안녕하세요. 정철진입니다.

먼저 지금 부동산 관련 세법은 세무사 조차 어려워하고 있다는 말씀을 전합니다. 법이 짧은 기간이 많이 바뀌었고, 이 과정에서 상충되는 부분과 예외적인 부분이 존재해 솔직히 세무사도 완벽하지 않습니다. 

취득세부터 보면, 지난해 12월엔‘지방세법 시행령’ 개정이 있었고, 7개월 만인 ‘7·10 대책’ 발표에선 변화폭이 더 커졌습니다. 2주택자라면 비조정대상지역에서 기존대로 1~3%의 세금을 치르지만 조정대상지역에선 8%로 세금을 정리합니다. 3주택자는 비조정대상지역에서 8%, 조정대상지역에서 12%의 세율을 적용받습니다. 4주택자는 지역에 관계없이 12%의 세율이고요. 그러니까 취득세도 지역에 따라 중과세율의 적용 범위가 달라진 게 핵심입니다. 

자, 그런데, 지방세법 개정안이 국회를 통과하는 과정에서 분양권이나 입주권, 오피스텔도 주택수가 포함된 겁니다. 만약 오피스텔 2채를 보유한 1주택자가 조정대상지역에서 집을 산다면 지금까지는 1주택만 계산돼 1~3%(종전 3주택 이하 세율)의 취득세율을 적용받았지만 앞으론 오피스텔이 주택수에 포함되기 때문에 4번째 집으로 간주돼 12%(개정 4주택 세율)의 세율이 적용됩니다. 

그런데요, 헷갈리는 건 오피스텔을 신규 취득할 때는 취득세가 고정된다는 데 있습니다. 4.0% 고정입니다. 오피스텔은 주택이 아닌 건축물이기 때문이라는데 즉, 오피스텔을 여러 채 가진 사람이 주택을 살 땐 그 전체가 주택수에 포함돼 세율이 오르지만, 반대로 다주택자가 오피스텔을 살 땐 취득세율이 고정값이란 겁니다. 이뿐만이 아닙니다. 양도소득세나 종합부동산세 경우에는 이제 오피스텔의 실제 사용 목적에 따라 주택수에 가산하는 것이 결정됩니다. 

여기까지가 취득세이고, 양도세는 정말 어렵습니다. 웬만한 세무사도 혼동하기 쉽습니다. 우선 조정대상지역에서 2017년 8월 3일 이후 취득했는지에 따라 비과세 조건이 2년 보유와 거주로 갈립니다. 또 새집을 산 지역과 시점에 더해져 기존 주택을 매각해야 하는 시점이 언제인가 봐야하고요, 장기보유특별공제는 2년 거주 요건을 채운 뒤 보유기간을 따지는데, 내년부턴 거주기간과 보유기간을 각각 따로 따져서 조건 달성 여부에 따라 매도할 경우 양도세가 큰 폭으로 갈립니다. 

그나마 다주택자가 양도세를 줄이는 원칙이 있다면 다주택자 경우 조정대상지역에선 세금이 중과되기 때문에 비조정대상지역 주택부터 파는 식으로 매각 순서를 짜는 것 정도입니다. 따라서 양도세 경우에는 독자님의 해당 세무사와 정말 꼼꼼하게 제법 긴 시간을 두고 살펴보시길 권합니다. 그런데, 문제는 최근 줄어드는 거래량입니다. 거래가 큰 폭으로 줄어들고 있어 매도 타이밍 잡기가 어려울 수 있는데 이 점도 꼭 염두하시길 바랍니다.