전세 낀 집 물려줄 때, 양도할까? 증여할까?

기사 요약글

어머니께서 당신 명의 부동산에 대해 증여와 상속 중에서 고민하고 있습니다. 아버지는 돌아가셨고 자식은 저와 동3생, 두 명입니다. 현재 어머니께서 소유한 부동산은 아파트(시세 3억원, 전세 2억원)와 토지 280평(밭 280평),  공장 250평(대출 2억원)이 있습니다.

기사 내용

 

 

 

Q. 증여 시 순서가 있나요? 부담부증여로 어머니에게 아파트를 먼저 받는 게 나을까요? 아니면 토지를 먼저 받는 게 나을까요? 참고로 어머니는 1가구 1주택(양도소득세 해당 없음)이며 저는 무주택입니다. 아파트는 전세자가 있고 매매가 잘 안 돼, 증여 시 제가 들어가 살 생각이며 향후 계속 거주하거나 5년 후 매매를 고민합니다. 
 

*부담부증여 : 배우자나 자녀에게 부동산 등 재산을 사전에 증여하거나 양도할 때 전세보증금이나 주택담보대출과 같은 부채를 포함해서 물려주는 것

 

대출이 낀 부모의 아파트를 자식이 물려받으려고 할 때 부담부증여를 고민하는 분들이 많은데요. 부담부증여는 증여세나 양도세를 산정할 때 부채 부분을 뺀 금액을 기준으로 계산하기 때문에 절세 수단으로 활용돼 왔습니다. 채무를 증여받는 사람에게 넘기기 때문에 증여를 하는 사람에게 증여세를 과세하지 않는 대신 증여자가 채무액만큼 재산을 판 것으로 보고 양도소득세를 과세합니다.

질문의 경우 아파트를 부담부증여로 받을 경우 시세 3억 중 전세금인 2억원은 어머니가 아들에게 양도한 것이 되고, 나머지 1억원은 증여를 한 것으로 봅니다. 어머니가 1세대 1주택이면 2억원 에 해당하는 아파트의 양도에 대해서는 양도소득세가 비과세될 수 있습니다.

그러나 1억원의 증여에 대해서는 증여세를 부담해야 합니다. 다만, 직계존비속 사이에는 5천만원까지 증여재산공제가 가능하므로 증여세 과세가액은 약 5천만원이 되고, 10%의 세율로 5백만원(신고 세액공제 미고려) 정도의 증여세를 부담해야 합니다. 다만, 전세금 2억원을 아들이  상환하지 않고 어머니가 대신 상환할 경우 이 금액도 추가적인 증여로 보아 증여세가 과세될 수 있습니다.

한편 아파트를 부담부증여로 받는 게 먼저인지 아니면 토지를 증여받는 게 먼저인지는 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다. 다만, 토지 가격이 계속 상승할 가능성이 있다면 토지를 일찍 증여받는 것을 고려해볼 필요가 있습니다. 토지 가격이 상승함에도 토지를 늦게 증여받을 경우 증여세가 더 많아질 수 있기 때문입니다.

 

 

 

Q. 아파트 부담부증여 시 어머니께서 3천~4천만원을 별도로 대출받아 저에게 주시려고 합니다. 이때 증여세 없이 받을 수 있는 방법이 있을까요?

 

이미 1억원에 대해 5천만원의 증여재산공제를 받았기 때문에 어머니로부터 추가로 증여를 받는다면 증여재산공제 없이 추가적인 증여세를 내야 합니다. 어머니가 대출을 받아 자식에게 줄 경우 대출금의 성격이 중요합니다. 이 대출금을 어머니가 갚는다면 증여이므로 해당 금액에 대해 증여세를 내야 합니다. 

만약 어머니로부터 증여가 아닌 대출을 받는다면 이는 향후 상환을 전제로 하는 것이기 때문에 증여세를 내지 않아도 됩니다. 다만, 과세 관청은 통상 직계존비속 사이의 대출을 인정하지 않기 때문에 까다롭게 조사합니다. 어머니와의 대출 관계를 입증하기 위해 계약서를 작성하고 공증을 해둔 후 이자를 꼬박꼬박 지급하는 것이 좋습니다.

‘그럼 다들 자식에게 돈을 빌려주는 대출 방식으로 증여를 하면 증여세를 내지 않아도 되는 것 아니냐?’ 하고 의문을 가질 수 있는데요. 과세 관청이 그리 호락호락하지 않습니다. 앞서 말했듯 과세 관청은 부모자식간 대출을 인정하지 않기 때문에 상당히 까다로운 검증과정을 거칩니다. 기본적으로 부모 자식간의 계약서를 인정하지 않는다는 것이 전제 조건이며 예외 시 계약서의 만기, 공증 여부, 대출 이자의 지급 방식, 자식이 갚지 않은 상태에서 부모가 돌아가셨을 때 남은 대출금의 증여 여부 등 하나하나 짚어보면서 증여인지 대출인지 확인합니다.

 

 

 

Q. 증여 후 남은 공장부지 등은 상속으로 받아야 할까요?

 

증여가 유리한지 상속이 유리한지는 어머니의 연세를 고려한 향후 예상 수명, 어머니의 총재산, 부동산의 가치 증가 가능성 등 여러 가지 사정을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다. 상속재산의 합산 기준은 상속자의 사망 일로부터 10년 이내입니다. 즉 증여한 지 10년이 넘었다면 상속재산에 합산되지 않으므로 상속세를 내지 않습니다. 이 때문에 50대부터 자식들에게 증여를 하는 사람들도 꽤 있습니다.

다시 말해 어머니가 10년 이상 더 사실 가능성이 높고, 부동산 가치가 지속적으로 증가할 가능성이 있다면 증여도 고려할 수 있습니다. 다만, 재산을 증여한 후 10년 이내에 어머니가 돌아가셔서 상속이 개시될 경우 상속공제를 받지 못하는 경우도 발생하기 때문에 증여가 상속보다 불리할 수도 있습니다. 상속 공제는 기본공제가 5억원, 배우자가 있는 경우 10억원까지 공제받을 수 있습니다. 이렇듯 증여가 유리한지 상속이 유리한지는 질의자 및 어머니의 구체적 재산 관계를 종합적으로 고려하여 판단할 필요가 있습니다.

 

 

기획 이인철 구상수 사진 셔터스톡

 

 

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