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대기업 사장, 정치인 등 최상류층이 주로 거주하고 집값은 수십억원이 넘지만 매물이 거의 없어 부르는 게 값일 정도다. 최근에는 벤처사업가, 스포츠 스타, 연예인 등 ‘신흥 부자들’까지 포켓부동산 구매자로 대거 나서고 있다.
공시지가 급등, 각종 부동산 규제정책에도 여전히 철옹성이다. 실제로 20년 이상 부동산 현장에서 지켜본 결과 이들 포켓부동산은 금융위기 같은 불황기에도 가격이 흔들리지 않았고 수요도 꾸준했다. 서울의 대표적인 포켓부동산을 소개한다.
포켓부동산 1 : 명당 지역 가회동, 성북동
자산가들을 상담하다 보면 일반인들과 달리 풍수를 유난히 챙긴다는 점을 알게 된다. 아마도 자산가 대부분이 사업체를 직접 경영하기에 실제 거주하는 주택 풍수가 직간접적으로 사업체에 영향을 미친다고 믿기 때문일 것이다.
그런 의미에서 성북동 330번지 일대는 전형적으로 풍수가 좋아 자산가들이 선호하는 지형이다. 게다가 이 일대는 상대적으로 완경사 지역이다. 경사가 있어 주택과 주택 사이 시야를 가리지 않고 전망이 확보된다. 앞이 낮고 뒤가 높은 전저후고형 지형이다. 북촌 한옥마을도 명당터로 인기가 많다.
포켓부동산 2 : 방배동 서래마을
지난 금융위기와 부동산 침체기에도 아랑곳없이 가격을 안정적으로 유지하는 곳이다. 행정구역상 서울 서초구 반포4동에서 방배본동에 이르는 서래마을은 고급 빌라들이 즐비한 부촌으로, 서래로 일대 고급 식당들과 베이커리, 와인바 등이 외식 트렌드를 이끌어가는 핫 플레이스로 각광받고 있다.
또 1980년대 프랑스학교 이전으로 ‘프랑스 마을’이 형성된 후, 2000년대 들어서는 연예인들의 고급 주거지로도 주목을 받고 있다. 서래마을은 대중적인 프랜차이즈보다는 유명 셰프들이 운영하는 고급 레스토랑과 카페 등이 대표 업종인 데다, 배후 입지가 고가 빌라와 아파트 등 고급 주택들인 만큼 소비력도 탄탄하다. 사평대로에서 방배중학교에 이르는 서래로가 중심 상권이며, ‘객단가 높은 상권’으로 자리매김하고 있다.
포켓부동산 3 : 펜트하우스
펜트하우스는 불황을 모르는 게 특징이다. 2018년 9·13 대책 이후 강남권 일부 아파트값은 최고 수억원씩 하락했지만 펜트하우스 가격은 흔들림 없다.
2018년 10월 삼성동 아이파크 펜트하우스가 경매에 나와 83억7508만원에 낙찰됐다. 아이파크삼성 이스트윙동 41층 복층형으로 전용면적은 269㎡다. 앞서 같은 아파트 30층 복층형 펜트하우스는 2017년 8월 러시아인 사업가에게 105억3000만원에 팔리기도 했다.
신흥 부촌으로 떠오르고 있는 성동구 성수동에서는 갤러리아포레 44층 펜트하우스(272㎡)가 2016년 66억원에 거래됐고, 현재 124억원을 호가한다.
펜트하우스 가격 상승의 주요 요인은 가구 수가 적어서다. 한남더힐은 총 600가구 단지지만 펜트하우스는 12가구에 불과하다. 삼성동 아이파크는 449가구 중 10가구가 복층형 펜트하우스다.
포켓부동산 4 : 단독주택형 아파트 한남동 ‘한남더힐’
세계적으로 단독주택 형태의 고가 아파트가 인기를 끌고 있으며 한남더힐은 서울 중심부에 자리한 입지와 녹지가 풍부한 단지 내 조경, 최고 수준의 보안시설 등으로 많은 정계 인사와 기업인이 찾는 포켓부동산이다.
한남더힐은 2009년 임대아파트로 공급됐으며, 2016년부터 분양전환했다. 2011년 입주한 한남더힐이 3.3㎡당 최고 8150만원에 분양전환 됐다. 지상 3~12층 규모로 지난 2016년 30억원 이상 초고가 주택 거래량 중 절반 이상이 ‘한남더힐’이었다.
자산가들이 선호하는 이유는 쾌적하고 고즈넉한 주거문화 수요가 높아지고 있는 것과 연관성이 높다. 또 부지 면적은 13만㎡에 달하지만 용적률은 120%로 낮아 서울 도심에서는 보기 드물게 단지 내 조경 면적이 36%에 이른다. 최고급 대리석 건물로 건립됐으며 단지 내 수영장· 피트니스센터· 골프연습장· 사우나 시설 등 입주민 전용 편의시설을 따로 갖췄다.
종부세 부담과 낮은 환금성은 단점
포켓부동산도 일반 부동산과 마찬가지로 해당 단지 인근 부동산 중개업소를 방문해 문의하면 물건을 구할 수 있다. 단, 서울 공동주택 공시가격 상승률이 12년 만에 최고 수준을 기록하면서 자산가들의 선호도가 높은 포켓부동산도 보유세 부담 증가가 불가피한 점은 체크해야 한다.
따라서 수천만원에 달하는 종부세를 낼 정도의 현금 유동성을 충분히 확보한 상태에서 포켓부동산에 접근해야 한다. 마지막으로 포켓부동산은 희소성은 있으나 워낙 고가라 찾는 사람이 한정적이기 때문에 일반 아파트와 달리 필요할 때 제때 못 팔 수 있다는 점도 고려해야 한다.
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