가주택, 2주택자, 규제지역은 사실상 대출이 막혔다. 금리인상, 다주택자 양도소득세중과, 종합부동산세 강화, 임대사업자에 대한 세제혜택축소조치까지 겹쳐 융단폭격을 당한 주택시장은 사실상 초토화되고 있는 양상이다.
집값하락세 확산, DSR 충격, 거래절벽 전조현상 출현
2018년도 주택시장을 결산하면 정책과 시장의 지루한 싸움이 지속되는 가운데 정책변화에 따라 상승과 하락을 오가는 롤러코스트 장세가 연출됐다.
문재인 정부는 지난해 8.2대책을 포함한 여덟 번에 걸친 세금중과, 대출규제, 전매제한, 재건축억제등 고강도 규제대책을 쏟아 냈지만 그때마다 반짝 하락에 그칠 뿐 재반등이 반복됐다. 때문에 정책 실패라는 냉혹한 시장평가 앞에 결국 정부는 공급부족이 결코 아니라는 당초 생각을 접고 초강력 대출규제조치 도입과 더불어 제3기 신도시 공급확대계획을 내놓기에 이르렀다.
그 결과 올 추석 이후엔 정책약발이 다소 먹히면서, 11월 이후 시장은 진정상태, 조정국면에 진입하는 모양새다. 하지만 매도자와 매수자간 치열한 눈치보기, 눈치싸움 다시 말해 관망세, 조정장세가 언제까지 이어질 것인지를 두고는 전문가들조차 견해가 엇갈린다.
내년 이후에는 상당기간 안정국면으로 전환될 것이라는 긍정론(안정론)과 조만간 숨고르기장세가 마감되고 내년 봄 이후 재상승가능성이 열려 있다는 부정론(상승론)이 팽팽하게 맞서는 상황이다.
건설산업연구원(이하‘건산연’)은 11월 8일 경기전망보고서를 통해 내년 전국주택매매가격은 올해보다 1.1%, 수도권은 0.2% 각각 떨어질 것으로 내다보았다.
올해 3.5% 오를 것으로 보이는 수도권은 6년 만에 마이너스(-)로 하락전환하며 지방은 올해(-1.2%) 보다 하락폭이 더 커져 -2.0% 하락을 예측했다. 전세시장은 전국적으로 1.5% 가량 떨어질 것으로 내다봤다. 매매와 전세모두 안정세를 전망한 것이다.
건산연은 이어 수도권 집값하락의 근거로 대내외 경제상황의 부진, 부동산규제정책, 대출규제등을 꼽았다. 그러면서 건산연은“서울집값은 각종 악재에도 불구하고 양도세중과 등 영향으로 집을 팔지 않고 장기보유를 선택하면 서울집값은 쉽게 내려가진 않을 것이다”고 말해 서울지역만큼은 하락론에 신중을 기하는 조심스런 자세를 취했다.
다른 연구기관의 전망도 유사해 이를 종합하면 2019년 주택시장은 상승세 지속 내지 추가상승보다는 하향안정세에 방점이 찍힌다.
고종완 한국자산관리연구원장
부동산의 가치를 믿는 가치투자신념을 가진 가치부동산 전문가로서 교수, 방송인, 저자, 연구인, 사업가 등 다양한 직업과 활동을 펼치고 있다. 부동산학계의 투자명의, 과학적인 자산진단가로 불리는 그는 사람들의 부동산판단을 돕는 참된 조력자가 꿈이다. 대표적인 연구성과는 부동산의 핵심을 관통하는 근본가치와 객관적 지표를 활용하여 부동산자산의 기본원리와 과학적 투자법칙, 실천적 투자전략을 도출하였다.