소형 주택을 구입해 월세를 받고자 했던 A 씨. 그러나 가진 돈이 부족해 돈 빌릴 방법을 강구하는 중이다. 은행에 가면 뾰족한 해결책이 있을까?

은퇴자들 사이에서 소형 주택을 구입해 월세를 받는 재테크가 인기를 끌고 있다. 1인 가구, 신혼부부 등‘작은 주택’을 선호하는 계층이 늘고 있는 추세라 손해 볼 일이 없다는 인식이 생긴 것.
이때 퇴직금이나 여윳돈으로 주택 구입이 어렵다면 주택담보대출을 이용할 수 있다. 더군다나 최근 시중은행의 주택담보대출 이자율은 3~4%대로 낮은 편이다. 만일 주택담보대출을 받고자 한다면 계약을 맺기 전 매입할 주택에 대한 정보를 은행에 제출한 뒤 대출 심사를 받는 것이 우선이다. 이를 통과하면 매입에 필요한 대출금을 융통받을 수 있으며, 소유권 이전은 등기 등 법적인 절차를 마친 후에 이뤄진다.

주택을 매입해 임대 소득을 얻으면 세금 문제가 생긴다?

정부는 소형 주택의 임대 소득을 사업소득으로 보기 때문에 최고 38% 세율로 종합과세를 매긴다.
하지만 시가 9억원 이하의 1주택 소유자는 비과세가 허용된다. 예컨대 거주 중인 주택이 전세나 월세이면서 다른 임대주택을 소유한 경우 임대 소득에 대한 세금을 낼 필요가 없다는 의미다.
이미 집을 소유했거나 심지어 두 채를 가진 경우라도 임대 소득이 연간 2천만원을 넘지 않으면 다른 소득과 합해 종합과세하지 않고 15.4%의 단일세율로 분리과세하기 때문에 절반 이상의 절세 효과를 기대할 수 있다. 그러나 반대로 연간 임대 수익이 2천만원이 넘는다면 최고세율 38%의 종합과세에 해당하므로 잘 따져볼 필요가 있다.

신용대출 받은 사람의 주택담보대출 한도는 줄어들까?

빚이 있으면 대출 한도가 줄어들게 마련. 은행은 대출 전 차주(借主)의 상환 능력을 평가하는데
그 기준에는 주택의 가치를 포함해 차주의 소득, 채무, 나이 등 다양한 항목이 포함된다. 만일 구입
하려는 소형 주택의 가격이 3억원이면 시중은행의 대출 한도는 주택가격의 60%에 해당하는 1억8천만원 정도. 따라서 자기 돈 1억2천만원이 있어야 집을 살 수 있다. 설령 그만큼의 여유 자금이 있어도 신용대출이 많으면 대출 한도에서 차감되는데 위의 경우 다른 은행에서 이미 신용대출 2천만원을 받은 사람은 담보대출을 1억원밖에 받을 수 없다. 신용대출이 많을수록 대출이 어려워지니 평소 자금 관리에 관심을 기울이는 게 좋다.

변동금리는 낮고 고정금리는 높은데, 변동금리가 더 유리할까?

주택담보대출의 경우 변동금리가 많은데, 이는 고정금리보다 싸기 때문이다. 그러나 둘 중 어느 것이 더 낫다고 말하기는 매우 어렵다. 변동금리는 한국은행의 기준 금리에 의해 3개월 혹은 6개월 등 기간 단위로 변경되는데 금리 인상의 가능성은 그 누구도 예측할 수 없기 때문이다. 하지만 상당수 전문가들은 금융 위기로 인해 최근 몇 년 동안 한국은행이 저금리 상태를 계속 유지하고 있다는점을 근거로 금리 인상을 전망하고 있다. 참고로 은행 금리는 전국은행연합회 인터넷 사이트(www.kfb.or.kr)에서 비교할 수 있다.

주택담보대출을 받은 A 씨. 타 은행에 비해 너무 높은 이자를 내고 있다는 생각이 든다. 은행에 이를 낮춰 달라고 요구할 수 있을까?

담보가격이 상승했거나 이자 등 기타소득이 증가했을 때 이를 증명할 만한 서류를 은행에 제출하면 금리 인하를 받을 수 있다. 금융감독원에 따르면 지난해‘금리 인하 요구권’을 주장한 사람은 평균 연 1%포인트 안팎의 금리 인하 혜택을 받았다. 금액으로 환산하면 21조2860억원이다.

금리가 더 낮은 은행으로 갈아타도 괜찮을까?

언제 어느 은행에서나 가능하며 대출을 받은 지 하루 만에 갈아타는 것도 문제되지 않는다.
단, 3년 안에 원금을 상환할 경우 상환금액의 1%대에서‘중도 상환 수수료’가 부과되기 때문에 은행 변경이 자신에게 유리한지 잘 따져봐야 한다. 가령 3년 만기 원금 일시 상환을 조건으로 1억원을 대출했다고 가정하자. 만기 1년을 남겨놓고 현행 금리 4%보다 1%포인트 낮은 3%대 은행으로 갈아타려고 하자 기존의 은행에서 중도 상환 수수료 1.5%를 요구한다. 이때 대출은행을 변경한다면 이자가 400만원에서 300만원으로 줄어들지만, 중도 상환 수수료 150만원을 내야 하므로 오히려 손해다.

대출이자를 연체하면 담보로 잡힌 집은 즉시 경매로 넘어갈까?

대출이자가 연체된 지 3개월에서 6개월이 지나면 은행은 차주(借主)에게 경매 일정을 통지한다. 실제 경매 절차가 진행되고 소유주가 바뀌기까지 시간은 약 1년 정도 소요되나 그 전에 연체 빚을 모두 갚으면 경매를 취소시킬 수 있다.

연체이자율은 은행마다 다를까?

전국은행연합회 공시에 따르면 2014년 4월 17일 기준 은행의 최고 연체이자율은 11~21%이다.
연체이자는 그 달 연체분에 대해 부과되는데 연이율을 5%로 가정할 때 5억원 대출을 받은 차주의 연체이자는 한 달 동안 무려 21만원 차이가 난다. 가장 낮은 곳은 23만원, 가장 높은 곳은 44만원 정도. 연체이자율 상한선이 가장 낮은 곳은 기업은행(11%), NH농협은행(15%), 부산은행(15%)이다.

대출이자, 세금 혜택 받을 수 있나?

고정금리, 만기 15년 이상의 분할상환 방식으로 상환하는 주택담보대출은 1천5백만원 한도에서 이자 소득공제를 받을 수 있다. 단, 현행 세법은 주택 가격이 4억원을 넘는 경우 소득공제를 허용하지 않는다.

전세를 벗어나 드디어‘내 집 마련’의 기회를 갖게 된 A 씨. 주택담보대출을 이용해 부족한 자금을 채우려고 했으나 A 씨가 구입하고자 하는 주택 가격을 은행마다 다르게 평가한다. 이렇게 감정 평가액이 달라질 수 있을까?

똑같은 아파트, 똑같은 호수라도 은행마다 감정가를 다르게 책정할 수 있다. 보험사나 상호금융(농협·수협·축협 등)에서는 한국감정원과 같은 외부 평가기관에 감정을 의뢰하는 경우가 대부분이고 대형 은행의 경우 자체 감정을 하는 곳이 많은데 일반적으로 외부 평가기관의 감정 평가액이 더 낮은 편이다.

담보 아파트가 너무 낡았다면 대출이 불가능할까?

실제로 정부 보증 대출을 신청했다가 담보 아파트가 너무 낡아 대출 자체가 거절된 일이 있다. 은행은 차주가 구입하려는 아파트의 실제 가치를 알아보기 위해 현장에 감정평가사를 파견한다. 그런데 만일 아파트가 오래돼 낡았거나 대중교통을 이용하는 것이 어려운 정도라면 향후 되팔 때 매각 가능성이 떨어지기 때문에 감정가가 내려가고 자연히 대출 한도도 줄어든다.