Q. 2021년에 시작될 3기 신도시 청약에 관심이 많습니다. 혹시 미리 준비할 사항은 없을까요?

일단 정부는 2021년 7월부터 3기 신도시에서 3만 가구를 사전청약으로 공급하겠다고 밝혔습니다. 일단 인천 계양 등에 4300가구가 7월에 청약하고요, 9~10월에는 3기 신도시 지역인 남양주왕숙2(1500가구) 등 5600가구, 11~12월 남양주 왕숙(2400가구), 부천 대장(2000가구) 등으로 '계획'은 잡혀 있습니다. 그런데 3기 신도시 사전청약을 준비하신다면 특히 자격요건을 잘 살펴야 합니다. 해당지역에 거주하는 무주택 가구이자 청약저축 가입자여야 합니다.

기본적으로 일반 청약과 동일한데요. 다만 우선공급 대상이 되기 위한 의무거주기간의 경우는 1~2년 뒤로 예상되는 본청약 시점까지 충족되도록 맞추면 됩니다. 그리고 사전청약의 소득심사는 모집공고 시점을 기준으로 진행합니다. 당첨 이후 소득이 변해도 괜찮기에 당첨만 되면 소득이 늘어도 상관없습니다.

또 여러 신도시의 사전청약이 진행되는데 하나에 사전 당첨이 되면 다른 주택의 사전 청약은 제한된다는 것도 기억하세요. 사전청약이 아닌 일반 청약과 주택구입은 가능하지만 사전청약 당첨은 취소됩니다. 이밖에 2021년부터 바뀌는 청약제도 자체도 확인할 필요가 있습니다.

일단 신혼부부·생애최초 특별 공급의 소득 요건이 완화가 됩니다. 연봉 9000만원대 맞벌이 신혼부부도 내년 1월부터는 공공 분양 특별 공급을 받을 수 있게 됩니다.

그리고 2021년 2월부터는 거주 의무가 생깁니다. 수도권 분양가 상한제 대상 아파트 당첨자는 입주 가능일부터 최소 2년~최대 5년 의무 거주해야 합니다. 민간 택지는 2~3년, 공공 택지는 3~5년입니다. 또 분양권도 주택 수에 포함돼 양도소득세 중과가 됩니다. 꼭 유의하세요.

Q. 2021년에 바뀌는 부동산 정책이 궁금합니다. 일목요연하게 정리해 주실 수 있나요?

먼저 2021년 1월부터 종합부동산세 세율이 인상됩니다. 2주택 이하 보유자의 경우 과세표준 구간별로 0.1~0.3%p 가량, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택자는 과세표준 구간별로 0.6~2.8%p 인상될 예정입니다. 이뿐만이 아닙니다. 법인 보유주택에 대해서는 개인 최고세율을 적용해 2주택 이하는 3%, 3주택 이상은 6%가 일괄 적용됩니다.

특히, 종부세에서 과세표준을 정할 때 주택공시가격에 적용하는 공정시장가액 적용비율도 올해 90%에서 2021년부터는 95%로 인상된다는 점도 기억해야 합니다. 또한 관련해서 실수요 1주택자 중 고령자의 세액 공제율을 구간별로 10%p 상향 조정하며, 장기보유 공제와 합산한 합산공제율의 한도도 10%p 상향(70%→80%)돼 고령자의 종부세 부담을 덜어줄 예정입니다.

이것도 봐야하는데요. 1주택을 공동명의로 보유한 부부는 앞으로 종합부동산세 산정 시, 적용 받을 공제 방식을 선택할 수 있습니다. 현재처럼 부부가 각각 6억원씩 총 12억원을 공제받을 수도 있고, 1세대 1주택자와 같이 9억원을 공제받은 후 고령자 공제 및 장기보유 공제를 적용 받을 수도 있어서 더 유리한 방식을 선택하는 구조입니다.

다음은 양도세입니다. 양도세 소득세 최고세율은 기존 42%에서 내년부터 45%로 오릅니다. 현재는 과세표준 5억원 초과 시 42%의 최고세율을 적용하고 있지만 내년에는 10억원 초과 구간이 신설되면서 최고세율이 45%로 상향 조정되죠.

1세대 1주택 비과세 보유기간 산정방식도 변경되는데요, 2주택 이상 보유했던 세대가 1주택을 제외하고 모두 팔아 1주택자가 돼 해당 주택에 대한 1세대 1주택 비과세를 받으려면 보유기간 산정 시, 해당 주택 취득일이 아니라 ‘다른 주택을 모두 판 후 1주택자가 된 날’로부터 계산합니다.

또한 내년부터는 조정대상지역의 주택을 팔 때 분양권도 주택수에 포함돼 양도세가 부과됩니다. 1세대 1주택의 장기보유 특별공제도 달라지는데요, 이제는 보유기간 외에 거주기간도 따집니다. 기존 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 각각 구분하는 것. 즉 10년 이상 보유하고 거주한 주택이어야 각 40%씩 최대 80%의 공제를 받을 수 있습니다.

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