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일본의 사례를 통해 본 부동산 위기
일본의 주택 사정을 보면 특이한 점을 발견할 수 있다. NHK<추적! 진상파일>이란 프로그램에서 도쿄의 대표적 주택지인 스기나미, 세타가야 등 두 개의 구에서 빈집을 찾으러 다닌 적이 있다. 일일이 찾아다녔더니 500가구가 빈집이었고, 그중 집주인의 행방을 알 수 없는 빈집만 100가구가 넘었다. 땅값 비싸기로 소문난 지역의 빈집 통계는 일본 시청자의 관심을 끌기에 충분했다. 일본에는‘도쿄 주민은 1가구 3주택이다’라는 말이 있다. 이는 본인 주택에 친부모의 본가와 처가에서 유산으로 물려받은 집을 더하니 세 채가 된다는 뜻이다. 방송의 요지는 이 세 채나 되는 집들을 팔면 손해를 보지만, 가지고 있어도 돈이 되지 않기 때문에 결국 관리하지 않고 방치되어, 땅값 비싼 도쿄에도 저렇게나 많은 빈집이 생겼다는 것이었다. 그래서 이에 대한 대책으로‘효과적인 빈집 활용을 위한 사업 모델’에 관심이 집중되고 있다. 더는 부동산 가격 상승에 따른 이익을 기대할 수 없고, 빈집이 만드는 무연사회(장기화된 경기 침체, 저출산·고령화, 독신층의 증가 등으로 주변 사람과의 교류 없이 홀로 살아가는 사회를 의미)의 그림자를 덜겠다는 자구책의 일환이다.
버블 경제를 통해 하늘을 찌르던‘단카이 세대’의 구매력이 떨어진 일본의 현재 모습이다. 주택을 중심으로 급등했던 2000년대 부동산 가격은 일본만의 특징이 아니라, 우리나라를 비롯해 세계적으로 공통적인 상황이다. 그리고 베이비붐 세대의 사회적 기여도가 가장 높았던 지난 2000년대 후반을 정점으로 부동산 가격이 급격하게 하락하고 있다는 것도 유사하다. 이는‘베이비붐 세대’ 이후 큰 구매 세력이 등장하지 않고 있으며, 인구가 감소하고 부동산 수요가 늘지 않았기 때문이다.
결국 세계 부동산 가격 폭락의 기폭제가 되었던 2008년 미국의 부동산 부실 대출 사건도 따지고 보면 폭등하던 부동산 가격으로 인해 수요와 공급이 어긋났기 때문이다. 요즘 들어 전문가들이 세계경제에 대해 우려를 나타내는 것도 바로 이런‘수요의 부족’에 기인한다. 저출산에 고령화까지 더해지며 나타나는 사람들의 부동산 집착에 경고를 보내는 것이다. 초과 이익을 내려면 초과 수요가 필요하다. 그러나 초과 수요가 나타날 환경이 조성되지 않고 있다는 점을 주목할 필요가 있다.
단카이 세대‘단카이’란 덩어리라는 뜻으로, 1947~1949년에 태어난 일본의 베이비붐 세대를 뜻한다. 1970년대와 1980년대 일본의 고도성장을 이끌었다.
2000년대 10년간 강렬하게 행복했던 부동산 상승세의 추억에서 벗어나지 못한 채 그저‘그림의 떡’을 보며 입맛을 다시듯, 돈도 되지 않는 자신의 부동산을 껴안고 있는 건 아닌지 스스로 돌아봐야 한다.
과거의 좋았던 추억 대신 현실로 눈을 돌려라
영원히 자라지 않는 피터팬처럼 몸은 이미 성인이 되었는데, 이를 거부하고 어린아이로 남아 있기를 바라는 심리 상태 또는 행동을 심리학에서는‘피터팬 증후군(Peter Pan Syndrome)’이라 한다. 이는 행복하던 옛 시절에 머물고 싶은 본능이 크게 작용하기 때문이다. 부동산 문제에서는 이런 피터팬 증후군을 빨리 벗어나야 한다. 이미 세계적인 추세는 부동산 호황의 추억을 뒤로하고‘네버랜드’를 떠났는데, 유독 한국인의 부동산 사랑은 네버랜드 추억 속에 남아 있다. 우리는 동화의 주인공이 아니다. 그러니 못된 부동산에 대한 집착을 버려야 한다.
문제는 발생하기 전에 예방하는 것
어쩌면 올해가 부동산 위기에서 탈출할 금세기 마지막 기회라고 경고하는 이도 있다. 부동산 시세가 바닥까지 떨어졌다고 하는 이도 있다. 이렇게 단언하는 전망은 분명 속단이다. 바닥이 어디인지는 누구도 모른다. 바닥으로 떨어지는 와중에도 부동산으로 돈을 버는 예외적인 경우도 있다. 그러나 이런 경우는 매우 제한적이다. 또 하나 부동산의 큰 단점은‘현금화’하는 데 시간이 오래 걸린다는 것이다. 즉, 부동산으로 유동성을 확보하기 위해서는 앞장서서 손해 보듯 움직여야 한다. 그래서 문제가 발생하기 전에 미리 부동산 비중을 줄이는 방향을 제시하는 것이다. 은퇴 이후 안정적인 자산 운영으로 연착륙하려면 부동산에 대한 환상과 집착에서 벗어나 쓸모없는 부동산의 비중을 줄여야 한다. 전체 자산에서 부동산 비중을 반까지 낮추어라. 어차피 가지고 있어 봤자 돈이 되지 않을 부동산을 미리 처분해 자산 가치가 더 하락하는 것을 방지하라는 말이다. 물론, 임대 상가처럼 돈이 되는 수익형 부동산까지 무작정 버리라는 건 아니다. 그저 보유만 하고 있는‘빈집’이나 혹시나 해서 사둔 지방의‘임야’처럼 혹시나 하는 마음으로 가지고 있는 부실 부동산부터 우선적으로 처리하라는 것이다. 그 방법이 어렵다면‘사는 집’과‘소출이 나는 산물 기반의 땅’만 남기고 현금화해라. 부동산 소유의 행복감을 유지할 수 있는 좋은 방법이다.
수익형 부동산 주기적인‘임대 수익’을 주목적으로 하는 부동산으로 펜션, 원룸텔, 임대 상가 소호 사무실 등을 들 수 있다.
