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비주거용 부동산에 대한 수요 증가
7.10 부동산 보완대책 이후 발표한 8.4 부동산 대책의 핵심은 수도권에 127만 가구가 공급될 예정이라는 것이다. 문제는 정부가 주택 투자에 대해 징벌적으로 세금을 부과하는 정책을 쏟아내면서, 실수요자들뿐 아니라 투자자들의 고민이 깊어지고 있다.
또한 역대 최저 금리로 시중에 막대한 유동성이 공급된 상태에서 주택 투자는 대출·세금 규제로 투자 매력이 급속히 떨어지고 있다. 실제로 부동산규제대책 이후 주택가격도 약보합세를 나타내고 있어 주택 외 다른 부동산 상품을 찾는 분위기다.
대표적으로 4주택 이상에 대해 적용하던 취득세 중과를 이번에 2주택 이상으로 확대됐다. 기존에는 3주택 이하는 주택 가액에 따라 취득세를 1∼3% 내고 4주택 이상만 4%를 냈는데 앞으로 주택 가액과 상관없이 2주택자는 8%, 3주택 이상은 12%를 적용받는다. 이로 인해 비주거용 부동산에 대한 투자 문의가 대폭 증가했다. 비주거용 부동산의 대표인 지식산업센터나 비주거용 오피스텔, 꼬마빌딩 등 규제를 피한 대체 투자 상품에 수요가 점점 더 몰릴 것이다.
지식산업센터
투자 규제로 반사 이익을 보는 대표적인 부동산 상품 중 하나가 지식산업센터다. 지식산업센터는 다주택 상태에서 추가적인 투자를 위해 사는 경우가 많았다. 정부의 징벌적인 주택에 대한 세금폭탄 이후 1주택자들도 눈을 돌리고 있다. 전매 제한이 없고 LTV(주택담보대출 비율) 등 규제가 없어 대출이 자유로우며, 몇 채를 가지고 있던 주택 수에 포함되지 않아 양도세·종부세 중과에 해당하지 않기 때문이다. 게다가 취득세와 재산세 감면뿐만 아니라 상대적으로 대출이 자유롭고, 자금 출처 소명의 의무도 없으며 전매 제한까지 없다.
임대료 책정이 자유롭고, 대개 입주 기업이 장기 계약하므로 임차인을 구하거나 관리하는데 신경을 덜 쓸 수 있다는 것 역시 장점으로 꼽힌다. 서울·수도권 지역에서 2억~3억원 대로 비교적 소액으로 투자할 수 있고, 연 4% 이상의 수익률이 기대되고 있다.
비주거용 오피스텔
정부의 고강도 규제 정책이 시행되며 투자자들의 관심이 오피스텔로 옮겨지고 있다. 오피스텔 실질 수익률은 갈수록 떨어지고 있지만 여전히 연 4~5% 수준으로 유지되고 있는 지역이 많기 때문이다.
무엇보다 오피스텔은 아파트에 비해 대출과 세금 규제에서 자유롭다는 점이 장점이다. 서울 아파트의 경우 가격에 따라 주택담보대출비율(LTV)이 약 20%~40%인 것과 달리, 오피스텔은 70%까지 가능하다. 여기에 자금조달계획서 제출 의무도 없다. 또한 정부의 6ㆍ17 대책으로 투기과열지구 내 3억원 이상 아파트 신규 구매 시 기존 전세대출이 회수되지만 오피스텔은 이 규정이 적용되지 않는다.
특히 눈여겨 봐야할 것은 비주거용 오피스텔이다. 오피스텔은 주거용과 비주거용으로 구분되는데 비주거용의 경우 7ㆍ10 대책에 따른 다주택자 취득세 중과와 최근 시행된 주택임대차보호법 개정안(계약갱신청구권ㆍ전월세상한제) 적용도 받지 않는다. 역세권과 산업단지 인근 비주거용 오피스텔이 매력적인 상품으로 떠오르고 있다.
몸값 치솟는 꼬마 빌딩
일부 자산가들을 중심으로 20억~50억원대, 연 3~4%의 임대 수익률이 나오는 꼬마빌딩에 대한 문의도 증가했다. 은퇴를 앞둔 50대의 관심이 높은데, 꼬마빌딩은 보통 연면적 99~330㎡(30~100평)의 5층 미만 건물을 가리킨다.이 상품에 대한 관심이 높아진 이유는 시세 상승과 임대 수익을 동시에 노릴 수 있어서다. 또한 신축이나 리모델링을 통해 자산가치도 높일 수 있다.
실제로 최근 토지건물 정보 플랫폼 밸류맵에 따르면 서울 지역 꼬마빌딩 매매가는 2015년 대지면적 3.3㎡당 평균 3242만원이던 것이 지난달 말 기준 평균 5549만원으로 올랐다. 이 기간 상승률이 무려 71.1%에 이른다.
다만, 꼬마 빌딩에 투자하기 위해선 지역 선택이 중요하다. 역세권과 차별화된 상가가 조성된 곳이 투자하기에 좋다.
투자 시 유의점은?
저금리와 막대한 시중의 유동성을 고려하면 투자자들이 비주택 수익형 부동산 상품으로 눈을 돌리는 현상이 당분간 이어질 것으로 본다. 특히 규제를 강화하고 있는 정부 정책에 따라 과세 당국이 오피스텔의 용도를 지금보다는 좀 더 엄격하게 볼 가능성도 크다. 하지만 비주거용 상품의 경우 최근 공급이 증가하는 추세인 데다 주택과 비교 할 때 공실 위험과 경기에 따른 변동이 있을 수 있다는 점을 주의해야 한다.
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