-슈퍼부동산의 개념과 실체는?

올 추석 이후 주택시장은 숨 고르기에 들어가는 양상이다. 매도자 매수자 모두 관망모드를 취하면서 거래가 끊겼다. 개업공인중개사들도 세부담이 얼마나 늘어나는지, 어떻게 하는 게 좋을지를 묻거나 급매물은 있는지를 알아보는 전화 문의만 늘어났을 뿐 실제 거래는 없다는 전언이다. 아파트 매매가격 상승폭도 3주 이상 둔화되고 있어서 당분간 서울을 비롯한 수도권은 거래감소-가격진정 국면이 이어질 것으로 관측된다. 지방은 사정이 더 나빠졌다. 부산 등 지방 대도시는 대부분 미분양물량과 불 꺼진 아파트가 급증하고 있다.대구 수성과 광주 봉선지구 아파트는 우수학교 학군의 힘을 바탕으로 신흥 고급주거지로 부상하면서 나홀로 상승하고 있는 점은 눈에 띈다.

9.13 규제대책에 이어 9.21 주택공급대책발표로 시장은 정부 정책의 영향권에 한걸음 더 휩싸일 것으로 예상된다. 종부세 등 세금강화와 추가 대출억제로 2주택 이상의 다주택자가 직격탄을 맞은 가운데 수도권에서 30만가구 이상의 새 주택이 제3기 신도시를 통해 공급된다는 소식은 가뭄에 단비와 같은 희소식이 아닐 수 없다. 공급부족이 아니라던 정부가 모처럼 시장목소리와 전문가들의 고언을 경청하고 소통한 결과로 보인다는 점에서 일단은 긍정적이다. 현재 시장의 관심은 온통 제3기 신도시가 어디인지, 얼마만큼의 주택이 공급될 것 인지로 쏠리고 있다. 서울과 1기 신도시와의 사이에 1백만평이상의 신규택지를 지정할 것이라고 예고함으로써하남, 광명시흥, 고양, 인천 등 4~5곳의 서울에서 20키로미터 이내의 서울근교가 후보지로 거론되고 있다.정부는 연말까지는 구체적인 대상지를 확정 발표할 예정으로 무주택자 등 실수요자는 성급한 기존 주택의 매수보다는 매수를 연기하면서 신규분양을 기다리는 사람들이 늘어날 것으로 보인다.

부동산 경기변동주기(싸이클)로 보건대2019년이후 조정기 혹은 하향안정국면으로 진입할 가능성이 커졌다는 분석이다.주택거래량 등 선행지표와 벌집순환모형 등 다양한 경기예측기법을 적용한 결과의 성과물이기도 하다. 예컨대 2013년 7억원대였던 은마아파트 31평형(101.52㎡)이 5년이 경과한 현재 19억원까지 급등한 사례에서 강남아파트와 재건축의 과도한 상승과 거품 정도를 짐작게 한다.“무릎에서 사서 어깨에서 팔라”는 투자의 대격언과“내재가치 대비 저평가되었을 때 매수해서 고평가 시점이 오면 뒤도 돌아보지 말고 매도하라”는 워렌 버핏의 투자원칙도 같은 맥락이다. 지금은 적극적으로 매수할 적기는 아니다. 7억원이 바닥이라면 19억원은 적어도 어깨를 넘어섰다는 판단이다.

부동산경기변동성이 커지고 부동산시장의 불확실성이 높아짐에 따라 부동산투자를 통해 기대할 수 있는 수익도 커지고, 위험도 커지고 있다. 그 어느 때 보다 신중한 투자자세와 새로운 전략이 요구된다. 필자가 생각하는 새로운 투자전략은 워렌 버핏의 가치투자원칙을 부동산에 접목한 가치주의(valueism)에 기반한 내재가치(intrinsic value), 미래가치(future value)의 법칙(rule)이다. 다시 말해 부동산의 내재가치를 믿으며 내재가치가 높은 부동산을 저점 부근(무릎)에서 매수하여 고점 부근(어깨)에서 팔면 수익률이 극대화 된다는 것이다. 미래가치 즉 성장가치(growth value)도 매우 중요하다. 기업이든 부동산이든 현재가치(present value)는 현재가격(market price)에 기 반영되었기 때문이다. 이를 테면 기존의 역세권은 교통 접근성이 뛰어나고 주거생활이 편리한 주거환경, 주거가치가 이미 시장가격에 충분히 반영된 관계로 향후 집값의 상승요인으로 커다란 역할을 기대하기는 어렵다.기존 역세권보다는 교통사각지대에서 앞으로 역세권으로 변모할 신역세권을 공략하는 투자전략이 투자가치 측면에서 훨씬 유리하며 효과적이라는 얘기다.지하철 개통 2~3년전과 개통 후를 비교해보니 집값상승률이 15~23%에 이른다는 연구보고서는 이를 뒷받침 한다.

가치투자원칙에 근거해서 내재가치와 미래가치가 높은 부동산을‘슈퍼부동산(super realty)’이라 명칭 한다. 내재가치란 대지지분이 넓고 땅값이 꾸준히 오르며, 따라서 인근지역에서 토지가격이 시장가격 대비 저평가되고 공급이 제한되며 수익률이 높은 우량한 부동산을 말한다. 미래가치란 인구증가, 소득증가, 인프라스트럭쳐 확충, 행정계획이 존재하는 지역에 위치함으로써 4가지 조건을 충족하는 성장도시, 성장지역을 말한다. 그러므로 슈퍼부동산은 인구와 소득이 지속적으로 상승하고 대중교통망 등 인프라가 확충되며 국토계획, 도시계획, 각종 개발계획이 받쳐주는 성장지역에 위치하며 대지지분이 넓고 지가가 지속적으로 상승해서 자본수익과 임대수익을 동시에 얻을 수 있는‘복합수익형’ 부동산을 말한다.
이를 아파트에 대입하면‘슈퍼아파트’의 개념과 실체를 쉽게 알 수 있다. 아파트를 비롯한 주택은 주지하는 바와 같이 의식주로서 삶을 유지하기 위한 필수재화이다.투자자는 살기 좋은(live) 주거환경에서 오는 주거가치와 함께 사기 좋은(buy) 즉, 투자가치를 동시에 고려해서 매매여부를 결정한다.교통, 교육, 편의시설, 녹지공간 등 주거환경으로부터 얻는 소비자의 편익 혹은 효용을 사용가치라고 하며 흔히 주거만족도라 부른다. 일반적으로는 주거만족도가 높은 아파트 다시 말해 교육, 교통, 편의시설, 녹지공간이 충분히 확보된 아파트가 당연히 주거가치가 높으며 집값도 비싼 게 현실이다. 예를 들면 강남, 용산, 여의도, 판교, 과천지역은 살기 좋고 사기도 좋은 대표지역이라고 할 수 있다. 주거환경요소는 이미 집값에 대부분 기반영되어 있다고 보아야 한다.

따라서, 아파트투자가치( investing value)를 분석하기 위해서는 주거환경에서 발생하는 사용가치, 주거만족도 만으로 투자가치를 따져보아서는 반쪽에 불과하다는 사실을 알아야 한다. 투자가치의 또 다른 축에는 눈에 잘 보이는 않는 소위 등기부에 숨어 있는 숨은 가치(hidden value)인 대지지분과 공시지가변동률, 다른 단지와 대지지분가격의 비교 등 토지가치의 변화와 지역의 성장성 등 미래가치를 주목해야 한다. 우리가 발품들을 통해 쉽게 접근할 수 있는 주거환경 정보만으로는 투자활동을 충실히 이행하였다고 볼 수 없다. 투자가치 높은 아파트란 주거환경 뿐만 아니라 투자가치를 동시에 고려해야 한다는 얘기다. 이를테면아파트도 토지+건물로 구성되어 있으며 건물은 토지와 달리 시간이 경과함에 따라 감가상각되는 만큼“땅값이 올라야 집값이 오른다”는 내재가치법칙이 중요하다.
또한 도시공간구조의 상향적 변화가 예상되는 성장지역을 고르는 미래가치법칙도 동시에 고려해야 한다. 자본수익+임대수익을 한꺼번에 얻을 수 있는 부동산만이 복합 수익형 부동산으로서‘슈퍼부동산’에 해당한다. 요즘 대세인’똘똘한 한 채’ 가 바로 슈퍼부동산, 슈퍼아파트이다.

고종완 한국자산관리연구원장
부동산의 가치를 믿는 가치투자신념을 가진 가치부동산 전문가로서 교수, 방송인, 저자, 연구인, 사업가 등 다양한 직업과 활동을 펼치고 있다. 부동산학계의 투자명의, 과학적인 자산진단가로 불리는 그는 사람들의 부동산판단을 돕는 참된 조력자가 꿈이다. 대표적인 연구성과는 부동산의 핵심을 관통하는 근본가치와 객관적 지표를 활용하여 부동산자산의 기본원리와 과학적 투자법칙, 실천적 투자전략을 도출하였다.